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以房养老大拆解:百万房产每月给你2000多 不如出租

  • 来源:多盈金融
  • 2015-04-20
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注:数据源于保监会公布条款,为延期年金无身故和退保利益时。该金额尚未扣除相关费用


近日,北京、上海、武汉三地4户家庭5位老人成为国内首款以房养老保险产品首批的客户。而同为试点的广州,却并未有老广参与。
  反向抵押养老保险俗称“以房养老”保险,简单地说,就是投保人以自己的房产作为抵押,从保险机构获得养老金,同时继续居住在自己的房子里。投保人过世之后,保险机构获得处理抵押房产的权利。通过这个方法,可以让那些“抱着金饭碗”但又收入微薄的老人能够获得足够的养老金,体面地生活下去。
  这个看似很美的养老方式,真的靠谱吗?南都记者特意拿到了市面上首个以房养老的保险条款——— 《幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险(A款)》,给你一一剖析。
  能拿多少?百万房产每月固定到手2000多
  首先,你最关注的应该是,我的房子给了保险公司,每个月能获得多少钱呢?我们用一个容易算的数字,100万的房产,得到的答案相当残酷———根据幸福人寿的产品费率表,如果你是60岁的男性,你办理后每个月未扣除相关费用(下同)只能拿到2514元。如果你是60岁的女性就把房子给保险公司,你每月拿到的钱,将只有2082元。而更残酷的是,这个收入恒久不变,并没有因通胀增加而会增加。
  100万的房产在广州意味着啥呢,根据广州市国土房管局公布的数据,广州10区2市二手住宅成交价格为11825元/平方米。按85平方米计算,房价才勉强达到100万。根据天津一位保险学教授称,从产品设计来看,幸福人寿还是防范了长寿风险,通过延期年金缴纳做了一道防火墙。投保人交纳的延期年金保费将累积用于超过特定期限的养老保险金支付。
  根据产品费率表显示,当延期年金无身故和退保利益时,以每100万有效保险价值计算,一个投保年龄为60岁的男性,延期年金交费年度数(特定期限年度数)为26年,延期年金年交保费2544元,扣除延期年金后投保人月度领到手的基本养老保险金额为2514元(未扣除相关费用)。
  延期年金交费年度数(特定期限年度数)26年是估算的被保人未来生存时间。也就是说当一位60岁的男性来投保“以房养老”,评估的有效保险价值为100万,每月可以领取养老金2514元,直到86岁;活过86岁之后,怎么办?按照幸福人寿的产品设计,86岁前缴纳的延期年金用以抵御长寿风险,使该老人仍能以同样的(2514元/月)的标准继续领取养老金直至终身。
  根据条款,投保当年延期年金保费的交纳时间为每个保单年度初,即第一次发放养老保险金的时间,交纳26年的延期年金保费将累积用于26年后的养老保险金支付。同时,条款表明,投保人无需以现金方式交纳延期年金保费,可从老人月领养老金中直接扣除,但应交纳的延期年金保费将在需要交纳时计入累积计息养老保险相关费用账户并累积计息。
  当然,年纪越大的老人,去办理以房养老,获得的钱会越多。从保单条款看,百万的房产,你如果70岁去办,男性和女性分别能拿到3734元及3209元,比60岁的老人去办,每月大概均多出约1200元,详见可参照附表。
  房子价格谁定?老人可共同选择评估机构
  由于房屋价值的评估直接影响到了养老保险金额的多少,这个由谁来确定呢?“幸福房来宝”的保险条款显示,幸福人寿将和老人共同选择和委托一家具备国家一级资质的房地产评估机构进行房屋评估。幸福人寿董事长孟晓苏曾经表示,房价长期会涨,但以房养老保险产品设计的难度在于未来房价涨幅难于计算。首款产品在房价上涨的部分,保险公司不参与分享房屋增值收益。
  幸福人寿这次却表示,幸福人寿房来宝产品已考虑房屋预期增值收益。在幸福人寿评估抵押房产价值,对价值增长部分调增养老金,提前把给付投保人房产预期增值收益因素考虑在内。
  值得注意的是,老人实际领取的养老保险金额为基本养老保险金额扣除应当承担的相关费用之后的净额。比如按50%的房屋评估费、抵押费、公证费、律师律师费。保单管理费,每保单年度每单按1000元收取费用。累积计息的养老保险相关费用;延期年金也包含其中,保险公司会基于老人未来预计生存时间估算一个期限,在这个期限中的每个保单年度初,老人需要交纳延期年金保费。
  房价涨了咋办?房产增值收益投保人独享
  以房养老试点产品分为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品,区别在于房产增值收益是由投保人独享还是和保险公司分享。此次幸福人寿的“幸福房来宝”A款为非参与型以房养老产品。
  这款以房养老产品,将住房抵押与终身养老年金保险相结合,年龄在60周岁至85周岁之间的拥有房屋完全产权的老年人,将其房产抵押给保险公司,继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处分权,并按照约定条件领取养老保险金直至身故;老年人身故后,保险公司获得抵押房产处分权,处分所得将优先用于偿付养老保险相关费用。
  “投保后老年人即可终身领取固定养老金,不受房价下跌的影响;公司在一定限度内承担投保人长寿带来的超额给付。”幸福人寿相关负责人表示,“幸福房来宝”根据投保老人的年龄、房屋价值、房屋预期增值、性别等因素计算养老金额度,评估是一次性的。其优势在于养老金额里已考虑房屋预期增值收益;保险公司抵押房屋所得在偿还养老保险、扣除利息等费用后仍有剩余,将返还给老人的继承人。
  该人士还称,公司承担房价下跌和长寿给付风险。在投保后老年人即可终身领取固定养老金,不受房价下跌的影响;公司在一定限度内承担投保人长寿带来的超额给付。对于以房养老的风险,保险精算领域专家表示,发达国家的反向抵押好处是把风险转移给保险公司,随着物价适当调整,房屋的科学估价、长寿风险由保险公司承担,最后按照大数法则,根据老年人生命长短的平均水平,以房养老保险是可以经营的。
  国内以房养老刚刚开始,保险公司是否具备这种风险分散的精算技术,比如产品量化、房屋价值估算、长寿风险的计算等都存在诸多不确定性。
  想退保咋办?六年后退保才免手续费
  对于此款产品,幸福人寿将犹豫期设置得较长,为30天(普通产品犹豫期为10天),也就是说老年人投保后30天内退保,自身权益不受损失。但如果老人在保单生效之后选择退保,将承担一定退保手续费及其他各类费用和损失赔偿,退保手续费为退保之前累积计息的养老保险相关费用的一定比例,第一年至第五年分别为10%、8%、5%、3%和1%,第六年及以后年度退保,不再收取退保手续费。如果在一定期限内老年人无法偿还,保险公司将对抵押房屋行使处分权,即出售(变卖)抵押房屋。
  在“以房养老”产品链条中,最后一环对房产的处置也是保险公司可能面临的争议和问题。实际上,在给老人发放养老金的过程中,保险公司会累计出发放的总额,当老人过世时,无论是失独老人还是无子女老人,均由指定继承人或法定继承人做出选择。举例而言,比如老人共领取了300万元养老金,此时继承人可以选择将300万元退还给保险公司,解除房产质押,合同终止。另一种选择是继承人选择由保险公司处置房产,卖房收入假设为350万元,保险公司将多余的50万元返还继承人。
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  投保至承保需时两周
  幸福人寿保险版以房养老相对于其他渠道的条件宽松得多,对住房套数、年限、面积、评估价值等均没有限制。幸福人寿此次签单异常低调。无论是险企还是投保人,都不愿意向媒体透露太多的细节。
  “从投保到最终承保,大约需要两周的时间。”幸福人寿相关负责人表示,因为在客户签订投保单后,幸福人寿将进行房屋评估,根据评估机构提供的房产价值进行养老金测算,客户认可养老金测算,填写投保单及相关协议。而后公司开展尽职调查,尽职调查结束后办理房屋抵押登记、公证,最后承保。
  以房养老参与流程:
  1老人与保险公司双方达成初步参与计划。
  2选择第三方评估机构:由保险公司和老人商量选择并对房屋进行评估产品测算:在评估价值的基础上,保险公司会根据产品测算,根据不同房价、不同老人的不同年龄、对房屋预期增值的不同等因素测算出老人每月领取的养老年金。
  3双方达成共识。
  4保险公司尽职调查:即保险公司确认房屋产权,查看房屋有无抵押状况,产权是否有其他瑕疵等,且完成所有抵押需要的手续。
  5犹豫期后,保险合同正式生效。
  6老人开始领取养老金,直至去世。
  7去世后,保险公司和继承人对房产处置。
  为啥老广不愿办? 还不如出租
  为啥首批用户没有老广?南都记者走访过广州多个老年人活动中心,受访的老人普遍表示,知道“以房养老”保险,但不会购买相关产品,其中条款太过复杂,收费不透明,均是他们担心的问题。今年65岁的李伯对南都记者称,通过新闻知道“以房养老”保险,不过保险对于老人家来说太过复杂了。
  在李伯的观念里面,房产作为家庭财产的传承,辛苦一辈子买了套房子,不会拿来抵押的。“人老了,够用就可以了。”李伯目前在广州有两套房子,其中在洛溪新城的一套70多平方房子月租能够拿到2600-2800元,再加上2500元的退休工资,一个月大概有5000元可以供开支。
  “现在支出肯定没有之前这么大。”他告诉南都记者,基本上每月开支可以持平,加上之前的储蓄,自己养老不用麻烦小孩。最怕就是以后医疗费的大额开支,现在其实最重要的是保持乐观心态,健康比金钱重要多了。在他看来,把房子押给保险公司,每月增加2000多元,对于生活改善并不算大。
  一名了解过“幸福房来宝”的女士认为,产品还不完善。她坦言,虽然保险公司不参与分享房产增值收益,但在房子评估上是以什么标准评估、由谁来评估、房价下跌后保险公司承担多大比例的风险等问题还存在疑问。
  以房养老困局?别抱太高期望
  对于首批客户,幸福人寿相关负责人表示,在首批签约客户中,北京的黄女士、康先生以及上海的费先生对以房养老政策关注已久,去年以房养老新闻出来之后,就有客户主动联系我们。他特意补充,首批投保的客户有像上述三位老人一样的无子女老人,也有像武汉朱先生和太太这样有子女的老人。
  过去20多年中,中国已经逐步建立起基本养老和补充养老为支柱的养老保障体系,以房养老不过是个人补充养老中的一小部分。即使是在欧美国家,没有历史性政策法律的束缚,以房养老体系日趋兴旺,但是也仅是整个养老服务产业支流。
  上海一位地产分析师称,寄希望于今后“以房养老”的投资者而言,则真的不必对其期望太高。“今年监管层再次放松房地产政策,但是目前刺激效果有多大需要观察。目前中国的房地产市场形势已经发生了很大变化,总体上供过于求的局面已经形成。”上述地产行业分析师表示,居民大类资产已经开始调整,有很大一部分人的房产投资已经开始向权益类等其他领域投资转化。
  说的直白一点,对于投资者而言,最理想的情况是房子特别值钱,而养老所需的成本比较低。这样的话,老人领取到的保险金可以覆盖很大一部分甚至全部的养老费用,真正实现用房子来养老。可以预见,“以房养老”得以实现的基础条件正在逐渐瓦解。

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