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万科“防守”:去年底货币资金大增至627亿,继续提高回款率

  • 来源:多盈金融
  • 2015-04-01
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    “万科已经30岁了,早已放弃速度与规模,当前最重要的是做好转型。”3月31日,在万科A(000002.SZ)2014年业绩说明会上被问及是否有计划重回行业规模第一时,万科总裁郁亮再次强调。

    这个地产巨无霸在研究了全球27个国家的房地产大周期之后得出结论:未来十年中国的住宅行业总体安全,住宅依然会是万科最主要的业务;同时,万科将在拐点到来之前完成转型。

    在郁亮看来,刚刚出台的“3·30新政”对市场发展会发挥重要作用,但改变不了房地产行业从“黄金时代”进入“白银时代”的趋势。

    地价太高,买二手土地去

    “如果一手土地价格一直很贵,我们重点就会转到二手土地市场。”万科董秘谭华杰在业绩说明会上表示。

    去年,北京、上海、广州、深圳等14个主要城市的土地市场量缩价涨。2014年下半年,上述主要城市的住宅(含商住)土地供应、成交面积同比大幅萎缩,降幅分别为40.0%和45.1%。但成交下滑的同时土地出让底价继续攀升,四季度上述城市的平均土地出让底价相比上年同期增长71.9%。

    由于企业普遍加大了在核心城市的布局,部分热点城市的土地竞拍依然激烈,成交地价不断创出新高。

    在此背景下,万科减少了拿地规模。2014年,万科累计新增加41个项目,按权益计算的占地面积约只有206万平方米,对应的规划建筑面积约591万平方米。

    谭华杰表示,过去土地价格非常高,未来政府对土地供给是收缩态度。但别忘了除了政府供地之外,市场还有大量已经出让的土地。相信土地流转市场会变得越来越市场化、开放,资金、信用状况好的企业未来会有机会。

    而万科在谨慎的投资策略和较高的回款率之下,财务状况达到近十年来的最佳水平。

    2014年,万科实现经营性现金流净额417.2亿元,年底货币资金上升至627.2亿元,较2014年年初大幅增长41.36%,远远超过短期借款和一年内到期的有息负债228.3亿元。净负债率仅为5.4%,为2006年以来最低水平。

   郁亮对包括《第一财经日报》在内的媒体表示,去年万科设立了2000亿元的回款目标,其实压力挺大的。因为前面9个月的金融政策都非常严格,到第四季度才有所放松。今年,万科还会提高回款率。

    “一不小心钱多了一点,钱多就是任性一点。”郁亮不失幽默地说,手持大量现金的一个原因在于寻求更多投资机会。白银时代,不少企业、发展商可能并不想再做下去了,这个时候万科有钱就有很多投资机会。一手市场现在看起来地价没有下来的迹象,但是二手的土地机会还是蛮多的。

   从万科的判断中不难看出,2015年房地产行业的并购将会越来越多。

   德信资本董事长陈义枫曾表示,过去一年中,企业的日子比较难过,除了个别龙头企业外,大部分的中小企业的现金都比较紧张。这种困难的局面将会在今年二、三季度达到顶端。在这个过程中,就会产生并购的机会,比如某个项目没有钱开发的时候,就会出现项目整体转让的机会;企业陷入流动性困境时,就会出现企业并购的机会等。

   万科物业要单飞?

   转型成为万科未来十年的关键词,围绕着“城市配套服务商”,万科将尝试各类新业务。

   新业务的主要方向为消费地产、产业地产以及地产延伸业务。消费地产包括新型商用中心、社区商业、度假物业、出租公寓,产业地产包括创业产业园、物流地产,延伸业务包括物业服务市场化、健康(养老)服务、装修与智能家居、建筑产业化等。

   万科将在未来十年重构其商业模式,人们或许将看到万科家、万科驿、万科派、万科云、万科广场、万科里、万科塾等一系列“万科X”产品。

   值得关注的是,万科自有体系内的物业将会加入到整个市场竞争中去。

    “我们的物业服务会走出万科自有项目,会市场化。而且它的潜力非常大,我们物业服务目前在全国市场占有率仅仅0.6%,从美国经验来看,第一大占有率水平在4%左右,也就是有一定数量级提升空间。”谭华杰透露。

    财报显示,截至2014年底,万科物业服务合同管理面积1亿平方米。这相当于彩生活规模的一半,而彩生活是目前国内最大的社区服务商。

    除了万科之外,包括中海地产、招商地产等在内的龙头开发商也对社区市场虎视眈眈。

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