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集合信托收益率攀升 “地产马甲”成推手

  • 来源:多盈金融
  • 2013-08-20
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   据多盈金融研究中心统计,截至8月19日,8月份发行的信托产品平均年收益率为9.02%,高于7月8.92%及之前数月的平均年收益率。与以往不同的是,8月初至昨日的信托产品收益率中,房地产信托收益率9.44%,已不是最高,低于投向金融领域的信托产品9.57%的收益率。

  多位信托业研究人士透露,目前信托交易结构做得更加丰富,部分金融投资产品的实际投向是房地产,“马甲信托”已不鲜见。部分房企联合信托公司发行“隐形”房地产信托逃避监管,以投资工商企业、股权质押、特定资产收益权、矿产、艺术品等进行包装,但实际投向却是房地产。部分房地产公司通过改变标的物和取消房地产信托名称等方式,实现曲线融资。

  收益率创数月新高

  多盈查阅今年集合信托产品收益率发现,在过去7个月中,收益率达到或超过9%仅有1月(9.00%)及3月(9.02%)。不过,自4月开始,集合信托收益率呈逐月上升趋势,其中4月、5月及6月分别为8.54%、8.64%和8.84%。

  “收益率提高受益于高收益、较长期限房地产项目比例的提高,而且这一趋势还在延续,预计下半年会维持在这一水平。”廖鹤凯表示,“主要是房地产信托发行预期将持续增多,中小房企融资为主的格局下,收益率保持较高水平。”

  近日,有媒体称,银监会办公厅已向各家商业银行下发《关于开展银行理财投资运作检查的通知》,该通知称将对截至7月末的商业银行执行“8号文”相关情况进行检查,重点直指“非标理财产品”。

  “信贷市场本来就是僧多粥少,理财产品规模缩小,势必会影响资金的供给,信托等融资成本自然就会提高。”一位不愿透露姓名的信托人士称。

  截至目前,信托产品收益率已实现连续数月攀升。上述信托人士表示,当前市场上有很多因素在起作用,贷款利率放开和泛资管的竞争都会降低融资成本,但各机构可能会通过缩小自己的利益来做高产品的收益。

  对此,范杰的态度则相对悲观,“下半年资金面将维持总体宽松的态势,虽不排除在季末、年末货币市场资金利率走高,但这并不能迅速传递到集合信托市场上,相对于银行理财产品而言,集合信托的募集期较长,融资方和信托公司将会规避这些时点以降低融资成本。”

  “马甲地产信托”盛行

  上半年,房地产信托发行规模增长突出,无论是集合资金还是单一资金房地产信托都表现出色。数据显示,上半年集合资金房地产信托合计新增1254亿元,其中一季度新增531亿元,二季度新增723亿元,而去年上半年新增仅为638亿元。在单一资金方面,上半年合计新增1822亿元,其中一季度新增1002亿元,二季度新增820亿元,而去年全年仅新增1677亿元。

  但截至昨日,8月新增房地产信托产品仅11个,规模28.157亿,平均年收益率为9.44%,略低于7月房地产信托9.46%的收益率。

  该组数据远低于投向金融领域的信托产品数据,金融投资信托产品资金规模为57.412亿,平均年收益率为9.57%。

  “虽然有观点称今年房地产开发企业资金充裕,但中小房企仍旧缺钱,银行贷款额度很难下来,为缓解房企缺钱的压力,一些房企联合信托公司发行房地产信托 ‘马甲’,部分房地产公司通过改变标的物和取消房地产信托名称等方式,实现曲线融资。”廖鹤凯说道。

  房地产信托占比或上升

  截至昨日,房地产信托今年以来的平均收益率为9.53%,综合各月数据,始终低于10%,房地产与其他领域的信托融资成本差距缩小。

  用益信托工作室分析,房地产信托收益率下降,一方面缘于资金市场利率下降,开发商的资金链有所好转;另一方面是楼市回暖,房价止跌回升,投资者对楼市的风险情绪有所好转,开发商融资的风险溢价有所降低。

  当前,决策层一方面提出促进房地产市场平稳健康发展,如中共中央政治局7月30日召开会议明确提出积极释放有效需求,推动居民消费升级,保持合理投资增长,积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化;另一方面积极推广房产税。

  范杰表示,下半年决策层对房地产市场的态度比以前更加模糊,预计下半年房地产信托产品占比将从2013年上半年的12.6%上升到16%以上,如果加上“马甲”型房地产信托,则占比将更高。

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