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房地产市场进入回暖期

  • 来源:多盈金融
  • 2015-04-24
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    4月18日,国家统计局发布了3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。数据显示,与去年同月相比,70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)价格全部下降。与2月相比,70个大中城市中,新建商品住宅价格下降的城市有50个,上涨的城市有12个,持平的城市有8个。环比价格变动中,最高涨幅为0.7%,最低为下降0.9%。业内人士表示,虽然70大中城市房价水平仍在一年前徘徊,但随着近期利好政策频出,房价已走出"过冷"区间,随着二季度市场成交量的继续上升,房价有望止跌反弹

  房价总体趋稳销量回升明显

  国家统计局发布的最新数据显示,3月份北上广深四个一线城市新房价环比有涨有跌,北京、深圳环比分别上涨0.3%、0.7%,上海持平,广州下跌1%。北上广深房价同比全部下跌,分别下跌4.7%、5.9%、6.5%和0.9%。在二手住宅方面,与上月相比,价格下降的城市有48个,上涨的城市有12个,持平的城市有10个。与去年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有69个,上涨的城市有1个。

  价格方面,3月份房价环比下降的城市数出现明显减少。新建商品住宅价格环比下降的城市为50个,比上月大幅减少16个;持平和上涨的城市分别比上月增加6个和10个。环比价格变动中,最高涨幅为0.7%,最低为下降0.9%;二手住宅价格环比下降的城市有48个,比上月减少13个;持平和上涨的城市分别比上月增加6个和7个。

  国家统计局高级统计师刘建伟表示,3月70个大中城市新建商品住宅成交量为21.7万套,比2月增加65.9%,接近去年同期水平,主要原因是2月属于房地产传统销售淡季,春节过后房地产市场成交逐渐活跃。随着3月底楼市新政影响的逐步显现,预计未来销售量可能继续回稳。

  此外,环比房价总体趋稳。一线城市方面,新建商品住宅价格和二手住宅价格环比综合平均,分别由上月下降0.1%和持平转为3月上涨0.2%和0.3%。二、三线城市新建商品住宅价格和二手住宅价格环比综合平均虽仍然下降,但降幅均比2月收窄。

  受去年同期基数较高影响,房价同比继续下跌。与2014年同月相比,70个大中城市中新建商品住宅价格全部下降。同比价格变动中,最大降幅为11.2%,最小降幅为0.4%。二手住宅价格1个城市上涨,其余下降。

  从近期市场迹象表明,北、上、广、深四大一线城市新建商品房价格环比虽然有所下降,但是价格依然坚挺。第二季度房价止跌回涨为大概率事件。

  利好新政频助楼市回暖

  3月以来,中央出台了一系列楼市新政。3月30日,五部委联合发布楼市新政,对二套房首付比例及二手房税费做出调整,楼市“组合拳”正式出台;4月9日,上海公积金中心也紧跟着对住房公积金贷款额度上限和二手房贷款年限做出利好调整。中国人民银行决定,自2015年4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。目前,降息、调供应与促需求并举,降首付与减税齐发,利好政策频出。

  在楼市新政的强刺激下成交出现强劲反弹,也助推了开发商的推盘信心。进入4月,上海楼市强劲回暖。在经历过清明假期,上周末众多楼盘纷纷扎堆入市,市场热度开始回归。临近五一,开发商很可能会在五一前后集中推盘,未来几周的供应量有加大的可能性,市场表现也会逐渐热闹,成交量有望继续表现上涨趋势。上海楼市5月预计将有45个楼盘开盘或加推,环比4月份的预开盘量飙升36.4%。业内人士认为,在近期政策的频繁刺激之下,改善型购房人群正加速入市,二季度市场上行行情可期。但在经历成交量透支性增长之后,市场后劲依然存在不确定性。各地应积极响应中央政府号召,从稳定住房消费需求出发,推动房地产开发投资稳定经济增长。

  据DTZ戴德梁行综合住宅部数据统计,上海住宅市场一季度成交12907套,成交总面积189.19万平方米,成交均价28912元/平方米,成交量同比下降8.09%,环比下降45.87%,成交价格同比增长12.38%,环比增长1.16%,供销比达到1.00,相比去年同期明显提升。2015年一季度上海市商品住宅市场反弹低于预期,但仍在合理范围,其中高端住宅市场发挥主力作用,楼市复苏正当时。值得注意的是,高端住宅市场起着引领楼市复苏的作用。而高端住宅市场成交量逆势大涨,引领着一季度楼市的新一轮复苏,而售价方面则创3年以来新高。

  DTZ戴德梁行董事、华东区综合住宅服务主管伍惠敏分析表示,在不动产登记条例、房产税双重压力下,一季度上海本地买家对别墅的购买需求受到压制,随着上海与长三角(4919.40,-87.740,-1.75%)其他城市交通提升及经济交融,江浙买家比例反而相应提升。市中心房价在政策全面利好、交通配套便利、出租方便的情况下,高端公寓半数以上买家为上海本地人士。

  对于近期陆续出台的楼市政策,伍惠敏表示,在新政助力下,楼市将出现量价齐升的局面。首先,从政策层面来说,今年全年GDP增长目标为7%,房地产重要性重新凸显;中央新政提出去行政化,由市场干预转变为市场自发调节。目前的政策针对普通住宅,相信未来对高端住宅的利好政策也会进一步出台;其次,从开发商层面而言,实力大牌开发商会收缩三四线城市,主攻一二线城市,尤其加强一线城市布局。事实上,在一季度全国销售20强的上市房企在一线城市拿地高达6成,创历史新高。

  上海楼市成交反弹迅速

  目前,“3·30新政”公布已有半月,由于此次受益面不再局限购买“普通住宅”,因此覆盖面相当广。上海楼市近半月的楼市成交量及成交均价都有一定的涨幅,改善置业表现的尤为明显。据中国指数研究院统计,4月上半月,上海楼市成交量连续上涨,上周上海商品住宅成交3909套,面积38.45万平方米,环比上涨4.95%,同比上涨82.07%。从全国来看,上周其监测的38个城市中,25个城市成交量同比上涨,一线城市同比涨幅最大,达到63%。但由于“3·30新政”颁布时间较晚,对一季度成交量影响甚微,但对二季度成交量有较大的影响。

  德佑链家数据显示,上周,上海市商品房成交面积为36.03万平方米,环比前周上涨26.75%;上周全市商品住宅成交面积为28.43万平方米,环比前周上涨29.70%。随着成交量的增加,楼市供应量也出现了大涨。自“3·30新政”出台至今短短几周时间,二手住宅新增挂牌量价齐升,目前业主心态稳定向好,对后市乐观看涨,积极挂牌的同时,上调报价或收缩议价,已呈蔓延之势,跳价、涨价案例不时出现。

  德佑链家研究总监陆骑麟表示,4月15日上海公积金新政正式实施,从公布到实施,经过一周时间的酝酿发酵,新政效应得以集中体现。上周上海商品住宅供求表现突出,双双创下新高,周均供求量均略超去年12月周均水平,在政策利好的导向下,购房者入市步伐明显加快。

  对于楼市未来走向,伍惠敏认为,2015年楼市将与股市齐牛,预计上海二季度楼市呈现量价齐升的景象。而对于大众关心的房价,预计中低端住宅价格上涨10%,高端住宅上涨5-8%。

  此外,虽然上海楼市回暖与近期利好政策迭出不无关系,但相比营业税对房产交易的明显推动,商业房贷政策却未及时跟进。“3·30新政”落地近半个月以来,目前,沪上仅兴业银行(19.13,-1.020,-5.06%)、民生银行(10.34,-0.350,-3.27%)和上海农商行等7家银行执行二套房首付四成政策,并且利率仍然要上浮10%。利率方面,目前银行仍然执行先前的贷款利率,即普遍95折优惠,个别银行如建行、工行等如果客户资质较优可享受9折、92折的利率优惠,仅2家银行可以有7折优惠,但也仅限购买合作楼盘。从目前来看,营业税征收年限缩短已给市场带来立竿见影的效果,房贷政策要落地,还需有宽松的货币政策支持。

  上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦则认为,从“3·30新政”出台后的市场反应看,二手房交易情况明显好于新房市场,表明税收“5改2”效果优于二套房信贷政策。预计符合新的贷款政策的业务量还不足银行房贷业务的一成,所以即便各大银行的执行细则都落地,对市场交易推动也相当有限。

  一季度全国房地产投资低增长

  随着中国经济步入新常态,房地产市场走势、政府调控方式以及开发商购房者的心态,也都发生了相应的变化。房地产业有望进入降速运行、提质增效的新阶段。

  数据显示,2014年下半年起,尽管个别地区的楼盘仍有上涨动能,但行业整体高速增长的时期已经“告一段落”。2014年,全国房地产开发投资完成额为95036亿元,同比增长10.5%,同比增速创过去十年最低水平;商品房新开工面积为17.96亿平方米,同比下降10.7%,降幅同样创过去十年最低水平。

  近日,国家统计局发布最新数据显示,一季度全国房地产开发投资16651亿元,同比名义增长8.5%。其中住宅投资增长5.9%。今年初以来,房地产市场继续低迷走势,一季度房地产投资增速下滑至8.5%,与去年同期相比,增速几近减半,这表明房地产拖累经济之势依然显著。自3月底以来,新一轮楼市托底政策出台,地方层面上,已有上海、辽宁等五地上调了公积金贷款提取额度上限。业内人士称,目前房地产政策已进入宽松周期,不排除后续有进一步宽松政策出台的可能性,未来楼市量价数据有望继续改善。

  一季度,房屋新开工面积23724万平方米,同比下降18.4%,其中住宅新开工面积下降20.9%。全国商品房销售面积18254万平方米,同比下降9.2%,其中住宅销售面积下降9.8%。全国商品房销售额12023亿元,同比下降9.3%,其中住宅销售额下降9.1%。房地产开发企业土地购置面积4051万平方米,同比下降32.4%。一季度,房地产开发企业到位资金27892亿元,同比下降2.9%。

  同策咨询研究部总监张宏伟认为,2015年一季度中国房地产市场,投资增速下滑、施工面积增速下滑、新开工面积大幅下降、销售面积同比下降,房地产市场并没有明显起到拉动宏观经济增长的作用。由于开发商在资金方面的不足直接导致全国土地市场交易的惨淡,主要是去年年底房企冲刺年度销售业绩“用力过猛”,进入2015年年初,房企开始调整推盘节奏和计划,导致年初短期内表现不佳。此外,大多数开发商将更多的推盘计划放到4月底和5月份。

  房地产市场调整或将继续

  4月20日,中国指数研究院发布《2015年一季度中国房地产政策评述》显示,2015年一季度,两会强调稳消费、促需求,中央层面房地产宽松政策已基本到位,而地方也积极因地制宜进一步刺激各类需求。市场销售已出现好转,后市向好预期增强。中指院专家认为,未来房地产市场仍将秉持去库存主基调,货币政策和财政政策或有进一步的调整,而地方自主调整可能性继续强化,对中央调整政策的落实执行和对需求进一步刺激将成为影响未来市场的关键。

  2015年初,国务院总理李克强表示,中国实现现代化必然会伴随着城镇化,对房地产的刚性需求是长期的。两会后,总理又指出,房地产市场有其自身的规律,中国城镇化进程还在加快,我们鼓励居民自住性住房和改善性住房需求,保持房地产长期平稳健康发展。此外,中央各部委集体表态,当前楼市波动仍在正常范围,2015年将稳定住房消费,促进房地产市场平稳健康发展。央行在金融信贷政策上积极调整,保障市场平稳运行。实行降准降息组合发力,恢复市场信心。降息使购房成本大幅下降,推动成交回升。降准向市场大力释放流动性,有利于保障房地产市场及经济平稳运行。同时也进一步推动购房者预期向好,刺激潜在购房者需求入市,助力库存去化。

  对此,中指院专家认为,对房地产行业而言,降准降息组合效应将改善房地产投资环境,减轻库存压力,促进行业平稳运行。对于房企而言,其直接融资及间接融资通道均将有积极影响,优化其资金来源结构,缓解资金链压力。另外,受益于降准降息组合效应,短期内地产股仍将活跃于资本市场。在供应层面,住房用地新政控规模、调结构,盘活存量促去化。在需求层面,减轻二手房交易税负以及不动产登记条例正式实施活跃市场交易,积极降低首付门槛,减轻了购房初期的资金压力,刺激潜在购房需求特别是改善性需求的释放,推动成交回升。目前,二套房贷政策回到了2009年较为宽松的水平。

  近日,央行行长周小川在国际货币基金组织第31届国际货币与金融委员会(IMFC)系列会议上发言时指出,中国政府高度重视房地产市场调整、部分行业产能过剩、消费需求不足和投资回报率下降等经济运行中存在的问题。中国将继续执行稳健的货币政策,并根据经济和通货膨胀走势进行适应性调整。全球金融危机以来的经验表明,货币政策可以为结构改革创造机会,但单纯依赖货币政策也会带来风险。周小川在介绍中国经济形势时指出,中国经济正在步入新常态,经济增速虽有所放缓,但仍然处于合理区间,就业增长保持稳定。摩根大通中国首席经济学家朱海斌表示,在近期央行、住建部、银监会联合下发的通知里,有关部门说明这项政策调整旨在支持居民改善性住房需求,并进一步发挥住房公积金对合理住房消费的支持作用。从宏观经济角度而言,住房市场的调整依然将是2015年拖累内需增长的主要原因之一。预计未来进一步的货币政策措施可能包括降准以及降息,这些货币政策措施也将放松房地产市场的融资环境。

  总体来看,房地产市场调整将会继续,但今年的调整速度将会较为缓和。特别是,在住房政策宽松将可能帮助缓解房价向下调整趋势的同时,对整体经济活动有更直接影响,今年一季度房地产投资增速的下滑将继续拖累经济增速,不过相对2014年,其影响程度较小。同时,住房开发活动的调整将会继续对土地出让金收入产生影响,给地方政府的融资能力带来压力。

  上市房企调整迎接新常态

  近期,楼市及信贷政策的宽松,让房地产市场预期不断回暖,但上市房企一季度整体业绩却不尽如人意。目前披露一季报或业绩预告的46家房企中仅有三成业绩增长,多数房企盈利出现下滑。业内人士认为,近期楼市新政以及央行降息降准所释放的流动性,将对楼市起到带动作用,二季度将成为开发商去库存的关键时期。

  中原地产最新数据显示,截至4月20日,两市共有46家房企披露了一季报或业绩预告,一季度业绩增长或扭亏的公司共16家,占比仅为三成。多数房企一季度业绩面临较大的增长压力。其中包含万科等标杆房企,多家企业的利润跌幅超过50%。数据显示,万科预计一季度盈利为6亿—7亿元,比上年同期下降54%至61%。保利地产(13.14,-0.690,-4.99%)一季度业绩表现良好。预计一季度实现盈利同比增长50%。在一季度业绩下降的房企中,多数企业的业绩下滑幅度均在50%以上。国兴地产(14.92,-0.480,-3.12%)、渝开发(10.96,0.210,1.95%)、中航地产(12.69,0.210,1.68%)、世荣兆业(13.76,-0.660,-4.58%)等房企则预计一季度首亏。其中,预计净利下滑幅度超过100%的房企多达11家,占比超过26%,其中华联控股(6.61,-0.240,-3.50%)、三湘股份(0.00,0.000,0.00%)和阳光股份(6.93,-0.200,-2.81%)下滑幅度居前。此外,房企的利润率也进入下行区间。同花顺(90.00,5.940,7.07%)iFinD数据显示,2014年房企整体毛利率为32%,较2013年下降1个百分点,毛利率呈现逐季下滑的态势。在2015年一季度,部分房企也将业绩下降原因归因于高毛利项目结算减少。业内人士表示,房企利润下滑,除了有时间节点等短期原因,也与行业发展趋势有关。

  近期招商地产(0.00,0.000,0.00%)和招商银行(17.70,-0.470,-2.59%)股票双双停牌,宣布“筹划重大事项”,引发了人们对于招商局集团资产整合的猜想;融创洽谈收购佳兆业、融创商议收购融绿平台如果成功,也将在规模上取得巨大增长。保利集团的保利地产和保利置业也在酝酿巨大重组;中信集团的中信泰富和中信地产也面临两家子公司的重组。业内人士指出,未来房地产市场中房企的规模以及资金实力将成为决定成败的关键,而这一轮的房企并购重组潮就是为此而做准备。随着房地产步入新常态,全行业轻松赚钱的高增长时代已一去不复返,回归正常利润成为趋势。业内人士表示,事实上,面临着市场的变革,未来房企更追求“规模”,目前一些企业也正在通过资本市场并购模式进行整合,寻求新常态下的规模发展,中国房地产业已经进入到“品牌竞争时代”,从长期来看,房地产仍有前景。

  万达集团股份有限公司董事长王健林认为,目前的房地产行业已经出现了拐点,这个拐点不是V形的,而是L形的,供求平衡的时间相当长,10年8年之内房地产很难回到买到就是赚到的局面。“现在躺着都挣钱的时代过去了,行业发生了变化,我们对长期趋势做出判断,我们觉得不能再走销售赚现金流的路子,果断从2004年进行调整。”

  王健林表示,中国房地产离崩盘还远得很,只是已进入供求平衡阶段,甚至供略大于求。“可能暴涨的空间没有了,但是利润空间还是有,这个空间至少15年至20年时间,所以相关行业至少活15年没有问题。”

  从3月底开始,楼市的利好新政就一波接一波地出台,而与此同时,股市的兴旺发达更是令人惊叹。而两市的华丽结合便罕见地呈现在人们的面前。从近期的股市来看,上市大房企在股市里的表现是“一片红”。继3月两会政府工作报告释放了一系列对楼市的利好消息之后,本月百强房企的“入会市值门槛”大幅拉升。对此,申万宏源(18.37,-0.650,-3.42%)认为,在目前市场整体情绪仍高的情况下,作为拥有政策放松预期以及基本面数据回暖支持的板块,地产股在二季度仍将继续表现,维持行业看好评级。仍然拥有估值优势的中小市值个股,将是市场的首选标的。

  莱坊上海研究及咨询部主管杨悦晨表示,从纯投资的角度看,近期的股市利好大于房地产投资,因此当前房产造富的时代已经结束,未来将是股权造富的时代,再加上近期的房产新政出台后会释放相当一部分购买力,利于自住及改善性需求,利于房地产市场的稳定,同时对经济稳定及股票市场的稳定有重要作用。受此楼市利好消息影响,房地产股将出现明显上涨。预计房地产产业链短期内不会因此复苏,对宏观经济的拉动有限,中国地产政策还可能进一步松动,货币政策将继续宽松,基建投资会继续加码。

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