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房地产市场长效机制渐行渐近

  • 来源:多盈金融
  • 2015-05-05
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    日前,中央政治局召开会议,分析研究当前经济形势和经济工作。“要完善市场环境,盘活存量资产,建立房地产健康发展的长效机制。”会议关于房地产市场的措辞再次引起各方关注。

  楼市企稳政策凸显市场作用

  建立长效机制,与当前并不乐观的宏观经济形势和房地产市场走势密不可分。从外部环境来看,一季度数据显示,GDP同比增长7%,虽然与预期目标相符,但其增速相较去年四季度回落了0.4个百分点,稳增长、调结构的任务颇为艰巨。这也是本次政治局会议所强调的,“新的增长动力正在形成之中,外部需求收缩,内部多种矛盾聚合,经济运行走势分化,下行压力仍然较大。”在此背景之下,房地产的“稳”,不仅关乎投资市场的大方向,也和上下游相关行业的运行状况息息相关。从房地产市场本身来看,当前行业出现变局,投资增速放缓,市场分化明显,改革势在必行。而长效机制,也体现出政策制定的长远性和坚定性。

  从去年开始,对房地产市场的认识在不断变化的同时,相关政策的指向性也在调整,运用市场调节的手段愈加突出,行政手段正在逐步淡化,“调控”一词越来越少被提及。对比近两年《政府工作报告》以及几次政治局会议可以发现,抑制投机、投资性需求,关注保障房建设,注重市场调控政策体系的完善,促进房地产市场健康、平稳发展,成为主基调。

  多角度助力房地产市场健康发展

  房地产市场的重要地位毋庸置疑,其既是影响宏观经济稳定的重要因素,也是影响社会稳定的关键所在。房地产市场牵一发而动全身,相关政策宜稳定而慎重。今年两会,国务院总理李克强在《政府工作报告》中指出,要稳定住房消费,继续推进住房公积金改革,同时加大城镇棚户区和城乡危房改造力度,促进房地产市场平稳健康发展。

  上海易居房地产研究院研究员严跃进在接受本报记者采访时表示:“倘若房地产市场环境糟糕或者不如预期,那么市场交易的积极性就会挫伤。最典型的就是房地产市场交易背后的税费政策、金融政策、市场预期干预政策等层面需要有一个密切配合。从市场环境的角度看,房地产市场也应该逐渐从过去半公开透明的状态转变为公开透明的状态,这里面包括一些实质性的内容,比如不动产登记制度的推进等。只有这样,一个健康的楼市监管、运行等环境才会形成。”

  而“盘活存量资产”,显然是为了应对目前楼市中最突出的各类问题。严跃进表示,目前来看,房地产的库存量依旧偏高,行业还处于去库存周期。同时,土地方面也有相应的存量资产,最典型的就是目前各个城市进行的工业存量用地二次开发的实践,背后就是对既有土地资源的挖掘。在严跃进看来,“此前对于一些住房库存允许由出售转为出租,这也是盘活存量资产方面的重要商业模式创新。在住房公积金方面,存量资产需要继续推进,让沉淀的住房公积金资源转换为能够为刚需和改善型购房需求积极释放的一个资源。”

  而对房地产的相关政策,最后都要归结为建立房地产市场健康发展的长效机制,这也是后续房地产市场发展和规划的大纲。这反映出在房地产投资增速下滑的形势下,整个行业需要寻找一个积极有效且可持续的模式。

  政策组合拳直指楼市长效机制

  此前,连续的降息降准和信贷政策调整虽对房地产有所提振,但效果并不明显。数据显示,一季度销售同比呈现下滑态势,而库存压力依旧明显。

  在此情况下,长效机制将如何构筑?住房城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示,建立房地产市场健康发展长效机制的关键,是解决全社会对住房政策稳定预期的问题,核心是构建一个覆盖全体居民居住需求的供应体系,并附以配套政策。

  事实上,一系列举措已经开始实施。3月1日,不动产统一登记正式施行,该政策被喻为构建房地产长效机制的基础。与此同时,个人住房信息联网城市不断扩大,房地产税改革也在推进中。3月30日,央行、住建部、银监会、财政部、税务总局等五部委联手出招,降低二套房首付比例,并下调了售房免征营业税门槛。严跃进表示,只有与财政、金融、土地制度等一系列改革紧密结合,房地产市场的长效机制才能更加完善。

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  • 第94133期

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