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房地产新一轮救市政策将出

  • 来源:多盈金融
  • 2015-03-30
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   回购商品房、调高公积金贷款额度、发放购房补贴……眼下各地维稳楼市的政策轮番上阵,地方政府纷纷出手。尽管这些楼市的所谓“刺激”政策让人目不暇接,但对市场产生的效果并不大。

   对此,27日国内房地产业的两大主管部门———住建部与国土部联合发布《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》(下称《通知》),提出合理安排住房和其用地供应规模等四大工作要求。作为今年两会后首个落实李克强总理“稳定住房消费”的文件,两部委此举无疑为房地产市场注入一针强心剂。

   但接受经济导报记者采访的业内人士表示,《通知》更多是一项指导性、纲领性、框架性的救市文件,正式全面揭开全国性“救市”序幕,新一轮楼市刺激还需具体政策的出台,且短期内也无法令楼市立竿见影地复苏上涨。

  新政或遇落地难题

   “对我们来说这应该是个大‘利好’。”济南一家本土房地产开发公司项目部经理冯泽瑞在得知消息后说,“不过从现在的情况看,《通知》要求的很多东西难以落地,而且没有涉及到二套房贷、税收等优惠内容,能起到多大作用现在也很难说。”

   导报记者注意到,与以往土地供应方面一味求大不同,本次《通知》指出,要对住房供应明显偏多的市、县,或在建住宅用地规模过大的市、县,应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应;住房供求矛盾比较突出的热点城市,应根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模。适当控制2015年住房开发建设规模、进度。另外,国土部提出对在建商品住房项目,在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下,允许对不适应市场需求的住房户型做出调整。

   除了用地和户型等亮点,此次新政关于保障房也有相应的要求。《通知》明确指出,可以将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源。

   在冯泽瑞看来,虽然创新不少,但可操作性比较差。

   “不同性质的用地在拿地时的成本差距较大,开发商把高价拿到的土地转换为低价值、回报周期长的用地类型,如果没有政府补贴,也会影响政策落地,”冯泽瑞分析道,“济南有个别项目销售困难,如果能借此将房源出手,倒也是个不错的选择,但最关键的问题还是收购的价格,开发商的心理价位与政府能掏出的钱之间恐怕会有较大的落差。”

   亚太城市房地产研究院院长谢逸枫接受导报记者采访时表示,从新政总体效果与作用来看,短期无法令楼市立竿见影复苏上涨,需要进一步的具体政策落实。“新政缺乏执行性与操作性,需要省市县三级地方政府出台更加具体的细致政策。更多是一项指导性、纲领性、框架性的救市文件。”谢逸枫表示。

  刺激政策或将频出

   导报记者注意到,与之前人们期望的调整二套房首付比例、营业税免征时间缩短等不同的是,本次由国土部与住建部出台的《通知》并没有囊括这些内容。

   “这也不难解释,文件作为国土部和住建部这两个部委会签发布的,而商业银行贷款的首付和利率是央行[微博]决定的,信贷政策需要央行出台。而营业税5年改成2年是税务总局决定的,财政补帖、停息是财政部决定的。”谢逸枫解释说。

   在冯泽瑞看来,今年的房地产政策调整力度可能超过不少人的预期,但是不会给房地产市场带来大起大落式的变化,政府调控的目的以治本为主,即便新政“起效”时间长一点,也是可以接受的。

   “‘落实地方政府主体责任’意味着赋予地方政府更多自主权,让地方政府可以动用税收减免、普通房制定标准等措施来进行楼市调控。采取公积金贷款调整、信贷调整,甚至契税优惠乃至退税等政策,均可刺激当地的住宅消费。”

  “政策不会一次性都放出来,而是阶段性释放。”山东省住建厅一位相关负责人私下对导报记者表示,“与住房消费相关的具体政策还会出,主要会涉及公积金、信贷及购房资格判定。”

   同时,按照中央对房地产市场“分类指导”的政策原则,即将出台的楼市政策将给地方政府预留调节空间,以确保不同地区根据当地实际情况调整政策口径和方向。

   “预计近期还会出台相关政策,国土部与住建部的政策主要在调节供应,支持消费还需要从拉动需求入手。”新城控股高级副总裁欧阳捷表示。

   在谢逸枫看来,新一轮楼市刺激政策的开始,意味着楼市复苏上涨指日可待。而从刺激政策内容看,主要涉及公积金贷款、二套房首付和利率下调、限购政策调整、以及营业税5年改2年免征等内容。

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