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房地产信托刚兑“狼”不会来

  • 来源:多盈金融
  • 2015-04-20
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    信托行业可以说是“成也刚兑,败也刚兑”,房地产信托兑付危机也喊了多年“狼来了”。时至今日,房地产行业步入调整期,房地产信托也正面临着成长的烦恼。

    4月17日,标准普尔评级服务发布了《中国房地产开发商2014年业绩疲弱,拖累其2015年前景》的报告。报告中提到,中国部分房地产开发商的利润水平和盈利能力会进一步恶化,不排除会出现更多的违约情况。

   标准普尔信用分析师叶翱行表示:“流动性仍然是中国房地产商的主要风险之一,并且很多流动性本已疲弱的公司的流动性继续恶化。现金余额下降以及短期内到期债务增长加剧了再融资风险,特别是那些进行了高成本另类融资的房地产商。”

   而由开发商资金链问题频发,引发的信托兑付危机也成蔓延趋势。

    2015年1月份,恒盛地产被曝出项目销售回款慢导致流动资金出现困难的局面,中海信托、光大信托、四川信托等牵涉其中。其中,四川信托更是多次给恒盛地产项目及其相关公司发行信托计划为其融资。

   2月17日,长城新盛信托公司发布加密公告,表示因融资方自身经营等原因,长城信托运作的“长城新盛·财富3号宁波新金和股权收益权投资集合资金信托计划一期”(以下简称“长城新金和一期”)的484万元股权收益权回购款无法及时全部支付。

   3月5日,新华信托发布的关于“汇源6号”信托计划的公告表示,“汇源6号”所投资的“石家庄卓达碧水馨园住宅项目”运行总体正常,能够保证投资者的本金和收益的安全。但是,从目前销售进度评估,该信托计划在到期日前,存在不能归还全部信托本金及相应收益的可能性。

    接近新华信托的人士透露:“新华信托借新还旧的运作模式,后续募集困难,是其频频陷入兑付危机的重要原因,投资者权益自然会受到威胁。”。

     统计数据显示,2015年全年面临兑付的房地产集合信托计划有819个,规模总计2295.43亿元。不仅如此,819个房地产集合信托的平均年收益率为9.53%,这意味着除本金外,还有218.75亿元收益需要兑付。综合计算,2015年房地产集合信托将面临2514.18亿元兑付压力。

千亿压顶 延期兑付增加

   据不完全统计,2015年上半年至少有207款房地产信托到期,预计规模至少为483亿元,至少涉及48家信托公司。

    “今年,行业延期兑付的情况肯定会出现,数量与去年相比会有所增加,但是大面积兑付风险不会出现,即使出了问题,各家信托公司都会想尽办法去解决。”中融信托一位项目经理表示。

   四川信托一位销售经理表示:“四川信托2014年做了比较多的房地产项目,至于面临的兑付问题,不会有太大压力。”

     相比较2014全年到期规模总计1780亿元,2015年房地产集合信托必须偿付的金额预计将达2514.18亿元人民币。而大幅放缓的信托基金资本流入也让局势雪上加霜。

  数据显示,从发行规模来看,截至3月26日,今年以来房地产信托共发行133款,发行规模总计336.45亿元。发行数量同比下滑60%,发行规模同比下滑62.03%。

  研究员王燕娱接受采访时表示:“相较于2014年,今年的房地产信托整体都将会保持低位,在项目的选择上也更加严苛,三四线城市尤其往年房价泡沫较高的城市项目都会比较谨慎。”

   信托经理们对此有着切身的体会。前述中融信托的项目经理表示:“今年的房地产信托业务非常难做,公司决策层面已不鼓励做地产类业务。即使做,区域选择是最主要的,一线城市还可以,二线城市可做的项目也不是很多,此外,风险把控标准也会趋于严格。”

    尽管房地产信托面临较大的房地产行业风险和兑付压力,中国信托业协会专家理事周小明仍然相信,房地产信托行业低于银行业不良水平,行业整体风险可控。

   “房地产市场目前处于过热或调整期成为共识,今年肯定会有一些存在问题的信托产品出现,但是最后会不会得到解决,还要看每个项目的具体情况,不排除政策和市场因素导致项目出现问题,最后要看信托公司的处置能力。”用益信托首席分析师李旸说。

转向抢滩股市、新三板

   在房地产市场普遍不被看好的情况下,各家信托公司也在谋变,逐步转向资本市场寻求新的展业方向,债券市场、新三板、股票定向增发、PE、并购、城市发展基金等。

     今年以来,各家信托公司开始从房地产行业抽身,相应的产品也由原来固定收益类转向浮动收益类。

  中融信托今年业务重点向资本市场转型,前述中融信托的项目经理表示,2015年他们的重要展业方向是股市、新三板、定向增发、PE、并购。

   在四川信托官网上,除两只新发的房地产信托外,其余项目均为新三板和证券投资集合信托产品。

    四川信托销售经理介绍,借助A股和新三板的行情,2015年第一季度主要做私募类的浮动收益产品,不过,根据公司的通知,4月底会上线许多固定收益类的产品。 “就目前来看,等股市行情过去后,四川信托应该还是会以房地产信托为主。”

   “随着我国资本市场的日趋完善,更多的企业资金将通过资本市场进行投融资,信托公司未来会将业务重心放到资本市场和金融市场,并成为一种趋势。”李旸认为,对于房地产企业的债权融资比例将逐步下降,股权类融资则会逐步提升,但这个过程不会一蹴而就。

  对此,有业内人士认为,决定房地产信托的关键是房地产行业的发展状况。

   就目前来看,房地产市场虽然没了暴利,逐渐进入到了一个稳定的发展状态。而对于信托公司,转型不单单是由研发部门研究出新的产品,更重要的是创新能够被市场接受并且变成常态,因此在新的转型方向没有确定之前,信托公司不会放弃或看轻房地产信托。

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