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二三线城市或成楼市主战场

  • 来源:多盈金融
  • 2015-04-08
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    上周,包括万科、恒大、万达在内的众多一线上市房企密集发布2014年年报。数据显示,多数上市房企实现了销售收入增长,但盈利能力却在下降。在行业集中度继续向大鳄聚集的2015年,转型将成为房企的未来发展趋势。包括太原在内的二三线城市,仍然是上市企业冲刺业绩、扩张发展的重要选择。

    A一线房企增收稳健

    3月最后一天,两大千亿级上市房企万科、万达发布2014年年报。两家房企继续保持高速增长态势,成为行业关注焦点。

    数据显示,万科2014年实现销售金额2151.3亿元,同比增长25.9%,在全国商品房市场占有率由2.09%提升至2.82%。由于结算滞后于销售,2014年万科实现营业收入1463.9亿元,净利润157.5亿元,同比分别增长8.1%和4.2%。同为千亿级房企的万达年报显示,其销售物业合同金额达到1601.5亿元,同比增长26.65%,增长速度比全行业高了32个百分点,毛利率也高达行业难以企及的42%。

    而就在万科、万达发布年报的前一天,恒大集团在香港发布了2014年年报。恒大2014年合约销售金额1315亿元,不但顺利完成了1100亿元的年度目标,同比上升也达到31%;其净利润为180.2亿元,同比增长31.4%。

    毫无疑问,根据已披露的上市房企在2014年全年的销售业绩,多数上市房企的营业收入增长稳健,这从上市房企在山西市场的表现可见一斑。目前,在山西布局开发的上市房企超过10家,从各上市房企的土地储备量、开发销售业绩来看,半数上市房企品牌的已售、在售、待售项目超过两个,业绩保持高速增长。截至去年年底,恒大集团在山西已开发了11个项目,为全省项目最多的上市房企,万科、富力、绿地的已开发项目均超过了3个。上市房企的开发规模、开发速度、资金周转率明显高于非上市公司,比山西本土房企的企业运营效率更是表现卓越。

    2014年,全国营业收入超过千亿的上市房企仅有4家,分别是万科、万达、恒大、保利。这4家上市房企在山西均有已开发项目,今明两年万科、恒大、保利在太原楼市将有新项目入市。

    B行业利润受挤压

    在全行业业绩继续向巨鳄级上市房企集中的同时,上市房企的盈利能力却出现下降,房地产行业利润空间日遭挤压已成为不争的事实。

    国内知名金融数据和分析机构Wind资讯,对国内42家上市房企进行数据跟踪。数据显示,被监控的上市房企近3年来归属母公司股东的净利润总额一直处于上升趋势,但增长速度迅速放缓。2014年上述42家上市公司净利润为324.98亿元,2013年为307.84亿元,2012年为246.64亿元,同比增长比率分别为5%、24.81%以及16.7%。这意味着房地产企业的盈利能力在2014年整体下滑。

    据平安证券调研报告,该公司重点跟踪14家公司中,2014年净利润平均增速为9.58%,较2013年增速下降9.73个百分点。有代表性的房企,其毛利率和净利率也出现下滑。年报数据显示,万科2014年毛利率同比下滑1.5个百分点,招商地产降幅约6%。数据分析机构报告认为,地价大幅上涨,并在房价中占比日益提升,是上述房企毛利率下滑的共同原因。

    由于毛利率的拖累和各项费用的上升,代表上市房企的净利率也出现下降。其中,万科2014年结算净利率较上年下降0.6个百分点,为11.41%。招商地产2014年净利率为12.7%,降幅为4.21%,与销售毛利率下滑幅度相当。

    相比较这些行业巨头们,更多中小房企体现出营收增长乏力、净利润亏损的状态,大小房企业绩分化更加明显。“在全行业利润广受挤压的当下,上市房企在二三线城市的优势特别明显。”一位不愿透露身份的开发商向记者表示,房企利润下降已持续多年,原因与开发成本上涨有关系,“地价越来越高,给项目开发带来非常大的财务成本。如果楼市不出现明显好转,同类型产品竞争过于激烈,必然影响项目的定价,利润空间受到限制。”

    此外,房企在金融开发、推广渠道上花费的财力也正在不断增加,项目宣传与管理费用率都在不断攀升。在成本不断上涨,售价却不能任性上涨的今天,开发商只能不断降利润,加快资金周转率,即薄利多销来回笼资金。

    这位业内人士称,本土房企开发的项目普遍比上市房企项目售价高,就是因为地块规模小、地块单价高,带来项目整体成本高、利润薄。而项目性价比相对低的状态又会影响到销售速度及资金周转率,长此以往,所以本土房企被上市房企甩得越来越远。行业的分化、集中度也由此而来。

    记者了解到,在山西省布局的上市房企,超过一半今年将有新的项目入市。除了万科、恒大、保利千亿级企业外,富力、华润、绿地在省城太原将有新的项目面市。在华润置地的年报中,特别提到太原万象城的面市时间约在2016年。太原万科、山西恒大预计将介入太原市大规模城中村改造工程,但由于拿地开发细节尚未敲定,项目的案名、开售时间至今仍处于保密状态。

    C房企纷纷尝试转型

    从已公布2014年报的上市房企不难发现,存货量巨大的趋势十分明显。保利地产年报显示,2014年保利地产推货1357万平方米,货值1552亿元,新推货品去化率超过75%,可售货量累计去化率72%,但低于2012年、2013年的79%和79%。

    而多家金融股票信息数据批露的信息显示,仅发布年报60余家A股房企中,累计存货高达1.6万亿元,同比增长14.6%。其中41家房企的存货同比出现正增长,占比近七成。从存货的绝对数量来看,地产板块的存货主要集中在“招(商)保(利)万(科)金(地)”四大地产龙头上市房企身上。其中,除了万科A存货金额同比微降4%外,保利地产、招商地产、金地集团的存货金额皆有所攀升。

    盈利能力下滑、待售高库存给众多房企未来发展带来压力。多家上市房企发布年报时也公布了企业今年及未来的战略布局,不再一味追求规模扩张,而更专注于净利润的增长,转型已是大势所趋。

    据悉,万科将不考核销售额指标,转变为销售回款及利润指标。在3月31日举行的万科业绩推介会上,万科总裁郁亮表示,万科明确了以“三好住宅”和“城市配套服务商”为未来发展方向,在未来10年完成新业务的探索和布局,确定新的商业模式。

    而保利公开发布的企业发展规划显示,保利将以地产开发为主业,同时整合相关资源,谋求在商业运营、养老地产、房地产金融等方面的创新发展;而万达也将发力互联网金融作为未来的增长点,今年6月30日前,万达O2O平台线上功能将上线运行;恒大暂时不会再上马新产业,但会根据矿泉水、乳业及粮油三大业务的盈利表现,在3年后分拆在香港上市。记者了解到,富力将在太原晋源区一知名景区附近试水开发旅游地产。

    业内人士分析,尽管降低利率、降低二套房贷首付比例、提高公积金使用率以及放宽二手房成交营业税起征年限等一系列利好楼市的政策在3月集中出台,但2015年房地产市场仍将处于深度调整期。省城一位地产代理商张先生称,地产业已由高速增长进入相对平稳期,地产开发毛利率趋势性下降,房地产市场或呈区域分化。作为二三线城市的太原来说,上市房企占据六成楼市成交份额,楼价的涨与跌、楼市的冷与热,上市房企项目举足轻重。

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