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首只公募REITs胎动前途未卜

  • 来源:多盈金融
  • 2015-05-05
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  千呼万唤始出来,在住建部1月刚刚发文表示鼓励投资房地产信托投资基金(REITs)产品不久,公募基金便成为了第一个响应者。日前鹏华基金和万科合作推出了国内首只公募REITs产品,已经被证监会受理。

  资料显示,鹏华基金申报的这只基金名为“鹏华前海万科REITs封闭式混合型证券投资基金”。据悉,该产品的参与方除了鹏华基金外,万科将担任房地产投资经营管理人角色,并且其投资地点选择在前海。此外,作为首只公募REITs,该产品的客户群将面向广大普通投资者,是一只未来可以参与上市交易的封闭式基金。

  所谓REITs,即是房地产证券化的一种手段,把暂时无法出售、流动性较低的房地产利用证券化的方式进行变现,其收益主要来源于租金、物业收入和房地产升值等,最早起源于美国。目前,国外REITs投资市场已经非常成熟,全球REITs总市值占到全球上市房地产市值份额的45%。

  然而,相较国外市场,我国近年来在REITs产品的开发上却只闻雷声不见雨点。2009年我国已开始研究REITs的试点,但由于诸多阻碍,REITs在中国一直停滞不前。直到去年11月,市场传出REITs有望在北京、上海、广州、深圳四地展开试点消息,REITs在中国的发展才算迈出了实质性的一步。

  尽管监管层大力推动,但市场却很少响应。2014年,中信证券(600030)开发出两只私募领域的REITs实现这类产品在私募领域破冰。但其市场交易量极低,某种程度上失去了REITs的交易功能。

  今年1月,住建部也再度发文要求各城市积极开展REITs试点,鹏华基金首尝公募REITs头啖汤。不过,更多业内人士却表达了对这只公募REITs的担忧。

  格上理财分析师曹庆展指出,国内房地产REITs之所以参与度不高,首先是因为我国还没有像国外那样对房地产REITs有着完善的监管体系和法律法规。其次,我国房地产高昂的税收制度也是REITs难以做高收益的拦路虎。另外就是如今我国地产租赁市场的收益率并不高,能否提供长期稳定且具有竞争力的收益率也有待考量。

  此前中国企业投资协会副会长、中房集团原董事长孟晓苏也曾指出,我国商业地产的租金收入需缴的租赁税、所得税和房产税等都较高,粗略统计,国内REITs的收益率需要13%-15%才能达到REITs收益的基本要求。但据中原地产首席分析师张大伟透露,我国房地产租赁市场的实质收益率仅有4%、5%左右,而这样的收益回报在银行理财、货币基金等固定收益类投资产品中显然不具备优势。

  “在国内REITs发展还存在诸多障碍之时,未来鹏华基金这只公募REITs能否吸引投资者关注还很难说。”用益信托分析师廖鹤凯坦言。

  不过,廖鹤凯认为不排除鹏华基金REITs将以前期介入的方式去运作,也就是说在拿地阶段万科和鹏华基金就已合作,鹏华基金负责募集资金,万科在此过程中担任整个工程管理的角色,从房地产开发到物业管理、出租或卖出等整个流程,这样可能会比单纯依靠地产出租的收益更高。

责任编辑:zk

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