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董藩:关于房地产形势的十点看法

  • 来源:多盈金融
  • 2015-05-11
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    房地产真是一个好行业,不仅在中国,而且在全世界大多数发达国家,前百位富豪中的一半儿名额,可能被开发商和物业持有商占据着。房地产又是一个很糟糕的行业,在中国,它经常遭受调控折磨,压投资、不放贷、限制价格、不许开盘、替政府建保障房……它还承受着来自百姓的各种骂名。它与社会各界冲突不断,甚至被最高领导痛斥“缺乏道德的血液”。

  在GDP增速一路下滑的背景下,虽然政府无可奈何救楼市,但几家欢喜几家忧,今年很多开发商日子仍然不好过。几年前我给房地产总裁班和房地产EMBA班讲课,讲到有几类开发商必然被淘汰掉,大家都还不以为然。今天的市场正无情地验证着我当时的预测。昨天某三线城市一位开发商董事长打来电话,声称房屋销售没太好转,借的高利贷已经到期,银行仍然不给贷款,自己快坚持不住了。他听我一个学员说我常给中央领导“写内参、提建议”,就想求我反映一下基层开发商的困难,也想听听我对形势的看法,并求我帮助寻找合作者。就市场形势问题,我跟这位熟人介绍过来的董事长拉拉杂杂讲了很多,概况下来大概有如下十个方面,现通过公众号“藩丝财智厅”推送给大家参考——

  1、市场将现冰火两重天,成为历史上反差最大的一年。少量城市交易量和价格明显上涨,部分城市年内逐渐企稳,但大多数三、四线城市依然压力巨大。一些小城市在交易有起色的情况下,继续呈现衰退迹象。大背景是整体经济在衰退,小环境是以往基层政府放地量太大,必须承受“报应”。

  2、救市政策会继续推出,但在去年错失最佳救市时机后,前几个月仍然未把握好节奏和方案组织工作,没有强有力的组合拳去阻挡下滑的趋势,救市效率与质量仍难提升到必需状态。信贷必须进一步放松,大量的政府支出砸向“铁公基”,远不如直接补贴市场主体效果好。但前提是这些建议能被决策层采纳才行。

  3、由于局面复杂、“肺心病”现象突出,虽然中央政府也很着急,但由于忌惮于舆论攻击等各种原因,始终没有像重视基础设施建设和大众创业那样重视房地产市场的恢复工作,对预期的干预力度不足,市场信心无法提振。房地产业既是支柱产业,又是主导和先导产业。这不是御封的,也不是法律规定的。当前,承认并宣传这种重要地位,意义重大、重大、重大!

  4、由于取消限购、放松信贷等多种救市措施的影响,今年交易量肯定好于去年。是否超越前年,还要看后续政策的内容和力度。即使形成历史新高,也将是比较难受的一年,因为市场规模的基数更大了,而不动产登记、房产税征收、反腐败等各类事件、信息对信心影响很大,老百姓的市场预期大不如从前了。

  5、看70个城市或百城的价格,应该很快会出现拐点,止跌回升。全国均价全年可能继续上升。去年按照国家统计局公布的数据推算(国家不直接公布此数据),全国房价微涨,这与跟多人的感觉不同,其中原因我早在微信公众号“藩丝财智厅”解释过,这也是我上课反复强调的“价格粘性”的体现,不赘述。

  6、“不景气”是土地市场全年的基本格调——当商品市场不景气时,生产要素市场必然受冲击,但这不意味着地价就会大幅下降。在这个问题上,由于在地方财政中土地出让占比太高,难受的不是开发商,而是地方政府。尽管中央政府已经在帮地方政府想办法,但在救市背景下,地方开支巨大。不景气中可能有亮点:一线市场土地拍卖火爆,新地王还会出现,让保守的人瞠目结舌。

  7、开发投资、新项目开工状况全年不会太理想,但上半年与下半年的景象可能有所不同。开发投资增幅已经下降到个位数,行业遭遇的这次重创远甚于2008年危机时那次,开发商投资意愿持续下降。棚户区改造项目的大力度推进进一步抑制了市场的恢复势头。预计下半年情况会有所好转,但全国绝对不会形成“热火朝天”局面。

  8、项目兼并、重组的情况会有所增加。兼并、重组时时发生,年年都有,但今年和去年相比会格外引人关注一些。因为去年市场处于“恐慌期”,大开发商心里也忐忑不安,即使遇到合适的项目,敢接手的也不多。现在恐慌期已过,项目转手的情况可能会增加。那些靠关系拿地、自己没有能力开发的,心理脆弱的,或经历过这次危机“洗礼”想法有变化的,都在四处接触合作者啦。

  9、跨国投资继续推进,渐成潮流。2010年春天限购限贷政策出现后,我开始关注中国房地产投资资金流向及海外投资问题,知道这是一个必然的趋势。这个趋势的形成与制度安全、反腐、融资需求、资本回报及移民等问题连在一起。今年这股浪潮继续被推升,不管是开发能力输出还是百姓投资置业,中国人的足迹开始遍布世界。

  10、房地产企业积极寻求转型,但大多数仍处于左冲右突中,难觅突破口。领袖企业寻求国际化、探索轻资产模式,但很多企业学不了。房地产电商尚未见哪个企业拓出金光大道,这与房地产产品物理属性和价值特点有关。向金融领域延伸十分必要,但能获得机会的企业不会太多,这是金融管制决定的。养老地产、旅游地产确实在兴起,但对很多企业来说,那可能是泥潭。

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