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顾云昌:房价泡沫正在缩小 房地产面临过剩而非泡沫

  • 来源:多盈金融
  • 2015-04-13
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  大公财经4月10日上海报道(记者 喻春来)中国的房地产价格泡沫正在缩小,房地产行业现在面临的最大问题是过剩而非泡沫。在中国商业地产行业发展论坛2015(第十二届)年会上,全国房地产商会联盟主席、住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌接受大公财经采访时这样评价目前国内的房地产形势。

  顾云昌说,虽然,北京、上海、广州、深圳还存在房地产泡沫,也不可能完成消失;但是,现在三、四线城市的房价几乎没多少泡沫。而房价与居民收入比也正在下降,现阶段人均收入的增长水平超过房价的上涨水平,房地产价格泡沫正在缩小。

  “现在房地产面临最大的问题是供应过剩,而不是泡沫了,现在关键是要去库存化。”顾云昌说道,“2008年,中国4万亿的强刺致使住宅出现供不应求,由于前期国家对住宅的限购政策,大量投资进入商业地产,商业地产也是供不应求。”

  3月30日,央行、住建部、财政部、国税总局等部委分别下发房地产新政以稳定楼市增长,包括二套房贷款首付降至40%,首套房公积金贷款首付降为20%,二套房公积金贷款首付降为30%;个人出售2年以上住房免征营业税。加上此前刚刚落地的国土部与住建部发布的优化住房及用地供应结构的政策,中央方面对楼市已连下三剂猛药。

  顾云昌表示,这些政策是对前期过紧房地产政策的松绑,还谈不上政府出手救市。政策变化是必然,因为楼市下行太快,对宏观经济增长带来不利影响,国家要防止经济过度下滑,还是要靠百姓购房,未来政策还有很大的调控空间。    根据国家统计局的数据显示,2014年全国房地产开发投资95036亿元,比上年增长10.5%,同比下滑9.3个百分点,创2011年以来新低。除此之外,2014年房地产开发投资占全国固定资产投资所占比例也出现下滑,投资增速远低于固定资产投资,已经直接影响到了GDP。房地产投资在全国固定资产投资中占比仅为18.9%。

  顾云昌说,中国房贷平均首付比例不超过10%,许多国家都在20%左右,而且不分首套二套三套之说。中国目前的首套房首付比例为30%-40%,而贷款利率高于国际水平,未来如果国内经济形势需要,央行将首付比例下调至20%也符合世界水平。北上广还处于限购中,政策还没有放开,这些都是政策调控的空间。

  近段时间的调控对于房地产行业去库存效果有限。有机构统计,2014年部分城市取消限购后地产销量在5、6月短期反弹,但7月再度下降,降息后11、12 月地产销量短期反弹,但2015年前两个月地产销量再度下降。而从2014年3月起全国房价开始下跌,目前尚未止跌。

  顾云昌说,从央行去年9月解除限贷以来,房地产信贷政策历经降息、降准、首付比例调整,老百姓购房门槛和负担一降再降。开发商只有在消化库存之后,才能再投资拿地,才能满足地方政府土地财政的需求。

  对于有媒体报道称,今年北京四环内上市的项目销售均价将在8万元/平方米左右,四环到五环之间房价则将达到5万元/平方米。顾云昌认为,个别城市个别地段出现高价也很正常,市场经济条件下只要有人出钱买就行,实际上不应太关注这个问题。

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