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盈利连年下滑 房地产“暴利”徒有其表

  • 来源:多盈金融
  • 2015-04-28
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    随着“白银时代”的到来,房地产行业的“暴利”正在逐渐缩水。和讯房产根据已经公布年报的A股房企统计发现,2014年,上市房企的每股收益、净资产收益率、毛利率、净利率等指标全面下滑。

  这些都是反映房地产企业盈利能力的核心指标。近年来,受困于成本攀高和市场调整,上市房企的盈利能力逐步下滑。由于基本面未有根本改观,这种下滑恐将是未来一段时间的常态。而随着利润的缩水,房地产业的“暴利”徒有其表。

  四项指标全面下滑

  截至4月27日,尚有部分房企未发布2014年年报。和讯房产统计96家已经公布年报的A股上市房企发现,2014年,96家房企的平均净资产收益率为-3.53%。尽管目前尚有30多家房企因各种原因未纳入统计,但这项指标呈现出负值,仍是颇为罕见的现象。

  相比之下,2013年全部130家A股上市房企的平均净资产收益率为9.79%。

  作为资本市场最为看重的核心指标,净资产收益率是房地产企业盈利能力的体现。机构分析认为,目前市场正处于转型的阵痛期,利润率的下滑恐不可避免。

  统计数据还显示,2014年,96家上市房企的平均每股收益为0.38元。而2013年,130家A股上市房企的平均每股收益为0.47元。

  在利润率指标上,2014年,96家上市房企的主营收入净利润率为2.22%。2013年,130家A股上市房企的平均净利润率为58.1%。两者出现差异的主要原因在于,深国商(000056,股吧)的净利润率从6575%骤减至-339%。

  2014年,96家上市房企的主营收入毛利率为36.5%。2013年,130家A股上市房企的平均毛利率为37.1%。

  虽然有着样本不足够全的原因,加之部分房企的盈利数据出现异常表现。但抛开这些因素,2014年房地产企业的上述四项指标仍然呈现出明显下滑的态势。事实上,这种趋势已成为最近几年的常态。

  这种变化意味着,近几年来,房地产企业的盈利能力正在不断下滑。

  成本销售双双挤压

  上市房企的利润究竟去了哪里?兰德咨询总裁宋延庆指出,近些年来,房地产行业的成本不断攀高,极大地挤压了利润空间。

  据悉,土地和资金是房地产企业最重要的两项成本来源。其中,随着一级开发等成本的提高,近年来土地成本也不断攀高。统计局的数据显示,2014年,房地产开发企业土地购置面积同比下降14.0%,土地成交价款则增长1.0%。

  值得注意的是,在竞争较为激烈的一线城市,土地成本尤其高企,并经常出现“面粉贵过面包”的现象。

  而在资金成本方面,据兰德咨询的统计,算上信托、基金等,房企有息负债加权平均息率是10%左右。尽管降息在一定程度上减轻了资金压力,但在2014年的大部分时间,资金成本显然已成为房企的重大负担。

  另外需要指出的是,税费负担也吃掉了不少的利润。据兰德咨询统计,与房地产开发相关的11种税费,约占房价的13%-15%;各类规费、杂费,约占房价的8%-12%——税费全部加起来,约占房价的20%-25%,有些三四线城市甚至高于25%。

  与此同时,由于整体供需关系逆转,从2013年开始,整体房价上涨乏力,去年部分区域市场甚至出现降价。这也进一步压缩了房企的利润空间。

  上述机构指出,近年来房地产开发企业的毛利率和净利率分别以年均下降2.5和1个百分点左右的速度在快速走低,2015年行业利润率很有可能击穿10%红线。

  过去多年来,“暴利”一直是贴在房地产业头上的标签,但随着盈利能力的下降,“暴利”标签正在逐渐褪去。分析人士认为,伴随着市场的调整,房地产业的利润率也将不断摊薄。

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