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施永青:内地房地产最坏打算或进入“烂铜时代”

  • 来源:多盈金融
  • 2015-04-14
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    近期内地政府相继推出多项挽救房地产市场的措施,包括减息、减税、放宽按揭等,短期里的确能增加市场的活跃度,令市场的气氛大有改善。然而,内地房地产业的头面人物,对后市的预期依然不敢乐观。

    万科总裁郁亮就认为,有关措施虽然可以令房策更为市场化,有助楼市健康发展,但无法扭转市场的趋势,只能加速或减慢走势,“不指望行业靠政策救回来。”郁亮认为,内地房地产市场的“黄金时代”已经去不复返,今后只能是“白银时代”。

    他表达的讯息很清楚,内房的走向是转差,政府的政策改变不了这个方向,只能改变转差的速度。万科是内地最大的开发商,不但在一线城市有项目,在二三线城市也有项目,对市场的脉搏应该掌握得十分准确。

    据我与一些其他的内地开发商接触,他们对后市亦倾向悲观。他们中有部分,表面上去年的业绩比前年好,但这只是因为之前加大投资的结果;实质上,开发商的毛利率已在下降,投资的成效亦远逊预期。因此,他们去年的销售量虽有增加,但库存量也在增加。很多二三线城市的楼盘,只是首次开盘的头一个星期还有一点成交,之后就再也推不动了。

    他们预期,这些投放在二三线城市的资金已被套死,今后也不易收回,因为供过于求的情况实在太严重了,大家除了减价抢客之外,已想不出其他伎俩。

    所以,中央到最近才开始限制库存量大的城市卖地已经太迟,因为即使地方政府继续卖地,也没有多少开发商会承接。有很多大开发商已公开表示,不会再在二三线城市买地,他们手上的土地储备还多着呢。他们其实尚未把更坏的情况说出来。真正的情况是他们不但不会买地,甚至连手上已经买下来的土地,今后也想暂停发展。原因是他们担心,发展好之后,他们可能连建筑费也收不回,所以只好输少当赢,放弃地价算了。

    如果开发商在二三线城市不买地,且降低现有的发展速度,地方政府将会出现很多难题。首先是财政收入少了一个重要来源,其次是经济增长也不能靠房地产发展去带动。随即而来的将会是︰地方政府的原有基建规划无法进行,社会上的经济活动亦会因而减慢,有部分中小企会出现营运上的困难,三角债会纠缠不清,企业得收缩规模,失业率会因而上升,最后不得不向中央政府求助。

    万科说内房进入“白银时代”,其实已是尽量向好处想才能想得出来的结论;如果要作最坏打算,那就要有进入“烂铜时代”的准备。对地方政府而言,要钱有钱,要GDP增长就有GDP增长的年代已结束。

    作者:施永青 中原集团创始人、中原集团董事兼AM730主席

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