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政策“撑”楼市 购房者信心回升

  • 来源:多盈金融
  • 2015-05-05
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    时间如白驹过隙,转眼间2015年第一季度已经结束。近期国际形势错综复杂,经济下行压力增大,经济的走势备受关注。楼市的走势与经济大势息息相关。近期,国家统计局公布了全国2015年第一季度经济运行数据,总体经济以平稳开局。

  2015年的第一季度也可谓是楼市的“多事之秋”,央行降准、降息,多部门调整公积金贷款首套首付比例和二套房首付比例等一个个重磅政策刺激着楼市的神经。在政策的刺激下,楼市出现了明显的回暖迹象,购房者的信心也随之上升。第一季度结束,2015年楼市大势如何已经可见端倪。全国第一季度的经济表现如何?江门楼市又将如何走向?

  数据

  一季度经济平稳开局 楼市开发与销售降温

  告别了粗放式的高速增长模式,中国的经济发展进入了“新常态”阶段。在经济的“新常态”下,经济增长的速度放缓,各行业也进入了结构性调整的阶段。

  从国家统计局公布的2015年第一季度经济运行数据中可以看出,经济的增速在下降,中国经济增速迎来换挡期,从高速增长期向中高速平稳增长期过渡。

  国家统计局发布的数据显示,一季度国内生产总值140667亿元,按可比价格计算,同比增长7.0%。分产业看,第一产业增加值7770亿元,同比增长3.2%;第二产业增加值60292亿元,增长6.4%;第三产业增加值72605亿元,增长7.9%。从环比看,一季度国内生产总值增长1.3%。虽然增速不高,但起码为2015年带来了个平稳的开局。有专家认为,与增长速度放缓相适应,中国经济结构已经或正在发生转折性变化。

  经济下行压力大,导致资本投资相对谨慎。国家统计局的统计显示第一季度的固定资产投资增速有所放缓。房地产投资作为固定资产投资的十分重要的一部分,受到业内人士的关注。受到去年楼市低迷的影响,房地产投资热也得到了一定的降温。数据显示,一季度,全国房地产开发投资16651亿元,同比名义增长8.5%(扣除价格因素实际增长9.5%),其中住宅投资增长5.9%。房屋新开工面积23724万平方米,同比下降18.4%,其中住宅新开工面积下降20.9%。全国商品房销售面积18254万平方米,同比下降9.2%,其中住宅销售面积下降9.8%。全国商品房销售额12023亿元,同比下降9.3%,其中住宅销售额下降9.1%。房地产开发企业土地购置面积4051万平方米,同比下降32.4%。3月末,全国商品房待售面积64998万平方米,同比增长24.6%。一季度,房地产开发企业到位资金27892亿元,同比下降2.9%。

  尽管大部分城市楼市限购政策已取消,“央四条”与降息等刺激性政策也出台、各个地方政府也出台“救市”措施,“330新政”已明确二套房最低首付四成、营业税免征门槛由5年变为2年,但是,从一季度楼市表现来看,大部分城市楼市仍有“去库存”压力,起码在上半年不可能有明显好转。

  分析

  告别价格疯涨 楼市步入新常态

  从去年开始,高库存成为楼市中经常提到的一个词。放眼全国各大城市,高库存压力普遍存在,市场整体存在供大于求的状况。从过去的一年来看,房地产市场跟过去人们所认识的楼市有了很大不同。过去,人们习惯于楼市马不停蹄地疯涨,一年过去,房价又涨了一大截。但从去年开始,全国有多个城市罕见地出现了房价下跌的情况,崩盘论喧嚣尘上。由于过去几年楼市投资过热,导致全国许多城市都出现了楼市库存过高的现象。

  人们发现,一路疯涨的房价少有地出现了下行的迹象。有论调认为,房地产行业已经过了遍地黄金的黄金时代,正在进入新的更平稳的发展阶段。随着中国经济的战略性转型,房地产行业也进行结构性调整,稳价稳量将成为楼市的新常态。

  其实,2015年楼市开局表现平淡并非偶然。在中国经济发展进入低增速重质量的新阶段后,房地产行业也相应调整增长的方式。楼市稳价稳量将成为未来楼市发展的新常态。去年末,中央经济会议对2015年经济进行定调:经济发展进入新常态。可以说,2015年是全面深化改革的关键之年,也是新常态下关键的“第二年”。经济大势之下,楼市也步入新常态,政策松绑恢复常态,市场规律唱主调。

  楼市的地位一直十分特别,它既是市场经济舞台上的一个角色,又是影响着国计民生的一个行业,因而楼市也特别地受到政策的限制。2014年房地产政策一改过去限购、限贷、限价等全面束缚,逐渐回归市场主导常态。

  然而,市场为主导不代表政策将“缺席”。由于楼市这个行业密切关系民生,稳定是行业发展的重要任务。近期,央行降息降准、各地救市政策频发、公积金政策松绑、“两会”及两部委新政自住型与改善型需求、二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等“330新政”等政策利好频发,为楼市提供了更大的信心支撑,避免了楼市出现大起大落的局面。

  在利好政策不断刺激下,楼市没有出现价量暴涨的状况,各个城市开发商平稳价格,加快走量,购房者淡定面对,这体现了楼市正在逐渐适应新常态的阶段。

  2015年全国楼市将如何?有楼市专家认为,去库存、稳价走量仍然是大多数城市的主调。大部分城市库存压力比较大,在这个政策利好频现的窗口期,多数开发商最为迫切的任务是搭上政策的快车,抓紧以价换量,通过“跑量”消化库存,回笼资金方是正途。

  第一季度供销两旺 楼市继续“保温”

  地方经济的发展状况也对楼市有着深远的影响。据江门市统计局分析表示,与全国、省的形势一致,在经济新常态下,江门市主要指标增幅也有所回落。数据显示,一季度,江门5项主要经济指标中,除出口增速高于全年目标外,其余四项增幅均出现不同程度的回落。虽然增速回落,但产业结构调整速度加快,经济发展方式向质量效益型转变。

  楼市方面,江门楼市第一季度的表现用“保温”来形容更为恰当。2014年江门楼市由于开发商以价保量而显现出成交的火热。在2015年开局的第一季度,江门楼市仍然保持着这个势头,继续“保温”。据江门住建部门官方网站统计,1-3月商品房累计批准预售面积45.89万平方米,同比增长79.6%;住宅累计批准预售3954套,同比增长79.5%,成交方面1-3月商品住宅累计网签面积32.54万平方米,同比增长27.2%;累计网签2938套,同比增长27.0%。截至3月底,市场待售的商品住宅共约15400套,环比减少3.1%,同比增长69.2%。1-3月蓬江、江海区新建商品住宅网签均价6127元,同比下降9.5%。首季度江门房地产成交呈现供销两旺的局面,价格也有所回调。

  观点

  购房者信心回升

  楼市成交将企稳

  二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等“330新政”重磅来袭,让一度降到冰点的购房者信心逐步回升。未来将迎来“五一”、“十一”等楼市黄金节点,后市的楼市表现可期。

  近期,专业房地产研究机构世联行(20.23,-1.510,-6.95%)发布了基于调研购房者对居住环境、当前房价、未来房价、购房时机预期这四个方面的评价综合形成的《2015年一季度世联购房者信心指数报告》,报告显示购房者信心持续改善,楼市成交量企稳可期。

  据世联行发布的报告显示,2015年1季度世联购房者信心指数为57.9,较上季度大幅上涨4.4,表明购房者对未来半年房地产总体走势的乐观程度较去年末明显改善。继去年4季度的小幅回升后,本季度购房者信心指数持续提升,并达到2011年以来的第二高点。报告认为这主要受益于持续宽松的货币政策环境及行业政策。

  重磅利好政策的不断刺激,使购房者一扫心头的阴霾。对楼市看涨的购房者持续增加。根据世联行发布的报告,调查显示,2015年1季度全国购房者当中,预期房价持平者和看涨者占比分别为28.1%和38.7%,较上季度分别上涨2.5和4.5个百分点;而预期未来房价下跌的比例为33.2%,较上个季度下降7个百分点。时隔一年,认为未来房价上涨的购房者占比再次超过认为未来房价下跌的购房者占比。房价预期是房价的领先指标,尽管购房者房价预期的提升并不意味着房价一定会上涨,但至少可以说明房价降幅持续收窄,房价或将在2015年触底回升。

  购房者的信心是预测后市表现的重要依据之一。利好政策给市场打了一支强心针,也让不少购房者重拾对楼市的信心。下半年楼市有望在稳定价格的基础上带来销量的提升。

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