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万科推出国内首支公募REITs 或将有力支撑小股操盘

  • 来源:多盈金融
  • 2015-05-04
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  近日,中国证监会网站公告显示,万科与鹏华基金公司旗下“鹏华前海万科REITs封闭式混合型证券投资基金”已于4月22日被证监会受理。万科距离成功公开发行首支公募REITs,已经近在咫尺。

  一直谋求轻资产运作,并在去年仿效美国铁狮门推出“小股操盘”模式的万科,在进行了各种试验后,似乎找到了最适合自己的理想模式。

  近日,中国证监会网站公告显示,万科与鹏华基金公司旗下“鹏华前海万科REITs封闭式混合型证券投资基金”已于4月22日被证监会受理。

  万科距离成功公开发行首支公募REITs,已经近在咫尺。

  前海首支REITs

  政策解冻后,前海首支REITs被提上议程。

  2014年2月,中国证监会肖钢主席在前海表示支持前海试点REITs,9月,央行和银监会下发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,开展REITs试点工作。

  近日,中国证监会网站公告显示,万科与鹏华基金公司旗下“鹏华前海万科REITs封闭式混合型证券投资基金”已于4月22日被证监会受理。

  封闭型REITs在证券交易所上市流通,发行量在发行之初就被限制,不得任意追加发行,投资者如果想买卖REITs份额,只能在二级市场上竞价交易,不能直接以净值进行申购赎回。

  去年,中信证券(600030)推行了两款类REITs产品,一是“中信启航”专项资产管理计划,成功实现在深交所综合协议交易平台挂牌转让,二是中信华夏苏宁云创资产支持专项计划,推出售后返租。但受限于前者的转让额度过高(劣后级甚至都不得低于3000万),以及私募定位(投资者限制在200人以内),两款产品的流动性大打折扣。

  万科董秘谭华杰表示,该基金现由万科深圳公司负责。

  从基金名称来看,该基金标的位于前海。据《每日经济新闻》记者了解,在前海管理局成立以来的15次土地拍卖中,万科并未参与其中,目前仅有的项目是前海企业公馆。

  该项目系前海首个企业实体办公园区,由万科建设并运营8年后移交给前海管理局,现有40多栋低密度企业办公楼和部分公共商业配套设施。由于前海地区注册的企业数量众多,而前海大多数土地还处于沉降整备状态,所以该项目在租赁方面一度供不应求,租金在每月每平方米300元左右。

  小股操盘升级版

  REITs上马,使得万科距离凯德、铁狮门等又进一步。

  目前,万科在商业地产(体验式商业)、产业地产方面均有涉猎,融资成本高、重资产、回报周期长是这些类型地产开发运营的难题。

  除了银行贷款外,房企的资金来源还有私募或者信托,但两者的融资成本并不低。

  倚天投资投资总监叶飞称,房企在私募渠道的融资成本平均在20%左右,信托渠道的融资成本在10%~11%,而且楼市下行后,融资额度逐渐走低。

  万科的解决办法是出售股权给第三方,自己负责操盘管理运营,比如2013年,万科将北京金隅万科广场股权售予麦格理,以实现商业地产资本化。上述模式,也即万科此前提出的“小股操盘”模式。

  在传统的融资模式下,租金收益很大一部分被融资成本吞噬。万科提出小股操盘后,杠杆率上升,融资成本下降,但这种模式只是将绝大多数的融资成本转嫁给第三方,资产仍未盘活,很难退出。

  与国内不同,铁狮门在合资基金助力下,通过提取运营链条各个环节的相关管理费,以及基金的收益分配,以不到5%的资本投入,赚取了项目40%以上的利润。

  凯德除了赚取基金收益外,还在项目实现增值后,以REITs的方式退出。

  去年,万科与凯雷合作时,就曾提出未来资产平台公司会以资产证券化的方式退出。如果上述REITs产品顺利成行,可以预见,万科总裁郁亮的小股操盘模式将得到有力支撑。

  当然,从首支公募REITs到全面铺开还有距离,新加坡从建立REITs法律到第一支产品成功上市,整个过程用了五年。

  目前,国内商业地产的租金收益普遍偏低,REITs若想在收益率上达到7%以上,至少还要等到政府层面针对REITs推出免税政策。以香港上市的越秀信托为例,在高收益率的背后,正是较高的杠杆、较低的海外融资成本和免税的共同作用。

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