• 多盈理财APP

    打造您的超级银行!

客服热线: 400-009-1833

税改成公募REITs成功率关键

  • 来源:多盈金融
  • 2015-05-03
  • 热度 ( 508℃ )

  有没有想过有一天能像买A股的股票一样,去买下一栋写字楼,成为这栋写字楼的股东?对于中国投资者来说,这或许不再是一个梦。

  日前,证监会受理了鹏华基金作为基金管理人的“前海万科REITs封闭式混合型”公募基金产品,托管机构为浦发银行,其他资料不详。业内认为,这是内地版公募REITs启航。

  收益率低成主要障碍

  早在2011年底,鹏华基金在A股市场发行了首款投向美国楼市的QDII产品“鹏华美国房地产”,以不低于60%的基金资产投资于美国上市REITs,曾自称是国内首只创新REITs投资基金。

  除了鹏华美国房地产之外,国内由公募基金机构后续投向全球房地产的QDII产品还包括嘉实全球房地产、国泰美国房地产、诺安全球收益不动产、广发美国房地产指数、广发美国房地产指数等9只基金产品。

  记者注意到,除了公募基金作为发起人之外,信托机构作为中国REITs发起人和管理人的产品主要是信托业巨头的中信信托,但其所发行的这两款产品主要均为私募REITs。

  为何会成为私募REITs?在美国NAI新巢地产成都总经理蒋鹏看来,这主要是普通投资人对国内REITs热情度不高。

  记者注意到,早些年,国内包括北辰实业等知名房企为了腾挪资产,曾试图发行A股REITs,但最终只有越秀、开元、金茂等个别绕道港交所,发行H股REITs或商业信托。

  在投资REITs最为发达的美国市场,也多以上市交易的公募REITs为主。据数据显示,包括普洛斯、金科房地产、西蒙地产等178家公募REITs产品,交易场所主要在美国纽交所或纳斯达克。

  翻译过美国REITs的金融资深人士宋光辉说,美国REITs的法律实体可以是公司,也可以是信托,在美国房地产市场竞争较为充分,很多REITs逐渐聚焦于某一个特定领域,并在该领域形成了自己的核心竞争力,包括了写字楼REITs、购物广场REITs、养老医疗地产REITs、旅馆REITs等,甚至更细分的影院类REITs和实验室REITs等。

  国内著名REITs专家、现任北京和美商地投资董事长兼总裁的穆健玮向记者介绍说,美国REITs 的征税所得除资本利得与确定的非现金征税收益,至少90% 必须以股利方式分配给投资人,总资产的75%必须投资于房地产、抵押贷款或其它REITs证券等。

  税改决定A股REITs成功率

  截至目前,被业内封为内地公募REITs破冰之作的鹏华前海万科REITs仍未对外公布其产品详情。

  在蒋鹏看来,虽然这款具体产品的细则还没看到,但相比于其他机构作为内地公募REITs的发起人和管理人,由公募基金来发起这款REITs估计是要考虑到成本问题,比私募要低一些,应该接近于理财产品,在行业收益率上应该会高一些。

  “鹏华的这款REITs象征性意义更多一些,顺应了当前政策。”蒋鹏表示,美国REITs收益在企业层面不收税,而目前内地REITs最大的问题是税收,仅营业税5.8%加上个税25%,这些都是跑不掉的。

  多年为推广REITs而奔走呼号的全国房地产基金联盟秘书长闫宗成也深有体会。他说,REITs到底是让证监会管还是银监会来管等,税收政策也没到位,难以吸引投资者。

  美国在设计REITs结构时,当初的关键优势就是避免双重征税,但为进一步提高回报率,曾在1986年出台税改法案,放松了历史上限制REITs业务的管制,允许REITs通过其内部组织来有效实施物业出租和管理等。

  按照宋光辉的介绍,就美国REITs而言,持有REITs的当期股息回报约为4%,加上约4%的股息增长率,REITs大约能为投资者带来8%左右的总回报,相比标普500指数、债券指数也有更小的波动性。

  记者注意到,在港上市交易的11个REITs中,属于内地REITs的越秀房托和开元房托,前者2014年每份基金单位的分派收益率为8.72%,后者为7.7%。

  “凡是与破冰有关的任何REITs, 比如鹏华前海万科REITs,主要看几个点位,包括与财务、税务结构等是否挂钩。如果不挂钩,仅属个案。‘个案’就是说,用其他手段平衡成本。”蒋鹏补充说。

  • 【独家稿件及免责声明】凡注明 “多盈金融原创”之作品,未经多盈网书面授权,任何单位、组织和个人均不得转载、摘编或者采取其他任何方式使用上述作品。已获书面授权的,注明来源多盈金融。违反上述声明对多盈金融合法权益造成侵害的,将依法追究其法律责任。作品中的材料及结论仅供用户参考,不构成操作建议。获取书面授权请发邮件至:academy@51duoying.com
  • 第94133期

    经过了一年多的小步快跑的改革,人

关于多盈讲座

知识就是金钱!多盈网(www.51duoying.com)为广大投资者精选、梳理理财知识,以在线讲座的形式为大家答疑解惑,致力于让每位用户成为专业的投资者!

  • 存款时限 活期 整存整取 整存零取
    3个月 0.35% 1.1% --
    6个月 0.35% 1.3% --
    1年 0.35% 1.5% 1.35%
    2年 0.35% 2.1% --
    3年 0.35% 2.75% 1.55%
  • 贷款时限 商业贷款 个人住房公积金贷款
    1年以内 4.35% 2.75%
    1年至5年 4.75% 2.75%
    5年以上 4.90% 3.25%