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怎样应对房产消费“维权难”

  • 来源:多盈金融
  • 2015-03-23
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    一年一度的“3·15”消费者权益保护日已经过去,每年这一天,都是各类消费问题集中曝光的日子。值得注意的是,最近几年,房产消费日益成为各种纠纷的高发领域,但与此同时,相比其他消费,房产消费维权要困难得多。

购房者需要更长质保

    现在的各种商品,小到食品、大到汽车,消费者权益在受到侵害时,通常都能够享受到退货、召回、维修、双倍赔偿等权利。但是,作为最昂贵的消费,房屋质量如果出了问题,购房者却仍处于较为弱势的境地。为此,全国人大代表、民盟青海省委专职副主委程苏就提出建议,认为应完善商品房质量追溯机制并延长商品房保修期。

    程苏代表举例说,房屋的产权是70年,但房屋防水、外墙面防渗漏的保修期只有5年,电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程更只有2年。如此宽松的质保要求,如何能杜绝开发商和建筑商偷工减料和弄虚作假?

    有经验的人都知道,在房屋的销售中,各种陷阱和欺诈可谓比比皆是,例如商品房广告的虚假宣传、期房和现房不相符、精装修缩水、购房合同附加不合理条款、物业与开发商对房屋质量问题扯皮等等,简直数不完。而对于这些问题的监管,却也还存在诸多空白,许多条例规定都尚在完善。

    比如精装修缩水的问题,对于精装修住房,由于我国至今未出台权威指导意见和验收标准以及具体的监管措施,这就导致市场上提供的装修标准、验收标准参差不一。再比如,房屋质量之所以屡屡引争议,是因为责权没有详细界定,缺乏长期有效的责任追溯体系。一个几十元钱的电子产品会有保修期或详细的产品说明,但商品房这么金额巨大的商品,质量详情却是一笔“糊涂账”。

    另外,在房产消费维权中,维权成本也非常高昂。此前有报道指出,只要是涉房的质量鉴定,收费基本上都在千元乃至万元以上,一位业主就曾向媒体抱怨,一扇窗户的鉴定费就高达2500元到4500元,这笔费用可以买10个新窗户。

    从这些问题上来看,要解决房产消费“维权难”,还是要依靠立法,强化对房屋质量的监管和保障。例如,日本法律就规定,购房者享受的房屋绝对质量保证期是20年。在20年中,房子出现裂缝、倾斜、渗漏等建筑质量问题,房产开发商必须无偿修理,并作出相应的赔偿。此外,在日本,房地产开发商需要公开建筑的具体标准,便于消费者货比三家。甚至在装潢时,开发商连墙纸中所包含的化学物质都会标明。

留意三大关键问题

    而在现阶段,如何在购房前前后后都多留一点“心眼”也是购房者要着重了解的,趁着“3·15”的余热,我们就再对购房者最可能遭遇的几大纠纷作一些总结。

    在买房前,楼盘广告、定金支付和合同签订是购房者要注意的三大环节,对任何细节都不要掉以轻心。

    首先,在买房子的时候要选择正规房屋销售地点,有固定地点,证件齐全的房地产企业,不要轻信小广告、内部价差之类的陷阱。除了要实地看房以外,还要查看房地产商的营业执照和“五证两书”。

    在所有问题都了解清楚并打算购买时,购房者要分清“订金”以及“定金”的区别,这两者不但意义不同,后者更是不会退还的。

    接着,虽然房屋买卖合同有统一范本,但依然有房产开发商会基于某些因素的考虑在合同中加入对购房者不公平的霸王条款。购房者一定要对合同中的细节多加留心,特别是附在后文的补充协议。

    在交房前,同样有三大关键问题是购房者不能忽视的。历年来,关于房屋质量的纠纷屡见不鲜,部分买房者收到并不相符的房屋也只能“自认倒霉”。

    第一是验房。商品房质量问题对购房者来说尤为重要,如果经济条件允许,可以选择专业的验房公司验房。如果是自己验房,则最好在收房之前就先去网上学习一下相关知识,验房时多注意建筑结构、门窗、墙面、地面、顶棚、防水工程、采暖系统、给水、排水系统、室内电气工程安装质量等方面。对于不符合质量要求的房屋,购房者可要求开发商维修,严重的还应借助相关部门索赔、维权甚至退房。

    第二是面积问题。根据图纸建造的房子面积不可能精确到100%,为此国家也制定了3%的面积浮动。可是不少置业者会发现交房时面积误差率超过了浮动的范围,钱交了面积却少了。此类问题建议在签合同时,就把建筑面积与套内建筑面积都做约定。

    第三,小区规划变更导致前期业主闹事的案例也时有发生,包括居住区域划分隔离、绿化变车位、公共设施缩减等。根据有关法律规定,小区建成入住,产权即发生转移,产权所有人已经由开发商转为全体业主,业主可以去相关部门查阅小区的整体规划审批,积极维权。

时刻关注法律武器

    除了对纠纷问题本身的梳理和关心之外,时刻关注各地区、各城市相关法律法规及条例的制定,也是便于购房者有效保护自己的“好手段”。比如装修这一购房之后的重大环节同样纠纷不断,而今年“3·15”,由上海市工商局备案、上海市室内装饰行业协会制定的2015版《上海市室内装饰施工合同示范文本》也正式颁布施行。根据介绍,新《示范文本》对工程发包人和承包人的权益增加了新的制约条款,并对容易混淆扯皮的关键节点作出了具体规定,将有利于明晰双方的职责,更有利于履约的可操作性。

    据悉,新版示范文本增加“五项明示”,包括:设计不能“短斤缺量”;不同承包工程的保修责任;签订合同后应开具统一发票;安全生产和消防的责任;增强装饰监理“自我保护”意识。可以看出,类似这样的新规就是在政策上不断完善对购房者的保护,购房者同样不能忽视了其重要性。

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