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万达商业:降低对销售物业依赖 借电商与基金增值

  • 来源:多盈金融
  • 2015-04-01
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  尽管已经成功登陆香港资本市场,大连万达商业地产股份有限公司却仍然对香港显得颇为热切而小心。

  3月31日上午11时,万达商业在香港召开2014年度业绩发布会。万达商业董事长丁本锡、董事兼执行总裁曲德君、副总裁兼财务总监刘朝晖、财务总监刘晓彬、董事会秘书王键等管理层出席业绩会。

  这也是万达商业一众高层第一次面向外界,正式公布其全年业绩。据介绍,该公司总收入达1078.71亿元,较2013年867.74亿元增长了24.31%;同时,其核心溢利为148.24亿元,同比增长14.04%,核心溢利率为13.74%。

  然而,在万达商业业绩增长的同时,其股价却表现得差强人意,始终在上市价48港元徘徊。

  “万达在内地名声很大但是香港媒体好像对于万达不是特别了解。”当天上午主持业绩会的万达集团副总裁刘明胜一语道出万达对于香港市场的“纠结”。

  被问及股价是否符合预期时,刘朝晖便无奈回应道,对万达商业的未来很有信心,还有很大的增长空间,“资本市场对优质公司的考察需要时间。”

  除此以外,当天媒体另一个关注的焦点是,万达商业的线上平台――“飞凡网”的面世。

  “万达商业正在推进全方位智能化平台的打造。”丁本锡进一步透露,今年6月30日,万达商业飞凡网线上平台正式上线运行,至今年12月31日,部分广场实现全部智能化与线上平台对接,最终实现线上线下并行运行,实现O2O电子商务功能。

  针对万达电商的具体模式,曲德君回复观点地产新媒体称,万达主要做的是平台,最有优势的是庞大的线下实体网络。

  “飞凡网与天猫是完全差异化的,更加注重体验性的、与线下结合的O2O平台打造。如餐饮等各方面智能化手段均不同,也将于近期推出。”该人士进一步指出,万达电商线上是对线下平台的导流。

  尽管万达商业不会将线下资源全部投入线上平台中,但会不断增加线下平台的体验消费占比。据曲德君透露,目前体验消费的占比是35.8%,“我们期望未来不断提及这种占比,大概38%左右。”

  对于2015年的规划,丁本锡表示,公司今年将推行轻重并举的轻资产管理模式,目前公司正在推进万达商业基金管理公司建立,作为万达商业多元化、轻资产发展的运作平台。

  “重点发展三个渠道,即资产证券化、外部投资和互联网金融。”据丁本锡透露,万达已经在上海注册了万达商业基金管理公司,目前正在做一些资本运作。此外,曲德君指出,万达商业正在积极研究互联网金融,期望不久的将来能推出来。

  值得一提的是,此前外界还盛传,万达董事长王健林想将万达金融总部放在广州。

  具体而言,丁本锡透露称,万达商业将继续追求更健康的快速增长,预期目标是新开业购物中心26个,新开业面积是350万平方米,投资性物业收入要增长30%左右,物业销售金额增长5%以上,新开业酒店12个,平均融资成本将保持7%以下。

  此外,为进一步降低融资成本,万达商业2015年将在境内发行150亿元的境内公司债券和200亿元的境内债务类融资工具。对此,刘晓彬称,公司有境内发债计划,希望通过境内发债来置换成本高的负债,调整负债结构,降低融资成本。

  同时,丁本锡屡次强调,万达商业预期实现的目标是降低对销售物业的依赖,快速打造实体网络销售平台,推进可重复收入的快速增长。

  “万达商业自持型物业等投资性物业才是万达商业的高增长价值所在。”据了解,2014年万达商业的核心净利148亿元全部来自于物业租赁及物业管理和销售物业的经营性收益,占净利润60%。

  以下是大连万达商业地产股份有限公司2014年业绩会现场实录:

  现场提问:万达如何在不佳的市场环境下取得这样的业绩增长,这样的业绩增长是否能够持续?

  丁本锡:万达商业模式完全不是一个房地产的概念,它的核心主要是商业不动产租赁性物业,也就是说万达商业这个上市公司装入的都是上百个万达购物中心,这些购物中心是核心自持物业不动产的稳定保障。

  其次,万达有一部分销售类物业的配套,所以万达与住宅房地产公司完全不一样的概念。第一个,大家可以看到,万达在2014年不仅完成了年度利润指标,年度计划指标,而且还实现了毛利率指标。我们的毛利率是42%,这个水平是同行不可能达到的,这就是商业模式概念所产生出来的效能。

  这里可以看到两个数据,每一个万达广场都是这个城市最火爆的,而且每天的人流占据了全市的核心终端消费。

  第二个,三、四线城市供应量过剩未来需要几年来消化,但是为什么万达的项目在每一个城市里不仅每一个开业的项目很火爆,销售的物业也是在城市里销售得很好,主要原因是模式不一样。

  因为万达是把整个综合体和万达广场捆绑在一起,每一个广场紧密的绑在一起,销售的商铺,投资型的小户型公寓等等,这些是与广场的投资人所需求的配套相结合。

  住宅物业占万达整个开发物业中不到40%,60%以上是和万达广场紧密捆绑在一起的投资型物业。所以2014年整个房地产在低迷的情况下,万达整个销售,房地产整个投资类销售占有了市场的绝对优势和份额。

  接下来在这几年万达会仍然保持把现有土地储备优质性的销售物业保持这种模式,用万达这个模式把开发项目做得业绩比较稳定,而且很受市场欢迎。

  所以2014年市场非常低迷的情况下,万达能够按期完成业绩,还有其他的因素,大家看到万达销售物业在一定的占比条件下,自持的租赁性物业增长率很高。万达广场自持型的物业增长率高于销售物业的增长率,这就是万达商业的价值,和万达商业业绩增长的保障。

  所以万达商业的开发模式,和自持物业捆绑投资类销售物业占有市场的优势,2015年仍然会是这样的情况。

  现场提问:商业地产方面出现了饱和的状况,万达怎么看今年商业地产的情况?刚才公司提到今年会新增26个万达广场,主要是在什么地区?

  丁本锡:个人认为,现在三、四线城市房量过剩的问题是无可争议的。在接下来几年的房地产市场中需要时间周期去消化,我认为在三、四线城市房地产还需要一段时间消化,所以不是饱和的问题,是过剩。

  万达商业地产不是和饱和住宅挂钩在一起,万达的住宅占比很少,我们主要是投资类的销售物业,它的过剩与万达是不同的,所以万达的业绩保障就是这样来的。

  曲德君:万达2015年开业的26个项目已经确立了,万达有详细的资料,每一个城市,包括开业的时间都有详细的时间表,大家可以参考。在这几个发展城市中,未来万达每年仍然保持在30个左右项目开业的发展速度,目前已经开业的项目是60多个城市,但是万达广场进入的核心指标就是看人口的基数。

  根据中国2010年第六次人口普查数据来看,在全国100万个300万的城市有161个,万达现在只进入了50多个,所以在这方面还有100多个城市可以进入,可以有发展空间的。

  丁本锡:26个城市包括了广州、广元、黄石、上海、上海金山、齐齐哈尔、山东泰安、东莞。二线城市占了很大的比重,一线城市也有一定的占比。

  三、四线城市也有一定的占比,比如说太原、南宁、苏州、广州这些城市在2015年开业的城市来说,他们的业绩表现比2014年还是会比较理想。

  现场提问:公司对万达上市以来在资本市场上的表现怎么看,包括现在的股价表现是不是符合管理层的预期?

  刘朝晖:这确实是万达公司管理层应该正视和担当的问题,万达商业作为一个新的上市公司,万达与资本市场的有效沟通还有很大的提升空间。去年12月初的时候才拿到H股上市的批准文件,拿到以后就迅速启动了上市的流程,应该说20天的时间我们就上市成功了。

  一方面证明了万达商业执行力和速度,另外一方面由于时间太短,虽然当时得到了很多长线基石投资者,对万达关注比较久的投资者认可和参与,包括荷兰的ABG养老基金,中国平安(601318),中国人寿(601628)这些大股东的认同。

  但是由于时间太短,广大投资者对万达商业这样规模的公司,因为业务板块众多,经营相对复杂,了解不够充分,在当时23号上市的时候是圣诞节假期,香港又是个国际化都市,不过春节,过圣诞节,当时公司上市的表现不尽如人意,公司股价一直表现不温不火。

  清者自清,刚才曲总裁也发布了公司2014年的业绩,有三点很清楚,万达完全实现了招股说明书所预测的2014年各项的盈利和经营目标,在招股说明书里的承诺公司都兑现了,而且有一些数据比里面的更好。

  第二个,无论是房地产销售,还是投资性物业的租金收入,还是酒店的投资和经营收入,万达和别的公司相比都具有他们完全不具备的竞争优势,数字都比他们好看。

  第三个,刚才也说过了,对2015年的增长公司是有确定性的,所以这三点数字背后我想跟大家分享的是,万达一直有可持续发展的战略思想,抓住中国城镇化进程的机遇,中国居民消费升级换代的大趋势,万达一直致力于搭建满足顾客物质文化需求的消费平台商业生态系统。公司一切的经营活动都是围绕这个目标展开的,所以不受房地产市场波动的影响,或者影响非常小。

  而且万达还在战略上不停地创新,比如说万达广场不断增加体验式消费业态,公司也开始涉足互联网+的运营模式。现在很多互联网公司都认识到,如果不能和实体经济结合,他们的平均寿命只有三年,三年这个公司就没有了,这是互联网公司的平均寿命。

  李克强总理提出了互联网+的概念,这是行业内发展趋势,万达目前所拥有的,或者将来拥有的巨大线下平台是很多互联网公司梦寐以求,想要却得不到的,这是我们值得骄傲的地方。

  公司管理层对于中国房地产市场是有清醒的认识,万达最重要的是搭建一个商业消费平台,这个战略才是我们坚定不移发展的方向。管理团队有信心做好自己,做好经营业绩,来创造公司的长期价值,今后也加强与资本市场的沟通,提高透明度,消除市场对我们的疑虑,增加市场对我们的信任。

  总之,资本市场对优质公司的价值发现是需要一个长期的过程,但是随着时间的推移,公司的市场表现我们还是有信心值得期待,而且一定会给股东带来长期稳定的回报。

  现场提问:刚才公司提到2015年会推行轻重并举的战略,目前轻资产进展情况如何,这个模式什么时候能够覆盖到整个公司?

  丁本锡:万达的商业经过多年的发展已经形成了非常成熟的商业模式,目前采用的是重资产发展模式,这个模式是万达的优势,我们会继续保持。

  第二个,关于轻资产方面来讲,商业不动产在国际上本身就是一种经营产品,万达登上国际的资本市场以后,我们也在积极探索轻资产模式,能够将它融入到万达商业的发展过程中,帮助公司实现万达商业业务的发展。

  可以从几个方面着手,一个是资产的证券化,包括万达引进外部的投资,包括借助互联网金融等等方面,来实施和实现我们轻资产项目的发展。

  目前正在积极的推进过程中,公司也希望能够通过这种轻资产战略和重资产优势的发挥,快速实现整体实体网络平台的发展,能够快速提升我们租赁收入在整个公司经营性收益中的占比,能够给予更大的贡献。

  现场提问:公司去年毛利率是比较高的水平,现在拿地的成本越来越高,现在楼市是一个调整期,未来对毛利率的维持和增长有没有一个预期?

  刘朝晖:公司的毛利率确实比同行高,公司的毛利率2014年是42.6%左右,这里面有两个因素构成,第一个,我们的投资性物业租赁和运营收入这部分的毛利率达到了73%,这部分对公司整体毛利率做了很大的贡献。

  第二部分,公司的销售物业里面只有40%是住宅产品,60%是商户、公寓等投资性产品。这部分产品的毛利率也是要比普通住宅高,也拉升了万达销售物业的毛利率。

  所以这两个因素加在一起,万达现在表现出来的毛利率是比较高的。未来随着投资性物业的收入在公司占比的逐步提高,我们相信能够维持目前一个比较高的毛利率水平。

  现场提问:占比大概是多少?

  刘朝晖:投资性物业产生的租赁和运营收入占9。6%,随着未来会逐渐提高。公司稀释前利润是占30.9%,到2015年能够达到38%左右,逐年提高。

  现场提问:去年租赁收入比较高是因为开了23个新的广场,公司觉得今年租金方面还有没有上涨的空间?

  刘朝晖:万达租金收入复合增长率是33%,在年报数据中有比较详细的表现,2015年依然会保持比较高的增长。大家关心这样一个高增长是因为2014年有23个购物中心开业造成的,其实恰恰不是,当年开业的新广场对当年的租金贡献是非常小的,万达广场大部分是下半年开业,真正租金增长33%主要是2014年以前开业的项目本身租金标准增长带来的整体租金收入的增长。

  现场提问:万达广场有很大一部分是出租给了万达的院线,万达百货。这方面的租金在整体租金收入中占比多少,价格水平和其它商铺相比情况怎么样,2015年这方面的租金趋势是什么样?

  刘朝晖:万达整体的租金收入中,集团相关的业态占总租金收入是18%,不到20%。我们所有相关业态都是和万达商业这边有严格的租赁协议,所谓租赁业态的租金标准都高于同行业合作的租金水平。

  现场提问:去年公司在海外收购了很多酒店业务,今年会在海外哪个城市进行收购?

  丁本锡:关于海外的发展,公司对海外的选择是比较谨慎的,目前已经有6个项目,欧洲、澳洲,还有美国,都是选择国际化的城市和旅游目的地。现在公司意识到在海外发展确实存在不同的风险,团队也通过这几年的海外收购中积累了一定的经验,在未来肯定会有助于防范政策风险和投资风险。

  因为万达选择的城市都是资格健全,市场运营良好,当地合作伙伴和专业结构都非常成熟的市场。今后的目标是,每年会拿到一到两个项目,逐渐形成国际酒店市场的布局,增加万达酒店在海外市场的品牌影响力,反过来促进国内酒店的发展。

  现场提问:公司在融资方面有没有一些配合的计划,具体情况怎么样?刚才提到基金公司有一个计划,能不能具体讲一下这个进程?

  刘晓彬:公司今年在境内,在中期票据市场,和公司债券市场有发债的计划。发债计划的主要目的是为了优化目前公司的负债结构,降低平均融资成本。因为以往受国内宏观政策调控影响,房地产企业是不能在银行间市场和公司债市场发行债券的。

  今年这两个市场都对房地产市场开放了,所以万达从这里发一部分债,主要目的是为了置换目前公司存在成本相对高的负债,这也是为什么万达在2015年预期里面会有信心把公司的平均融资成本降到7%以下,主要目的是为了置换高息贷款。在境外相对发债的额度会比较小,主要是为了境外业务发展的需要。

  成立万达商业基金管理公司的目的主要是他作为公司轻资产战略的资金操作平台。

  现场提问:会不会因为在海外投标的性建筑,让公司在成本考虑上有一些变化?公司对香港市场有没有并购的计划?

  丁本锡:首先,海外的发展不是万达商业地产的主要发展目标,海外项目选择是有个案性的选择。比方说这个项目如果万达要取得,一定是它将来有比较好的业绩保证,这是基础。

  第二个保证的条件是,大家可能不太注意,万达收购的每一块海外业务都带有一定的销售,这一部分的销售公司能够争取,或者力争基本持平投资。现在正在操作的伦敦酒店非常理想,销售很好,所以万达不会去投投资金额非常大,长期回报率又非常低的项目。

  万达接下来几年会有个别很好的项目可以考虑,但是不会有很多海外项目的并购。

  有一个数据,公司伦敦项目在去年11月份推出来,预售的第一期现在全部销售完毕了,销售金额是30亿人民币,在这个期间是伦敦的销售冠军。

  悉尼这个项目整个销售完成这样一个酒店,这种项目还有8000万的现金拿在手上,这种项目能不错吗。悉尼这个项目就是很好的项目,所以万达不会做负现金流很大的项目,这个在投资上就有很大的风险。

  香港也是国际化大都市,金融市场也非常发达,万达特别想进入香港,但是香港竞争也非常激烈,当地开发商也非常有实力,非常成熟,公司也会密切关注,一有机会还是会进入。

  现场提问:公司说会有一个资产证券化的计划,会不会面向境内、境外投资者?在互联网金融方面能不能多介绍一下,这个会不会是未来的一个发展方向?

  刘朝晖:关于REITs是万达一直努力的一项业务,只不过现在受政策的限制,主要是相关政策的出台,公司也密切关注中国的相关政策,一旦时机成熟会马上启动这样的工作,而且欢迎国内外投资者参与。

  互联网金融方面万达目前正在积极研究有关互联网金融的产品,这方面主要是依赖于电子商务平台,还有快钱的业务。万达收购了快钱公司,在这方面正在积极探索互联网金融这个产品,也希望能够在不久的将来能够推出来,也希望互联网金融这个产品能够和万达轻资产战略相结合,带动轻资产战略的实施。

  现场提问:现在国内电商主要是两种形态,一种是做平台,一个是自营,万达的电商是什么样的?核心优势是什么?电商模式是什么?

  丁本锡:平台。万达最主要是线下的实体网络平台,我们主要是做O2O电商平台,我们不会简单的做线上的简单销售平台。和天猫相比,完全是差异的,万达更加注重体验性的业态,线上、线下相结合的这种O2O电商平台。

  关于智能化停车,关于线上餐饮点餐,和线下的智能排队,还有儿童游乐方面的智能化手环等等方面万达最近都会陆续推进运营。

  电商的基本模式除了线上的运行平台,还包括了万达大会员体系,还有积分平台。同时将所有与线下相关的业态实现智慧化的运营。

  现场提问:公司自己有百货,做平台也是开放的,会引入别的品牌,会不会和公司形成竞争?

  丁本锡:百货只是零售中很小的一个部分,但是万达现在做智慧化的O2O平台,一定是要把线上、线下能够融会贯通的,它会给万达线下的经营带来巨大的导游和经营性的支持,不是一种竞争的关系。从线下来看,它是线下所有业务内容的电商化。

  现场提问:刚才提到包括互联网金融产品,能不能介绍一下,这个会不会比万汇网效果更好?线下的商店会全部到线上吗?

  丁本锡:是它的升级换代,要飞跃的,根本同日而语。不会全部到线上。

  现场提问:以前传统百货向体验性物业转型,公司会通过什么方式去做?

  曲德君:体验式消费本身是一种特殊的业态,它最重要的特征就是它需要到现场去体验才能消费,这种消费是无法在电子商务线上实现的。所以万达在逐渐加重体验式消费的占比,目前我们的占比是35.8%,万达期望在未来两年能够逐渐提升,保持一个适度的增长。

责任编辑:pm

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