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云南旅游地产还能“风光”多久?

  • 来源:多盈金融
  • 2015-04-02
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    近日,来自北京的投资人刘素妍对记者说:“我现在已经不在海南、云南投资房产了。”她认为,投资旅游地产的变现能力很差,短时间内很难收到回报。

    来自云南省房地产协会公开数据显示,截至2013年,云南旅游地产的总体投资规模已超过2万亿元,这个数字是2012年当年全国旅游投资的两倍。相对于投资规模而言,2014年的云南旅游地产销售总体却呈现疲软,尤其以大理、丽江等热门地区的销量下滑最严重。十年间大刀阔斧地开发旅游地产,却得到空置率高、去化难的现状,不得不令人深思:利用资金抢占优势资源,此类开发还会持续吗?光靠卖“风光”,还能风光多久?

    业内人士呼吁,应更加注重对旅游度假配套及服务的打造,通过旅游价值产业链,实现投资闭环,回归“度假+生活”的本质。

    正在“卖”什么?“资源、气候、人文……”

    据旅游部门统计,目前,我国国内旅游人数已经突破30亿人次,平均每人每年旅游2-3次,未来5-10年,我国旅游总收入增长预计将达到15%以上;2020年中国将成为世界第一大旅游目的地,每年将吸引1.4亿国际游客,而旅游度假需求将在未来10年中以每年8.5%的速度增长。

    近年来,云南吸引了多家房地产大牌开发商开发旅游地产,有雅居乐、首创、万达、龙湖、平安地产等外地一线品牌,也有本土如云南城投、浩宇集团等开发商。

    云南拥有极为丰富的旅游资源,气候、自然条件都拥有独特的竞争力。另一竞争力不言而喻,作为一个聚居大省,云南25个文化资源也形成了特有的地区旅游文化。

    不同于海南以丰富的海景资源为卖点,云南旅游地产以酒店和主题公园、温泉为主要引擎。

    以版纳为例,西双版纳勐巴拉六国皇家植物园度假秘境营销总监穆芳这样表述:“版纳是一个占尽天时地利人和的地方。”她认为版纳气候和热带雨林的资源优势突出,特别适合人们“猫冬”,加上当地的多民族文化融合,丰富的人文资源,更容易吸引外地人来此置业。勐巴拉项目超过80%的绿化率,可以想见,绝非人为打造可以完成。“我们强调尊重自然而不是占有,让建筑在自然中‘生长’出来,与自然融为一体。”

    平安不动产云南分公司总经理王勇也有相同观点,版纳卖的是“舒服”,“如果给一个城市加上一个性格的话,版纳是温和的,这能从气候、食物、生态、文化等诸多方面得到体现。”

    如何与众不同?“风光”中的个性化突围

    但即便享有如此优厚的资源,云南的旅游地产销售在2015年开年就呈现了下降趋势。如何合理利用资源?如何避免单纯兜售资源引起的同质化竞争?

    不妨这样理解,当旅游度假从单纯的度假向健康养老、休闲体验过渡,消费者对旅游地产的需求更加多元化,房地产行业改变以往粗放的发展模式,将更加专注于细分市场和旅游度假休闲体验。

    专家认为,云南在后期的旅游地产市场,置业项目中的养老比重将逐步上升,度假占比也会逐年上升,这是由于云南优质的气候和自然资源所决定的。如悦景庄·西双版纳项目的定位是重养生:“环境方面,我们投入超过亿元资金将单一的橡胶林恢复成层次丰富的热带雨林;配套方面,建设温泉SPA、微整形医美、中医傣医养生馆;饮食起居方面,我们为业主制定全面的营养膳食计划。”平安不动产云南分公司总经理王勇说。

    勐巴拉项目则在地域人文情怀上下了功夫——引入了东南亚六国皇家植物园秘境,将热带雨林风格、异域风情、茶马古道遗址融合其中,以六个国家的国树国花、珍稀名木、雕塑艺术、皇家小品为独特的人文景致,因此吸引了大量外地人的眼光。据介绍,该项目购买人群中省外占7成、省内3成。

    在这个阶段,度假体验开始丰富起来。当然,要实现把远方客人留下来居住,要走的路还很漫长……

    亟需正本清源?从地产营销回归旅游配套

    统计数据表明,目前云南旅游地产的置业群体中,45%是为了度假,31%是为了养老,16%属于常住,仅有8%为投资。

    旅游地产似乎正逐渐褪去投资外衣而回归度假本原。但是,对服务和配套的重视不足,目前体现更多的是风险。另外,从投资的角度说,要实现交易平台的市场化,需要后期通过旅游产业链运营促成物业的二次升值也成为迫切需要,否则即便置业者为房子买了单,后期的命运也堪忧。

    对于旅游地产,广州房地产电商运营有限公司董事长周军平曾发表过此番看法:“世界上本来就不存在旅游地产,是地产开发商‘引’进来的。而旅游地产理论就如:你喝了一杯牛奶,就想把奶牛牵回家;吃了一个鸡蛋,就想把母鸡抱回家等,这种经济逻辑是不成立的。”

    腾冲雅居乐旅游置业有限公司总经理王涛说,旅游地产不是人人都能做的,有舍才有得。如果一味地追求短期利益,追逐地产部分的销售收入,忽视旅游运营,势必会造成“空城”现象,这是对旅游资源的极大浪费,也损害了老百姓的利益。即先有“旅”、“游”,才有地产,不能本末倒置。有一些伪旅游地产开发商,实际上开发的是“旅居房地产”。

    田野投资咨询机构董事长文剑武也认为,旅游地产的未来一定要回归到“度假和生活”。如果没有朝两者中任一方向发展的话,“旅游地产必死无疑”,谁会为一袭风景而买一栋房子发呆?

    易居中国“中国旅游地产发展报告2013-2014”中,对云南旅游客户的置业偏好做了如下调查分析:其中餐饮占62%,购物占49%,运动配套42%,医疗占41%,对于高尔夫的资源偏好仅占9%,更加关注项目配套的实用性。

    为此,勐巴拉项目在“秘境入口”以普洱茶文化为主题,规划了一个异域风情旅游小镇,其中包括打造餐饮、KTV、商业、银行、邮局、普洱茶艺体验、购物、医疗、超市、学校等。不仅方便游客旅游,更将为业主的休闲、生活提供24小时的全配套。

    尽管已有如此多的探索和尝试,云南乃至全国的旅游地产要突出重围,尚有漫长的路要走。

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