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买房谨防付钱容易收房难

  • 来源:多盈金融
  • 2015-03-23
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  买房之后收不了房,在之前只是零星出现的新闻,在现阶段却已经时有发生。而房地产市场竞争会进一步加剧,未来还有更多的房企倒闭或被兼并,购房安全问题,已经不容忽视。

  购房安全要重视

  倾其所有、甚至是两代人所有的积蓄买了一套房,却极有可能会遭遇住不进去的尴尬情形。当类似的情形接连发生的时候,购房安全成为购房者必须要关注的一个核心问题。

  目前,佳兆业事件仍在持续“发酵”,融创入主佳兆业一波三折,至今局势仍旧扑朔迷离。最受煎熬的无疑是佳兆业的业主,有不少业主是在2014年以后买的房,如果一切顺利,在今年夏天可以拿到钥匙,并搬进新房。但现实却让他们的美好愿望成了奢望,艰难异常的债务重组之路,也让业主看不到出路。“原本想拿房之后就跟女朋友举行婚礼,但现在却变成了漫长的等待,这叫我如何是好?”一位张姓先生在业主论坛上如此发问。

  还有更离谱的事情,南通有33位购房者,在2002年就交付了定金,可是房子在2009年才开建,2011年才建成,可就在交付前夕还曾为差价与开发商对簿公堂,但现如今开发商却已陷入破产境地,交付已经无从谈起。

  记者发现,目前在国内一家社区论坛上,有关开发商破产该如何保障消费者自身权利的帖子比比皆是,如一位山东潍坊的网友留言道:“房款是一次性付清的,合同签了,也在房管局备案过。在建的房子刚结构封顶,突然就停工了,开发商宣布破产。开发商资不抵债,我们的钱或者房子能得到保障吗?”类似的留言还来自浙江、四川、广东、湖北等地,网友关注的焦点在于开发商资金链断裂破产之后,应该怎么做,才能不至于让自己的购房款“打水漂”。

  看房、付款、收房,原本并不复杂而且相对比较安全的一个买房过程,现如今却变得并不那么牢靠了。这是因为房地产市场发展进入一个新的格局,市场竞争在加剧,但在需求基本稳定的同时而市场集中度在不断提高,因此这会导致房企破产、兼并收购的情形时有发生,从而使得购房过程中的不确定性因素增加,买房风险已然不容忽视。

  房企破产成常态

  当前房地产市场竞争已趋于白热化,这会导致部分实力一般的房企被洗出局,从而使得买房过程风险因素增多。

  有业内人士预言,未来90%的房地产企业将被淘汰出局。这并非危言耸听,在2012年全国有8.9万家房地产企业,而在房地产市场最为火热的2013年,国家统计局官方网站公布的数据显示,全年房地产市场竣工面积为10亿平方米,即使按照10万平方米体量的楼盘来估算,仅仅需要1.1万家房地产企业就已足够。

  而现实情况也许还要更加残酷,市场集中度在不断提高。有数据表明,2007年的时候,国内前十房企房地产市场占有率不足8%,排名第一的万科在1.5%左右;而2013年的时候,国内前十房企房地产市场占有率提高到了12%,排名第一的万科在2.09%。最新数据表明,在2014年,国内前十房企市场占有率则提高到了17%的水平,而排名第一的绿地市场占有率则超过了3%。此外,2014年共有80家房地产企业跻身百亿军团,较2013年增加9家,销售总额共计2.8万亿元,市场份额已近40%。这表明,即使市场还能够容纳万余家房企的规模,那么未来将会呈现99%的房企要“抢食”60%的市场份额,其结果是显而易见的,过于激烈的市场竞争,将会导致房企数量锐减。

  其实,在过去一年里,已经露出了房企批量倒闭的苗头。据市场监测机构统计显示,仅北京、武汉、四川等三地,过去一年已有上千家房企被淘汰出局。

  而从另外一个方面来看,当前市场竞争格局,也不利于部分小房企生存。在房地产鼎盛时期,房地产行业利润率极高,而且银行业敢于放贷并且融资成本极低,加之市场需求旺盛不愁销售,所以只要能够获得土地资源便能从事房地产开发。但可谓彼一时此一时,目前市场已处于高库存、高负债重压之下,许多房企生存状况堪忧,必然要有部分房企因面临资金问题在这场“生存之战”中被淘汰。尤其是一些在2009年之后进入房地产行业的中小房企,拿地成本极高,产品降价空间小,资金回收慢,资金链极为紧张,在艰难求生存的过程中很有可能会遭遇不测。

  事先防范是关键

  现阶段买房,如何才能化解潜在的收房难风险,专家建议从两个方面着手,其一是做好事先防范措施,其二则是尽量把损失降到最低。

  就像开车要懂得掌握防御性驾驶技巧一样,在当前市场行情下,购房者要做的就是主动避开潜在的风险。业内人士提醒说,目前规模很小、陷入资金链紧绷风险的房企,其抗风险能力原本就很弱,而加之现阶段的市场去化速度大大降低,已经无法通过快速销售来回笼资金并维持企业运转,犹如一匹已然不堪重负的骆驼,只要一笔短期债务无法及时偿还,极有可能就会引发债务风险,由此激发连锁反应并导致企业最终以破产而告终。3年前的绿城高负债危机,最终虽未走到破产这一步,但创始人宋卫平对绿城的控制权却一度易手。

  此外,作为购房者,购房时应当关心房企资质及其经营情况,购买期房者更应该谨慎。如果是上市公司,可以定期查阅上市公司的财报,通过这些公开资料,可以获取一些有用的信息进行分析。而对于非上市公司,则可以通过走访其他项目的销售情况,并查询近期关于该公司经营情况的新闻报道,以此来分析公司的现状。如果该公司近期负面消息不断,尤其是以反映其经营不善的内容居多的情形更要当心,在这种情况下购房者则应该选择“绕道而行”,以避免遭遇巨大风险。

  一旦碰到房企倒闭的情形,应该采取积极措施,以尽可能减少损失,而不能消极等待。以佳兆业事件为例,有专家分析指出,一旦企业宣布破产,根据《破产法》规定,破产清偿顺序为破产费用、共益债务、员工工资及补偿、税费、优先债权、普通债权,因为未交房的大多数业主都属于普通债权,所以按照正常清偿程序,业主所得到的赔偿已经不多了,甚至是微乎其微。所以此时业主必须采取一定法律手段对抗,比如预告登记,这需要业主集体联合起来,及早采取行动。

  此外,还有业内专家建议,政府应该建立一个公开透明的信息平台,加强对房企资金管控,比如考虑与银行等金融机构合作,对房企负债情况进行实时监测,尤其是那些非上市公司,一旦出现资金异常状况,应该及时了解情况,并发布预警,以防止广大购房者陷入更大的危机。

责任编辑:zk

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