• 多盈理财APP

    打造您的超级银行!

客服热线: 400-009-1833

万达城的另一种融资可能:众筹、私募、信托?

  • 来源:多盈金融
  • 2015-04-10
  • 热度 ( 1911℃ )

    通过旅游地产销售物业来解决部分项目投资资金,是万达城现有的一种资金解决方式。但由于大量房地产企业扎根旅游地产,万达要通过市场销售,就会面临非常激烈的竞争。克而瑞统计发现,截至2009年底,国内旅游地产项目共计926个,但到了2014年底,该数据已经刷新至7965个。

     受产品同质化、实际需求下滑影响,传统的休闲度假类旅游地产销售正进入困境。与此同时,动辄上百亿元的投资额,加上主题乐园较长的投资回报期,如何能让旅游营运与地产销售之间协同发展,是艰难的平衡术。

    在这样的背景之下,利用一些新的房地产金融融资工具提升开发项目的回报率,已经成为行业的新趋势。万达也有可能采用上述新模式,解决都江堰万达城550亿元的融资需要。

主题乐园难赚快钱

   根据克而瑞的统计显示,自2013年起,包括万达、世茂、恒大等地产巨头争相进入主题公园市场。据统计,2015年到2016年,国内至少有8家主题公园全新面世,其中不乏迪士尼、Helo Kitty、乐天世界、六旗及环球影城等国际品牌。

    新城控股高级副总裁欧阳捷向《每日经济新闻》记者表示,传统意义上的旅游地产依赖稀缺的自然资源,但这些资源早已被瓜分殆尽,开发商只是以“旅游”的名义卖住宅,是传统旅游地产项目销售陷入困境的主要原因。以万达文化旅游城为代表的新一代旅游综合体,则是通过自建具有特色的旅游资源,摆脱对自然资源的依赖,代表着新的行业趋势。“像每一座万达城里均拥有定位明确的主题乐园与旅游设施,万达希望达到的目的是通过旅游资源吸引人流,从而带动土地增值,再通过地产销售获取溢价回报。”楚睿商业策划营运机构董事长黄文杰告诉记者,由于主题乐园是吸引眼球与获取人流的核心,能否营运好,决定了后续地产销售能否获得高溢价。

    但从全球范围来看,主题乐园的投资回报期较长,亏钱的不在少数。以总投资超过200亿港元的香港迪士尼乐园为例,项目在开业前7年一路亏损,直至2012年才实现首次盈利。有香港特区立法会议员曾估计,乐园可能要等到2045年才能收回成本。

    克而瑞研究报告也显示,目前国内主题公园投资在5000万元以上的已有300家左右,但其中有一定品牌知名度、经营业绩良好的只占10%,七成亏损,两成持平,现状令人担忧。

新型金融工具将大规模使用

    由于主题公园具备前期投入大、投资回报期长的特征,如何通过房地产销售实现现金流平衡、缩减回报周期是关键。

    万达集团董事长王健林曾透露,万达文化旅游城资金来源于三个渠道:自有资金、银行贷款和一部分物业预售。在每一座万达文化旅游城内,均拥有相当比例的商铺与住宅物业,这部分物业预售回笼的资金将补给到后续的文化和旅游项目建设中。

    但欧阳捷认为,大型旅游地产项目往往位于城市边缘地带,开发商如果在主题公园与旅游设施尚未成熟时便急于销售地产,受制于区域人气荒凉,项目也缺乏旅游效应,产品只能靠低价出售,企业无法获取溢价利润,这对后续的旅游设施滚动开发会带来沉重的压力。“对于超大型旅游综合体而言,往往是高投入、高产出、高风险,如果现金流控制不好,资金链很容易出现断裂的危机,”黄文杰向《每日经济新闻》记者表示,正因如此,需要通过金融手段降低开发商的资金压力:一方面,运用众筹等方式解决开发商的资金投入问题,同时也能带来一大批潜在消费者,众筹有望成为旅游地产的一项重要融资模式;另一方面,积极引入私募基金甚至运用房地产信托基金,让开发商能转型轻资产的营运模式,集中精力将旅游资源做好,通过区域价值提升带动房价上涨,从而获得溢价回报。

   事实上,王健林早在去年下半年,就提出要发展万达的金融业务,并透露已经注册申报成立了一家注册资金300亿元的财务公司。一旦万达的金融业务迅速推进,那么类似绿地“地产宝”这样专为大型地产开发、运营融资的金融类产品推出就只是时间问题。万达通过众筹或房地产基金融资显然不会有太大难度。

  • 【独家稿件及免责声明】凡注明 “多盈金融原创”之作品,未经多盈网书面授权,任何单位、组织和个人均不得转载、摘编或者采取其他任何方式使用上述作品。已获书面授权的,注明来源多盈金融。违反上述声明对多盈金融合法权益造成侵害的,将依法追究其法律责任。作品中的材料及结论仅供用户参考,不构成操作建议。获取书面授权请发邮件至:academy@51duoying.com
  • 第94133期

    经过了一年多的小步快跑的改革,人

关于多盈讲座

知识就是金钱!多盈网(www.51duoying.com)为广大投资者精选、梳理理财知识,以在线讲座的形式为大家答疑解惑,致力于让每位用户成为专业的投资者!

  • 存款时限 活期 整存整取 整存零取
    3个月 0.35% 1.1% --
    6个月 0.35% 1.3% --
    1年 0.35% 1.5% 1.35%
    2年 0.35% 2.1% --
    3年 0.35% 2.75% 1.55%
  • 贷款时限 商业贷款 个人住房公积金贷款
    1年以内 4.35% 2.75%
    1年至5年 4.75% 2.75%
    5年以上 4.90% 3.25%