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公共维修基金不该背的那些黑锅

  • 来源:多盈金融
  • 2015-04-02
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  教您使用公共维修基金六步走1

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  两周前,北京青年报广厦时代刊登了《公共维修基金说不清的糊涂账》一文,引起社会广泛关注。北京市建委物业管理处高度重视,约见本报记者,就公共维修基金的去向、支取方式、运行中面临的种种问题进行了充分的沟通与释疑。在采访中记者发现,公共维修基金的使用一直在有条不紊地运行当中,而广大业主对其使用情况的质疑大多与信息沟通不畅、使用过程中相关环节的拖沓不无关系。北京市物业管理处负责人向本报记者表示,今后会尽一切努力将公共维修基金的使用情况向社会透明开放,并在支取上尽量减少繁冗环节。

  你家的“大修基金”已经升值了

  公共维修基金就是大家常说的“大修基金”,实际上房屋的大修、中修都可以提取使用。但由于业主、物业管理公司、物业管理职能部门信息不对称、沟通存在问题,因此,业主对很多政策、法规、缴纳资金去处都存在着诸多的疑惑。其中,“我们的公共维修基金哪去了”、“缴存了这么多年,利息有吗”是业主普遍的疑问。

  针对这一问题,北京市物业管理处负责人表示,截至2015年2月底,北京市公共维修基金缴存总额为395.99亿元人民币。而在支取方面,2013年北京市一共有143个社区用了1.16个亿,2014年用了3个亿,2015年用了3个亿,从1999年公共维修基金归集之日到2015年2月,该项基金一共使用了15.5亿元人民币。

  有人问,为什么公共维修基金缴存了将近400亿,仅仅使用了不到5%?该负责人表示,因为开发商的保修期是5年,而且中修和大修才会动用公共维修基金,因此,暂时会出现存多用少的情况。比如有很多小区,1999年就缴存了公共维修基金,但由于设施设备日常维护较好,直到现在还没有使用过。

  大多数业主的公共维修基金虽然还没有使用,但决不意味着这笔钱成了一笔呆帐。据了解,这笔钱有每年3%的综合收益率,也就是说,从来没有使用过公共维修基金的业主,这笔钱10年间已经增值了30%以上。

  “从2013年到目前,公共维修基金支取呈现逐年翻倍的情况,就足以证明房屋该进入修缮期了,以后基金的使用会越来越频繁。”该负责人说。

  在三年前7.21北京雨灾中,很多社区都遇到了墙体漏水、地下室损坏、小区道路损失严重等问题。当时北京市物业管理处以及住房资金管理中心就启动了应急机制,并没有执行三分之二业主同意的规定。这就是2013年有关部门颁布具有突破性的《关于简化程序方便应急情况下使用住宅专项维修基金有关问题的通知》所起到的作用。

  公共维修基金支取程序时这样的(以墙体漏水为例。前提:中间环节都非常给力)。

  一、发现家里的外墙渗水(您得找专业人士确定到底是外墙还是内墙渗水),马上通知物业管理公司。

  二、物业管理公司以及业主委员会在第一时间到场,确定外墙渗水造成多少住户损失,如果渗水面积达到了整个外墙的20%,就可以马上进入征得业主同意支取公共维修基金的环节。

  三、按照规定,使用公共维修基金必须经全小区三分之二业主、渗水楼三分之二业主同意。但经过改革的《物业管理20号文》改变了这一做法。只需该楼的三分之二业主同意即可。物业管理公司只需征得该楼业主同意并签字。

  四、物业管理公司将保修材料、资金预算以及使用计划、三分之二业主签字送达小区所在区域的区房管局安全设备科或者物业科。相关人员会马上到小区核查情况,尤其对资金使用情况进行评估,防止虚报。

  五、房管局相关人士核查完毕后,马上通知北京市住房资金管理中心批款,通过电子支付令,将公共维修基金汇给小区,进行维修工作。

  六、维修结束后,物业管理公司会根据受益业主的户数,分摊公共维修基金。

  从以上的流程可以看出,正如物业管理处相关负责人所言,公共维修基金支取环节很简单,也就六步,仅从物业管理处对各区县分支机构的要求,是接到申请到放款,不能超过两天时间。但在使用过程中,中间环节虽然已经经过改革、简化,但仍然有不尽如人意的地方。

  比如,物业管理公司发现电梯坏了,如果征询业主并且马上向主管部门申请公共维修基金,问题应该很快就能解决。但有些物业管理公司为了在维修时节省费用,先行“货比三家”,对负责维修的各个公司进行询价,耽误了时间。也就是这些执行中的环节出了问题,所以造成了公共维修基金放款时间长。

  紧急情况下可以迅速使用公共维修基金

  本报不久前的报道中提及的案例,刘小姐刚购买的亚运村某小区二手房,重新装修时发现墙体渗水,工程人员上门发现是外墙的问题。但物业管理公司却将皮球踢给了开发商,结果后来还是中介公司花钱给刘小姐买了单。

  针对这种案例,物业管理处负责人表示,希望广大业主们注意,其实目前小区里很多需要维修的事项都属于应急情况,完全可以申请特殊通道,不必再走常规程序。

  哪些情况属于应急情况?

  《北京市物业管理办法》规定的以下6种情况属于紧急情况,可以应急使用公共维修基金。而且不需要双三分之二业主的同意,但应事前告知业主。没有业主委员会的社区,由物业管理公司告知。

  一、屋面防水损坏造成渗漏的;

  二、电梯故障危及人身安全的;

  三、高层住宅水泵损坏导致供水中断的;

  四、楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的;

  五、专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,危及人身财产安全的;

  六、消防系统出现功能障碍,消防管理部门要求对消防设施设备维修、更新、改造的。

  刘小姐的情况可能符合第一种情况。物业管理公司很可能没有领会政策的宗旨,认为仍要征得三分之二业主的同意,为了避免麻烦才将责任踢给别人。

  公共维修基金怎样改进才能让业主满意

  其实,在物业管理职能部门人士眼里,公共维修基金在使用上还应该更灵活机智。

  北京市物业管理处负责人表示,《物权法》中严格规定,公共维修基金使用时必须经过小区三分之二业主的同意。但在实际办理过程中发现,要征得这么大比例业主同意是很困难的。因为很多社区入住率都达不到三分之二,有的投资性社区黑灯率更严重,统计工作难以进行。

  在没有出炉应急使用办法之前,有人曾提出,能够遇到紧急情况,由物业管理公司先垫资维修,事后再征得三分之二业主的签名,但后来事实证明不可行,物业管理公司很可能成了冤大头。

  北京市物业管理处负责人说,未来公共维修基金使用改进的方向都在研讨当中。相关部门希望的是社区防患于未然,业主提前给业主委员会和物业管理公司授权,同意在发生紧急维修情况时物业管理公司可以申请使用公共维修基金。

  而在改进措施没有落实之前,有关部门希望物业管理公司将工作做在维修之前,有不少管理水平较高的物业管理公司一般都是每年年底就提出来年的公共维修基金使用计划,早早地就征得三分之二业主同意,往往在第二年隐患没有形成事故之前就已经完成维修任务。

  释疑

  巨额公共维修基金哪儿去了?挪用说,理财说

  公共维修基金的使用涉及到业主、物业管理公司、业主委员会、区县物业管理科和安全设备科、北京市物业管理办公室、小区办、北京市住房资金管理中心等等诸多个人与部门,谁敢挪用这笔钱?而且在《物权法》中明确规定,公共维修基金专款专用,坚决不可挪作他用。

  几乎每年的两会都有代表提出为什么不能将业主很多年都不一定使用的公共维修基金用于理财,盘活这笔钱,既能回馈业主又能使小区增加额外收入,但这种声音从来得不到回应,就是因为《物权法》这道不可逾越的鸿沟。

  机制不透明个人无法查自己的公共维修基金使用情况

  公共维修基金其实业主是可以查到的。这笔钱在北京市住房资金管理中心有大账,即全市缴存的总数以及每个社区的额度,而由于缴存人数太多,因此没有专门针对个人进行公示。但业主仍有办法查到,可以拿着身份证件去北京市住房管理中心管理部去核查。

  而一些社区建立了业主一卡通,用于每年的物业管理费缴存,这张卡里也将业主的公共维修基金的使用情况予以体现,物业管理部门呼吁社区推行业主一卡通的使用。

  本版文/本报记者张舰本版漫画/李欣

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