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地产信托激进后遗症:存量产品“警报”难解除

  • 来源:多盈金融
  • 2013-08-19
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  地产信托激进后遗症:存量产品“警报”难解除

  有业内人士认为,2013年作为房地产信托兑付高峰的时点,风险个案的暴露注定会高于往年,实际上这也是2010年以来房地产信托狂飙突进所留下的后遗症。

  年上半年,房地产信托时有风险暴露,有业内人士认为,2013年作为房地产信托兑付高峰的时点,风险个案的暴露注定会高于往年,实际上这也是2010年以来房地产信托“狂飙突进”所留下的后遗症。

  信托兑付“狼烟四起”

  今年以来,房地产信托兑付频频拉响警报。由于融资方上海荣腾置业有限公司无力还款,五矿信托近日提前结束“五矿信托-荣腾商业地产投资基金信托计划(1、2期)”信托计划,有媒体报道称,五矿信托或是用自有资金兑付了该项目,或者是找到了接盘方收购。

  新华信托发行的“上海录润置业股权投资集合资金信托计划”此前也被曝出项目尚未开建,面临兑付的危机;四川信托“锦都置业项目特定资产收益权投资集合资金信托计划”,由于其基础资产无法偿还信托贷款被接盘。此外,中信信托此前与舒斯贝尔也曾有过“纠葛”,不过最后通过抵押资产的拍卖,中信信托实现全身而退,但据《第一财经日报》记者了解,由于舒斯贝尔大量采用“接力式”信托融资,事涉中航信托等多家信托公司,亦面临相关机构的起诉。

  对于地产信托个案近期频发,北京一位信托公司人士告诉本报记者,外因在于开发商受到调控影响,融资受限,销售不力,回款困难,出现资金紧张;内因在于部分信托公司在房地产领域过于激进,留下了后遗症,导致信托计划兑付的困难。

  中金公司曾发布报告指出,预计2013年到期房地产信托规模为2816亿元,总还款额约3100亿元。由于项目销售的放缓,信托到期还款风险较大,应对过程先是开发商自救,包括降价促销、其他渠道筹资或卖项目;然后是信托公司支持下展期或以新还旧,最后是信托公司自有资金介入或进入破产程序,其他资产管理公司介入。“借新还旧”或者展期将使得房地产信托风险延迟到2013年释放。

  下半年“警钟长鸣”

  用触目惊心来形容上半年房地产信托个案的风险暴露并不为过,那么下半年的情况是否会有所好转?多位信托业人士均向本报记者预计,下半年房地产信托的兑付情况不会比上半年乐观。

  近日,和讯理财、君领财富发布的《中国财富管理报告(2013~2014)》提到,2013年上半年,房地产信托产品最吸引市场眼球的是兑付问题。提前兑付、延期兑付的产品相比以前较多。主要有以下情况:房地产项目出现了问题,信托公司为了保障受益人的权利,提前终止了信托计划;融资方前期融资的成本过高,在市场利率下降的情况下,其行使提前赎回权,主动归还借款,再以较低的利率融得新的资金。而延期兑付的情况只有一种——房地产项目出了问题,或是流动性问题,或是信用风险问题。

  西南财大信托与理财研究所所长翟立宏在上述报告中指出,今年下半年,房地产信托产品提前兑付和延期兑付的案例并不会减少。其主要原因在于在前期业务发展过程中,部分信托公司的发展思路过于激进。虽然政策面有所宽松,但是部分“病入膏肓”的项目已经很难获得新的融资扭转局面,而销售的不景气、资金的紧张也会让购房者对这些项目心存疑虑,销售回款依然会是这类项目的大问题。对这些项目的信托投资者而言,流动性问题仍将存在。

  信托业协会数据显示,今年上半年,房地产信托新增3075.8亿元,与去年同期相比,增长154%。截至二季度末,房地产信托规模为8118.63亿元,相比去年底的6880.69亿元增幅达到17.99%,但房地产信托占资金信托的比例从去年底的9.85%下降到9.12%。此外,从资金信托的投向来看,房地产退居到第五大配置领域。

  尽管上半年个案频发,但实际意义上的违约并未发生。近日,长安信托董事长接受本报记者采访时表示,房地产信托风险处于可控状态,但分布在三四线城市、实力较弱的地产商的项目仍有风险。

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