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蹒跚的房地产:主要任务依然是“去库存”

  • 来源:多盈金融
  • 2015-04-15
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    虽然3月份的数据还未出台,但从今年前两月来看,房地产投资增速维持了去年以来的下降态势,并且随着新开工负增长和土地购置面积负增长仍将继续,开发商集体仍在去库存,无钱、无暇拿地。

    包括华远地产前董事长任志强在内的业内人士、专家学者预计,今年房地产开发投资增速或将降至5%-7%。而这会进一步地拖累GDP的增长。

    蹒跚的房地产

    国家统计局数据显示,2015年1~2月份全国房地产开发投资8786亿元,同比增长10.4%,增速比去年回落0.1个百分点。其中,住宅投资5922亿元,增长9.1%,回落0.1个百分点。

    自去年1月以来,房地产开发投资增速连续14个月下滑。2013年末房地产投资增速为19.8%,2014全年降至10.5%,跌幅近五成。而到今年2月份,这一数值进一步下跌至10.4%。

    与此同时,开发商土地购置面积仍然是负增长,地方供地不足或房企拿地意愿不高。从一季度的一线城市土地成交情况看,总成交建筑面积是近三年的最低点,仅为1132万平米。

    不少开发商人士反映,去年9·30新政和降息降准虽然一定程度上刺激了楼市,但到了今年一季度尤其是春节期间效应已经递减,感觉房子“卖不动了”。

    银行业人士指出,一季度,尽管降息之后房贷利率明显下行,但在利率市场化、股市疯狂和负债来源愈发不稳定的背景下,银行配置信贷的意愿依然不高,信贷的“量”依然偏紧。

    此外,房地产库存持续创出新高。截至2015年2月,商品房待售面积6.4亿平方米。按2014年商品房销售面积12.1亿平方米计算,在不考虑新竣工面积的情况下,全国商品房存销比为6个月,而2012年7月降息带动投资反转时这个数字仅为3.5个月。

    除了高企的待售库存,巨大的在建面积存量也是阻碍房地产开工的障碍。截至2015年2月,在建房屋施工面积48.3亿平米,待售住房与在建住房需54个月才能卖掉。民生证券宏观研究院执行院长管清友认为,过去几年的投资实际上已经透支了相当一部分未来的居住需求。

    持续低迷的房地产开发投资叠加其他因素,导致一季度GDP下行。管清友预计,一季度经济增速大概率低于预期。经济下行压力加大主要是因为传统增长引擎如房地产继续失速,而新增长点又青黄不接。

    3月30日开始,中央各部委密集推出一系列政策“组合拳”提振楼市,包括央行等三部委降低购房贷款门槛,财政部出台二手房交易税收优惠,国土资源部调整土地供应机制等。

    中国国务院发展研究中心宏观经济研究部部长余斌认为,这些政策对地产销售增长将起到一定积极作用,并将适当改善投资预期,促进房地产市场软着陆。

    政策可能进一步放松

    任志强指出,3·30新政出台后,已经看到有房价在上涨,尤其是二手房。但二手房交易是个人行为,对于GDP没有影响。只有一手房快速消化才能增加房地产投资,拉动GDP的增长。

    “当然,政府不希望房价快速增长,否则首套房首付比例为什么是30%,二套房首付是40%,而没有降至20%或10%,现在最主要的任务仍然是去库存。”任志强说。

    因此,3·30新政并不足以让房地产投资增速重回高位。余斌预计,2015年房地产投资同比增速将下降到7%左右,降幅比去年收窄。

    管清友也认为,在楼市的天量库存未消化前,地产投资回暖概率不大。任志强预计,今年房地产开发投资增速回落至5%-7%。

    从房企的角度来看,CRIC研究中心房玲指出,2015年1季度土地市场较为冷清,企业拿地谨慎,其中重点房企拿地力度整体下滑且企业间分化明显。

    据CRIC数据统计,1季度20家重点房企拿地总投入897亿元,同比下降44%。其中17家房企均有不同程度的下滑,尤其是世茂和绿城,1季度均没有拿地动作;此外,20家重点房企中,超过半数拿地销售比低于平均水平。

    企业拿地投入的收紧一方面是因为1季度房企销售情况普遍不佳,在“现金为王”的压力下,房企拿地积极性不高。另一方面经过过去两年的存货积压,多数房企将去库存作为2015年的首要目标,拿地节奏均放缓。

    万科董事会秘书谭华杰表示,虽然万科手握重金,净负债率降至十年来低位,但仍会倾向于考虑在存量市场拿地,因为土地招拍挂价格太高了,尤其是一线城市。

    此外,21世纪经济报道记者综合3月份以来万科、保利、中海外、碧桂园等房企的2015年新开工和竣工计划,发现绝大部分房企今年新开工都是持平或小幅下滑,各家房企均把消化存货放在重要位置,也针对各自的存货制定了分类处理措施。

    不过,房玲预计,随着首套房贷最低两成、二套房首付降至四成等利好政策的落地,预计5、6月份市场销售情况将有明显好转,而随着销售情况的回暖,房企拿地积极性有望回升,但对此继续保持谨慎态度。

    四月土地市场已开始有回暖的苗头,北京、石家庄等城市开始挂牌出让土地。“四月份一二线土地市场将可能出现集中土地出让。一线城市可能出现更多激烈争夺的现象。”张大伟说。与此同时,城市剧烈分化,三四线城市将更难出让土地。

    管清友分析,总体来看,一季度经济环比增速可能至多与去年持平(1.6%),对应的GDP增速在7%左右。

    在此背景下,他预计地产政策有望进一步放松。不稳地产不足以稳经济,尤其是在当前地产市场多重承压的情况下,中央应该会继续通过政策调整托底地产市场。预计下一步的措施可能包括调整个人所得税征收标准、继续调整公积金贷款额度、加快筹建国家住房银行。

    张大伟认为,后续二线城市地方政府将因为减少的土地出让金,而推出多项刺激房地产政策。

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