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楼市“小时代” 瞄准“小鲜肉”

  • 来源:多盈金融
  • 2015-03-27
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  任何一个商家都不会否认,80后、90后逐渐成为社会消费主流群体。虽然,就财力而言,他们目前或许比不上60后、70后,但社会消费趋势已由他们引导,消费话语权已由他们掌握。当消费者步入属于年轻人的“小时代”,房地产商也嗅到了商机,顺势推出一系列看似符合他们喜好的产品。

  记者走访发现,去年起开始流行的90平方米带套房的设计已经“out”,如今75平方米已经可以打造三房,90平方米可以做成四房,还有开发商透露正在研究做出20~30平方米的小户型。纵观这些小户型,可以发现“小空间多功能”是他们共同的诉求。不过,专业人士认为,虽然对空间的利用几趋极致,但仍不过是把原来的大户型放小,并没有在内部系统以及生活方式的研究方面多下工夫,是否能让年轻群体真的心动还有待关注。

  现象:

  开发商推出不少小户型创新产品

  自从雷军投资的小米公寓火了之后,小户型和小户型社区就备受关注。记者走访市场发现了不少让人眼前一亮的小户型设计。例如,位于大沥的某楼盘最近开放的样板间,75平方米居然可以做成三房,让不少周边的年轻客户惊喜。记者注意到,这款75平方米的三房是全南向设计,客厅、餐厅全直,主卧、次卧、书房三个房间连在一起,几乎没有走廊。从户型图上可以看出,三个房间面积分别为11.1平方米、6.9平方米、6.5平方米。客厅长5.95米,宽3.5米。最小的书房摆下一张1.2米的床没问题。根据以往经验,小户型中的最小房间面积少于6平方米,客厅宽度少于3.2米,基本是一个失败的设计,并不实用。如今,创新性的户型设计能照顾到这些因素,无疑是一大进步。

  而自去年以来,90平方米的小三房就大热。从去年起,这一产品升级为三房带套房,即主卧带卫生间,一套房子有两个卫生间。而最近,这种小户型又推出了新的改善产品。例如近期开盘的某楼盘,现场最好卖的是92平方米的四房,其主要亮点是阳台和三个卧室连在一起,客厅即为走廊,节省了大量空间。这个户型有两个阳台,其中一个阳台设置为书房,另一个为连接客厅与餐厅的生活阳台,只安排一个洗手间。

  价格:

  小户型产品价格见涨

  创新小户型的面世,吸引了一众投资者和年轻客群的关注。上周末开盘的一楼盘就以“8”字头揽客。其中,92平方米的产品最受欢迎。“我是打算买来投资的。”投资者张先生表示,祖庙一带租金不低,出租一般是以房间数计价的,电梯房每个房间最少租500元,四房最少可以租到2000元,甚至更高。

  来自桂城的85后刘先生也向记者透露,自己比较中意90平方米的舒适三房设计,但有几个朋友打算买75平方米的产品作为婚房。“先住几年,未来有钱再买大一点。75平方米的户型设计比较合理,即便家里有了孩子,老人来了仍住得下。以前有些朋友图便宜,先买个两房住着,有了孩子又得换三房,正逢公司调整工作丢了,经济压力很大。”在他看来,75平方米左右的产品,是个“退可攻退可守”的良好选择。

  虽然,目前大户型单价总体仍高过小户型,大部分开发商仍将小户型作为冲量的“利器”,但仍阻止不了小户型在单价方面的提升。记者了解到,此前热销的一直是100平方米以上的大户型,户型越大单价越高。而推出新政后,部分项目的90平方米刚需小户型单价曾超过144平方米以上的大户型,90平方米小户型可以卖“9”字头,但是145平方米左右的大户型能“7”出让。另外,已有一些开发商打算调整售价,将优势小户型产品价格稍微提高,大户型价格稍微降低,让项目总价保持一定平衡。“小户型价格提高几百元,对购房者的影响不大。如果要买一个大户型,他们付出的成本要高出很多。”有开发商透露。

  观点:

  小户型创新

  更应关注打造社区

  倘若放在三年前,问起佛山人的居住喜好,很多人会回答“大客厅、大阳台、大主卧”。不过,这一情况并非永恒不变的。自从佛山推出房地产新政后,90平方米的小三房日益崭露头角,获得刚需群体的青睐。“以前佛山人买房,100平方米以下几乎不看,后来发现90平方米也不错。”资深买家阿苏告诉记者。

  目前,佛山已有不少开发商致力于推出创新户型产品。例如,去年在季华路推出的某公寓,40平方米可以做成四房,上下两层设计,带阳台,也一度惊艳了市场。记者了解到, 本土开发商碧桂园也正在研发20~30平方米左右的小户型产品,面向年轻群体。

  户型越做越小,主要目的当然是抢占年轻客群。相比老一辈,年轻人的经济实力显然要低一些,大小面积多功能的产品更符合他们的现实情况。不过,倘若以为把户型做小,就一定能笼络年轻客群的心,可能会陷入另一个误区。

  纵观如今的小户型创新,基本是省略过道、节省空间,是原来大户型的缩小版而已。对于年轻人的喜好等方面,开发商似乎并未深究。比如,生活于互联网时代的85后们,显然需要更多与网络连接的设施与设置,开发商似乎并未考虑这一点。

  还有,年轻人喜爱聚会,尤其是同一爱好人群之间的聚会,如果想在社区里打造属于他们的社群和活动场地,需要开发商进一步研究。“小米公寓之所以会引起那么大的关注,其深度符合年轻人消费需求的设计,是最大亮点。”一名资深房产人士何先生认为,“不少年轻人基本不做饭,不会做饭,小米公寓可以安排集体饭堂,可以安排聚会、碰撞思维火花的场所,佛山现在的产品没有考虑到这些方面。”他指出,以会所为例,往常开发商的会所空置率很高,看似高大上其实不实用,浪费了空间。如果能把会所打造成年轻人聚会的场所,不失为一个好办法。

  当然,具体问题要具体分析。未来,“小户型+符合年轻客群生活方式的社群”肯定更吃香,但社群怎么打造和运营,需要因地制宜,小米公寓的模式不一定是最好的,但开发商仅在户型上突破,没有后期组织运营方面的考虑,成功也许难以持久。

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