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房地产新政满月 楼市冷暖不均

  • 来源:多盈金融
  • 2015-04-30
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    房地产市场平稳健康发展,与民生改善息息相关,与经济增长密切相连,长期以来都是市场焦点。在中央多部门的联合出手之下,国内楼市一个月来迎来了哪些政策利好,又发生了哪些微妙变化,房地产商又将面临哪些挑战。

    今年一季度,我国房地产业仅比上年同期增长2%,增速明显放缓。在此背景之下,3月30日,央行、住建部、银监会、财政部、国家税务总局等部门联合出手,打出房地产新政“组合拳”。如今,新政已届满月,政策给市场带来了哪些变化?

一线城市:

回暖信号明显

    一线城市的楼市对政策调整最为敏感。据报道,近日深圳某楼盘开盘,当天推出300余套房源,吸引了3000多人,开盘当日销售率达98%。国家统计局公布的3月份70个大中城市房价变动中,深圳房价环比涨幅是70个大中城市中最高的。

    北京的房地产市场最近也热闹得很。据中原地产首席分析师张大伟介绍,“从4月下半月开始,二手房工作日签约都在700套以上。”

    事实上,一线城市楼市升温,不全是新政的功效,金融货币政策对楼市的正面激励作用也十分明显。4月19日央行宣布,下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。市场普遍认为,银行资金面的宽裕,将会为楼市注入更多动力,也为房地产新政扎实落实营造了积极的政策环境。

    中原地产研究中心统计数据显示,全国54个典型城市,4月20日至4月26日的一周内,住宅销售签约数量比上周增长12.6%。4个一线城市成交量全面上涨,环比涨幅达11.4%。

    不仅二手房销售活跃,开发商推新盘的热情也很高,项目销售情况也好于前段时间。业内人士普遍认为,楼市新政让更多持币者放弃观望,选择入市。

    楼市持续升温的同时,部分城市土地市场也现活跃态势。4月27日下午,经过139轮的焦灼争夺,位于北京市海淀区北部的中关村[5.10% 资金 研报]永丰产业基地地块被首创集团以56.4亿元收入囊中,住宅部分楼面价高达每平方米4.3万元。开发商对一线城市后市的看好,让其在拿地、投资等方面更为积极。

非一线城市:

库存压力依旧

    与一、二线城市不同,三、四线城市虽然在新政之后,也出台了一系列配套政策,但楼市走向却并不乐观,回暖乏力。西安市日前发布公积金新政称,从4月27日起首次使用公积金贷款购买自住普通住房的,建筑面积在144平方米(含)以下的首付款比例不低于20%,建筑面积在144平方米以上的首付款比例不低于30%。二套房的首付比例最低也降至两成。

    然而据观察,政策对非一线城市楼市的影响,并没有想象的那么给力。近期在济南开展的齐鲁房展上,人流量并不是很大。与之对应的数据显示,济南市住宅销量在新政出台的一个月内有所增长,但增长不是十分明显。

    南京楼市的反应与济南大体相同。据有关网站统计,3月1日至4月29日,南京市新房上市量仅为5500套,仅为去年同期的三分之一;新房认购量为1.5万套,成交1.1万套,低于去年和前年同期水平。不过,也有个别三、四线城市出现了成交活跃、楼市回暖的状况。

    专家表示,4月份非一线城市楼市变化,可用“局部活跃,但整体难回暖”来概括。由于三、四线城市楼市库存高企,潜在购房者期待房价进一步回落,购买意愿不够强烈。因此,在很长一段时间内,非一线城市去库存仍是房地产面临的“重要一课”。

房地产企业:

竞争日趋激烈

    当前,房地产开发投资分化明显,呈现出典型的马太效应。一线城市、重点区域的房地产投资增速较快,非一线城市、非热点地区的房地产投资动力不足。正如有开发商所言,“谁也不想高价拿地,但除了一线城市和部分二线城市还能比较容易地卖出去房子以外,很多三、四线城市基本卖不动了。”在库存高企的压力之下,部分房地产商将业务重点放在了热点城市,而这也将导致房地产企业之间的竞争更加白热化。

    这一点,也从近日发布的房地产企业2014年年报中得到了印证。龙湖集团年报显示,2014年其先后在一线及二线主力城市购置16幅地块。该集团2015年的投资运营,将继续聚焦一、二线城市。富力地产[-0.43%]也提出,未来将只限于考虑北京和广州等一线城市。远洋地产[-2.40%]2014年获得的17个新项目中,94%位于一线及二线城市。

    业内人士判断,在“僧多粥少”的情况下,一线城市、重点区域的地价可能会迎来上涨。张大伟也认为,大部分企业加大力度增加一、二线市场布局,未来竞争将非常激烈,房企经营难度也将越来越大。

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