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净利率连年下滑至10.17% 房地产利润率逼近制造业

  • 来源:多盈金融
  • 2015-03-26
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    统计显示,截至目前,已经公布2014年销售业绩年报的38家房企年度净利润率平均仅为10.17%,几乎逼近制造业的利润率水平,而且房地产开发净利润率正在以年均1个百分点左右的降幅持续走低。

    平均利润率下滑

    中原地产研究部统计数据显示,截至3月23日,已经公布2014年年报的38家房企的总营业收入为3995亿元,同比增长19.93%。但净利润则基本未有明显上涨,38家房企的总净利润为406.5亿元,与2013年的398.66亿元相比基本持平。

    数据还显示,企业业绩分化明显,其中净利润下滑的企业达到了15家。上述38家房企2014年度净利润率平均为10.17%,而在2013年净利润为11.97%,企业的盈利能力去年有所下降。

    业内人士分析,虽然已公布2014年年报的房企还不到沪深两市上市房企的1/4,但存货大增的趋势已经非常明显。

    而且房企的净利润下滑势头正在不断延续。兰德咨询总裁宋延庆表示,近年来房地产开发净利润率以年均1个百分点左右的降幅在持续走低。其表示,测算结果显示,在净利率只有10%左右的情况下,如果一个项目投资失败,可能会吃掉几个项目的利润,甚至会导致公司资金链断裂。

    龙头房企也不乐观

    事实上,房企净利润普遍不高已成业内共识。

    融创中国在其刚刚公布的年报中显示,2014年公司销售成本进一步下降,集团毛利为43.42亿元,毛利率为17.3%。若扣除部分物业的减值拨备,其实际毛利率为25.4%,略高于2013年的23.3%。该公司实现收入总额为250.72亿元,实现净利润37.3亿元,净利润率14.8%。

    而早一天公布年报的保利地产年报显示,2014年实现营业收入1091亿元,同比增长18.1%;实现归属于上市公司股东的净利润122亿元,净利润率仅为11.1%。

    金地早几天发布年报显示,公司2014年实现营业收入456亿元,同比增长31%;归属于上市公司股东的净利润40亿元,同比增长10.77%,由此可见,该公司净利润率仅为8.7%。

    北京中原地产首席分析师张大伟分析认为,楼市进入新常态,房企分化加剧,市场告别高速增长。从2014年整体市场看,完成目标的企业集中在千亿资本的房企中,这些企业因为布局相对合理,土地储备优质,在2014年逆势上涨。另外还有一个重要原因:这些企业在2013年因为市场爆发,都预留了大量销售结转到2014年,预计对2015年影响将比较大。

    成本上涨吞噬利润

    业内专家分析,净利润率下滑主要是由于这几年土地成本的过快上涨,楼市下行引领房价的涨幅放缓,明显赶不上地价的涨幅,房企的毛利必然受损;另一方面,房企融资成本也随之不断上涨,蚕食了开发商的盈利空间。

    兰德咨询统计发现,从2010年起,A股上市房企净利润率以每年1个百分点左右的速度下滑,预计到2015年,行业毛利率将低于30%,平均净利润率可能踩到10%的红线。

    “曾几何时,被称为暴利的房地产时代正在逝去。按照这个节奏,房地产平均净利润率已经开始逼近制造业,从而沦为普通行业水平。一位业内专家向记者表示,未来房地产利润率存在进一步下滑的可能,很多房企拿了高价地,这些项目推迟入市已经带来了极大的财务成本,必然在未来陆续推出,如果市场不出现明显好转,项目售价将承压,利润空间将受到限制。此外,面临销售的艰难,企业在推广渠道上花费的财力也正在不断增加,宣传与管理费用率都在不断攀升,企业后期核心净利润还将面临被吞噬。

    盈利模式需创新

    此外,与净利润率下滑相对应的是房企负债率的上涨。专家表示,目前上市房企平均融资成本在7%-8%,一旦净利润率跌破10%,意味着利润率与融资成本相同,行业回报会急速下降,将进一步加大高负债的企业潜在风险。

    张大伟表示,房企在2015年将更加重视回款。利润率的持续降低,对房企的经营压力非常大,从整体市场看,分化愈加严重,除部分规模房企外,整体市场依然很难维持过去房地产市场的高增长。

    随着销售放缓,库存和成本不断上升,利润率开始下滑,房企负债率高企、资金短缺等问题凸显。未来房企依靠简单规模扩张、增加利润的方式已走到了尽头,探索新的盈利模式、商业模式的变革恐将是房企惟一出路。

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