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张恒秋:实力与专业不济的 别玩商业地产

  • 来源:多盈金融
  • 2015-04-21
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    房地产市场正在深刻变化,掌握大量资源及专业运营成为商业地产差异化竞争胜出的关键。在信基集团沈阳信基房地产开发有限公司开发的沈阳信基城首期“信基家居博览中心”和“信基沙溪酒店用品博览城”盛大开业后的3月31日,中国房地产报记者就“开发、招商、运营”等问题,专访了信基集团沈阳信基房地产开发有限公司总经理张恒秋。他认为:“做商业地产,实力与专业真的是缺一不可。”

    定位准了才有地位

    中国房地产报:信基被誉为华南商业地产领军企业,集团投资建设的沈阳信基城,目前的开发、招商情况如何?是否达到预期的目标?

    张恒秋:沈阳信基城项目占地430亩,总建筑面积60万平方米,总投资45亿元。项目总体规划8大国际功能主题区,是集商贸、购物、展览、商务、物流、酒店、培训、居住、餐饮等功能于一体的商贸综合体。我们将把它建成东北亚唯一主题中央商贸区,一站式家具、建材、酒店用品、软装饰品博览采购中心,建成后将成为东北亚酒店、家居用品总部基地。

    沈阳信基城首期开发25万平方米,由“信基家居博览中心”和“信基沙溪酒店用品博览城”两大组团构成。目前,这两大专业市场的建设和招商工作已经完成,2014年11月试运营,2015年3月28日正式开业,经营状况良好。沈阳信基城二期计划开发酒店用品配套商场、购物中心、酒店等。

    中国房地产报:在沈阳已有多家家居和酒店用品大卖场,沈阳信基城首期开发的是“家居博览中心”和“酒店用品博览城”两大组团,这是基于怎样的考虑?

    张恒秋:先说15万平方米的信基家居博览中心吧,我们给它的定位是:整体高中端。

    首先,沈阳沈北区域以高端住宅(别墅、洋房)为主,以改善性为主要需求;家具市场潜力巨大;同时,沈北新区也缺少一个大型专业化国际家居卖场。

    其次,从区域整体发展来看,沈北新区已经升级为国家级经济开发区;经济、人文、交通等方面都发展迅猛,得到国家高度重视和大力扶持,世界500强企业相继进驻,我们可以与之共同发展。

    第三,纵观沈阳市家具专业市场,多以“自有品牌+超市化管理”为主体经营模式,战略上多以价格战为主,缺少国际品牌及专业化管理团队。

    而10万平方米的信基沙溪酒店用品博览城,我们将它定位成酒店用品专业市场,主要是基于以下三个方面的考虑:

    第一,信基集团在酒店用品行业有强大的市场占有率,以及“信基沙溪”品牌影响力和号召力。

    第二,“信基沙溪酒店用品博览城” 是全球酒店用品龙头市场,也是东北地区最大的酒店用品采购基地,稳居沈阳,辐射东北亚。

    第三,以品牌实力抢占东北地区空白市场,以品牌号召力吸引商家,以17年专业市场运营经验做强做大市场,确保旺场无忧。

    零售商场已出现危机

    中国房地产报:“信基城”模式是一种怎样的商业地产运营模式?目前在全国的拓展情况如何?

    张恒秋:信基城是以专业市场为切入点,通过专业市场带动产业聚集、产业融合、产业升级,从而带动整个产业的共同发展。

    作为全国酒店用品协会的会长单位,信基集团致力于整合全国酒店用品行业的资源,加大酒店用品行业与旅游、餐饮、家居等行业的深入对接,同时通过专业市场运营、会展经济、国际贸易等形式带动整个酒店用品行业冲破市场瓶颈,共同繁荣,共同发展。

    目前信基集团已全面启动“6城1心”战略,以广州、沈阳、成都、武汉、南通、北京为核心,建设6大总部基地,发展32大城市业务版图。

    中国房地产报:你认为商业地产成功的关键是什么?沈阳信基城的优势有哪些?

    张恒秋:我们认为商业地产成功的关键在于把握资源和专业运营,只有强大的资源渠道才能有充足的空间遴选合适的商品品类,形成有特色有竞争力的专业市场,专业的运营团队才能给参与者信心,从而获得强大的行业号召力。

    沈阳信基城的优势表现在:信基集团是中国酒店用品协会的会长单位,协会上千家厂商就是公司强大的资源基础;同时,信基集团从1998年就开始运营酒店用品市场,17年来锻炼出一个非常专业的运营团队,“信基沙溪酒店用品”是行业内当之无愧的第一品牌。

    另外,沈阳信基城一站式开发、运营、管理,全部物业自持,商家无后顾之忧;3000多个采购商、供应商、服务商跨域联盟;市场、会展、国贸、电子商务、国家级行业协会等全产业链聚合发展。

    尤其值得一提的是,沈阳信基城项目周边已有多个商业项目建设、立项,拥有专业市场、购物广场、商业街、住宅配套商业等多种业态,为信基城提供了良好的市场消费环境。未来片区将形成多业态组合的商业集群,市场影响力逐步扩大。联手雅居乐、碧桂园、亚泰集团、龙湖地产、华强地产、东北总部基地等中国知名房企,共同打造沈北新城。

    中国房地产报:“信基城”模式在沈阳信基城的具体运营中进行了怎样的调整?你们怎样规避产品同质化现象?

    张恒秋:目前,沈阳地区的酒店用品行业还处于粗犷发展时期,产品低端重复,缺少品牌意识。针对沈阳市场现状,信基集团在信基城一期的品类规划中做出针对性调整,对于有潜力有基础的厂家、商家,在招商及租赁政策上做出倾斜,争取通过几年时间的运营,让沈阳市场能够出现更多有实力、有品牌的行业参与者。

    中国房地产报:你如何认知目前商业地产发展现状?

    张恒秋:商业地产中,最容易入门的就是购物中心类零售商场,由于服饰、日化、珠宝、家电等商业资源信息日趋透明,招商团队日趋专业,而且购物中心的建设历来迎合地方政府的政绩需求,越来越多的资本投入其中,在全国很多城市例如沈阳,零售类商业已经出现过剩情况。尤其近几年来随着电商产业的兴起,零售商业受到剧烈冲击,现在大多数零售商场的运营已经出现较大危机。

    而作为商业地产的细分子类,专业市场则出现了差异化发展的势头。一方面,各地都在纷纷推出各种超级大市场,动辄上千亩、上百万平方米的专业市场扎堆投入市场;一方面,有的市场人财两旺,极受投资者热捧,有的市场却门可罗雀,亏损、破产之声不绝于耳。实际上,既然是专业市场,最为核心的东西往往被政府和投资者忽略,譬如“专业”和“运营”。实际上,任何一个成功的商业卖场,无不是经过数年的积累,在激烈的市场竞争中形成了自身核心竞争力,经过残酷的市场规则洗练后得以胜出的。不是专精于某一领域,没有丰富的运营经验,仅靠大投资是绝无可能经营好一个专业市场的,目前很多地区一推出就受到市场冷落的各种钢材、汽配、家装等市场就是佐证。

    中国房地产报:继沈阳信基城之后,信基集团对信基城在东北地区的拓展战略有怎样的思路?

    张恒秋:沈阳信基城在扎根于区域中心市场运营的同时,还将放眼东北,并以沈阳为中心,建立由区域中心到三级城市乃至县乡的酒店用品营销网络,以点带面带动泛东北区域酒店用品行业的共同繁荣发展。我们是中国酒店用品协会的会长单位,协会上千家厂商就是公司强大的资源基础,17年来锻炼出一个非常专业的运营团队。

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