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观点意见:房地产下行和通缩压力下的政策应对

  • 来源:多盈金融
  • 2015-04-14
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    2015年经济金融最大的风险在两个方面:房地产下行和通缩压力。在这样的情况下,政策会怎么样去应对?

    此轮房地产调整的特殊性

    从2004年到2014年,政府担心房地产过热产生泡沫,一刹车房地产就下去了,然后发现经济不行了,一放房地产又泡沫化了。但去年开始的这一轮房地产周期跟以往有明显不同:一是供求关系发生了变化,一是对房地产需求的基本面也发生了变化。

    从供求关系上来说,过去十年供给不断增加,而需求仅是表面上特别繁荣,实际真正的刚性需求比较稳定,并没有快速增长,房地产出现全面供大于求。2013年竣工面积11亿平方米左右,大约1100万套(按每套100平方米),这1100万套中改善性需求在500万-600万套,加上300多万套的刚需(假设每年新增的城镇人口买房者有10%,新增2000万人实际上带来的新增住房需求300万套),也就是900万套左右,1100万套的竣工面积,1400万套的新开工,1300多万套的销售,比800万-900万套的需求量大很多。

    过去十年基本城镇户籍人口的自然增长、行政区划变动、流动人口非常稳定,并没有加速。但供给从十年前竣工600万套到现在的1100万套,就不是一个数量级了,供需之间的差距拉的越来越大。

    投资性需求方面,过去三年理财产品的崛起使得居民的金融资产发生了转移,最近两年实际利率有了显著提升,这使得买房并没有特别的吸引力。随着人民币国际化,资本账户管制的逐渐放松,资金出去也更加容易了,过去两三年很多中国人在国外买房投资。反腐也对房地产有一定的负面影响,尤其是一些大的城市,或者腐败比较严重的城市。

    房地产调整的影响

    房地产建设活动的下行会影响到很多行业,尤其是重工业,比如钢铁、水泥35%到40%都用在房地产。根据投入产出计算,如果整个建筑量的增速从20%下降到10%,对GDP实际增长的影响有2.5个点,也就是从7%下降到4.5%。去年房地产整体建设增速下降1.5个点,今年对整个经济下行的压力会更大。此外,银行体系对房地产的风险敞口高达40%-50%。

    从就业角度看,经济增速下滑并不会造成很大的压力。一是经济结构在缓慢变化,第三产业比重在增加;一是经济体量在增加,劳动力的供给也出现了变化,新增的劳动力就业人数是减少的。政府不必因增长下滑而担心就业和社会稳定问题。

    房地产下行也会带来价格的调整,中国是世界上大宗商品最大的消费国,房地产是大宗商品消费最大的去向,房地产不行了,大宗商品价格就会深度调整。因此房地产下行也加剧了通缩的压力。

    如何降低经济风险?

    首先,比较重要的是要保持流动性的稳定。一是市场上的流动性(用银行间市场判断),一是经济里的流动性(用信贷总量判断)。预计今年仍然会出现大量的资本流出,央行仍需要通过降准等手段来保持流动性的稳定。降低银行间市场利率和票据贴现收益率也会有帮助。

    其次,要进一步降息以降低实际融资成本。实际利率从2012年往后上升很快。2008年以来,债务杠杆上升非常快,利息成本也就因此上升得非常快。加权平均的利率大概有7%左右,实际债务负担不断加重,降息非常有必要。CPI去年2%,今年可能是1.2%左右,比去年要低很多,工业产品价格都在下降,这种情况下最让人担心的是债务负担的问题。

    再者,地方政府债务重组,减轻利息负担。最近财政部拨了1万亿额度给地方政府置换,这个置换是非常有必要的,可以降低成本。因为地方政府如果从银行去借的话,平均利率至少是6.5%,如果发债则在4%左右,可以省2个百分点左右的利息。如果是三年到五年的贷款,发七年、十年的债券期限也可以延长,还本的压力可以减弱。债务置换对银行也有好处:地方政府现在的新增融资有相当一部分是用来还利息,钱又回到了银行体系,债务重组可以降低银行的坏账风险,同时从持有贷款变成持有债券,可以节省资本金,节省贷存比,因此相当于会增加流动性,应该大面积地去做。

    如何稳增长?

    第一,加大基础设施的投资和公共服务支出。侧重点可能从“铁公机”变成公共交通、新能源、环保、水利、医疗服务、公共事业、物流等这样一些行业。

    第二,加快有利于增长的改革,比如户籍改革、完善社会保障体系、公共事业和服务业改革、农村土地改革、简政放权等。

    第三,放松房地产政策。为了实现平稳调整,政府可以适度放松房地产政策,包括降低首付比例、放松限购政策、降低首付利率,鼓励更多地方政府买现成的房来作为保障性房源。

    第四,放松货币信贷政策。

    第五,出口复苏和油价走低也有正面作用。欧洲和美国经济比去年好,这一点有助于出口增加,油价下降对中国经济增长有一定正面作用。我们对2015年GDP增长的预测是6.8%。

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