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养老地产:险企与房企能否双赢?

  • 来源:多盈金融
  • 2015-05-13
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    银行与地产企业“牵手”,早已屡见不鲜。然而保险与地产这两个并无太多牵涉的行业,近日却频频联手。

    恒大集团与中国人民保险集团近日在北京签署了战略合作协议,双方约定将在各自的行业优势资源基础上,开展多层次的战略合作。

    在恒大与人保所开展的战略合作之前,保险企业与地产企业的联手就已悄然兴起。4月1日,地产企业碧桂园宣布以2.816港元/股的价格向中国平安发售22.362亿股新股份,继而中国平安顺势成为其第二大股东。更早之前,安邦保险入股万科成为第四大股东,安邦保险与生命人寿更成为金地集团和金融街的第一和第二大股东。

    房地产市场一片低迷,保险业却势头正旺。此时联手,双方意图为何?

吃定“养老地产”这块蛋糕

    此次恒大与人保联手,约定在商业保险、养老产业、健康管理、互联网资源共享和投融资等方面利用自身优势资源开展合作。尽管还未公开两方合作的具体细节,但在易居中国执行总裁丁祖昱看来,双方合作最关键的部分是养老地产,“目前各类保险公司介入养老地产已是大势所趋,相信恒大遍布全国的恒大城或恒大文旅城模式,会成为双方未来养老地产合作的切入点”。

    随着我国老龄化进程的不断加快,养老地产发展前景毋庸置疑。养老地产巨大的市场前景,已经吸引很多企业开始涉足养老地产开发,房产企业自然是养老地产开发中的核心企业,同时保险公司、专业养老机构、各类基金等都加入操作或酝酿养老地产开发及运营。

    保险公司在养老地产的开发项目上表现尤为突出,先是去年太平人寿提出在全国范围内打造“梧桐之家”颐养社区,随后,新华保险董事长康典也对外披露,已有两个养老项目正在建设当中,泰康人寿更是早在2009年就已拿到首家养老社区项目经营牌照。

    经济学家宋清辉在接受《中国产经新闻》记者采访时认为,保险企业与房企联姻似乎已成为行业新趋势,除了房地产行业自身较高的投资收益所带来的吸引力以外,开发更为全面的地产商业形式更是双方合作的重要原因。“随着人口老龄化社会的到来,双方在养老地产、旅游地产或商业物业上进行深度合作,例如结合房地产的开发,在旅游、教育、健康等领域开展合作”。

房地产获“输血”

    房地产市场的持续低迷使大批房产企业不断思索如何更广泛的扩展业务,实现产业的多元化。以恒大为例,近年来恒大不遗余力的拓宽业务层面,目前已经涉猎健康产业、文化旅游产业,同时也拓展到矿泉水、粮油、乳业、奶粉等快消业务。万达更是在商业地产领域风生水起的基础上,拓展到文化、休闲旅游以及互联网等各类产业。

    养老地产自身的巨大商业潜力使得房地产商在此领域跃跃欲试,同时有业内人士对记者表示,养老地产项目也正符合未来房地产市场向更为精细化专业化的发展趋势。

    宋清辉指出:“就房地产企业的出发点而言,现在房地产企业之间竞争激烈,未雨绸缪提前介入尚未成气候的养老地产领域,待养老地产体系成熟之后,‘利润爆点’也就接踵而至。”

    毋庸置疑,业务的推广背后需要大量的资金支持,资料显示,截至2014年底,恒大负债总额相比上一年度增加了34.7%至3621亿元,净资产负债率达85.9%,寻求更多融资渠道和吸引更多资本加入已是众多地产商所需面临的问题。

    “随着房地产市场逐渐成熟,未来房地产行业的金融属性、资本属性将得到进一步的体现,金融企业与地产企业合作将成为趋势。”中投顾问产业与政策研究中心主任扈志亮对《中国产经新闻》记者说。

    而险资的大量涌入正是为房地产行业“输血”,扈志亮认为:“对于地产企业而言,一来可以获取保险企业来自资金方面的支持,二来又可以获取一定的客户群体,有利于地产企业加快发展,缓解资金链压力。”

险企获业务优势

    房地产行业获得“输血”,险企方面自然也有利可图。

    保险机构投身地产行业首先与其自身资金配置特点不无关系,险资只有通过发展长期持有且收益均衡稳定的产业形态才能有效抵御经济周期和资本市场波动给公司经营带来的风险。扈志亮指出:“保险企业与地产公司合作,一来保险企业拥有大量资金,需要寻找投资标的,而国内房地产市场依然有较大发展空间,投资房地产不仅能够保障一定的收益率、回报率,而且具有资产保值升值的作用,与保险资金的长周期也较为匹配。”

    养老地产作为一种刚性需求,同时又与资本市场关联度较低,投资回收期长且收益均衡稳定,因而投资养老地产可以较大程度地规避资本市场波动所带来的风险,以保证保险企业的资产收益。

    同时险资加入养老地产项目又是在为自身业务拓展提供平台和保障,和君集团合伙人王志刚对《中国产经新闻》记者说:“保险企业参与医疗,包括投资医院,以及养老产业,它最核心的是使保险产品在实体养老市场中的得到一些反应。保险公司售出一个长期的保险,未来就可以获得养老社区的权利,从而用这种权利来支撑养老产业的发展。”

探索中前进

    尽管养老地产商机无限,但发展之路依然艰辛。“最大的阻碍来自于政策方面,虽然已有不少房企险企纷纷涉水养老地产,但是政府的相关鼓励性政策缺失,政策壁垒也成为企业和资本进入养老地产市场的阻碍。”宋清辉表示。

    养老地产的基础是土地,但土地的获得仍然面临难题,对于养老地产的土地规划尚无明确的政策。最近发布的《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》里强调“防止以养老项目名义建设和销售商品房”,养老地产是把“家庭养老”由分散居住变为集中居住,通过专业的规划、设计与服务来作为吸引力。然而这是以盈利为目标的,因此从何种途径获得土地早已成为建设养老地产项目的企业所需面临的难题。

    扈志亮也指出:“养老配套设施完善难,不少医疗资源掌握在政府手中,难以顺利配套等。”因此如何完善医疗服务体系也是企业所需考量的问题。

    从企业自身出发,建设养老地产依然存在一些短板,王志刚指出:“养老地产的建设需要考虑几个因素,包括位置因素、环境因素还有配套因素,然而现在保险企业在选择这些方面,对本身的规律性选择是不太够的。”

    “现阶段很多企业在开发养老地产项目时,从客户本身考虑的还不够,包括客户真正需要什么,老年人到底想要什么,怎样从客户的角度考虑设计的合理性这是需要改善的问题。”王志刚说。

    在养老地产的前期投入与资金回报来说,扈志亮认为:“发展养老地产,前期投入额度大、投资回报周期长,对房企资金实力要求较高,尤其是当前养老政策不完善,房企养老地产项目依然面临拿地成本高。”王志刚也指出:“养老产业盈利周期比较长。投资一个养老地产,人可以住进来,但怎样收费还有待于探索。”因此养老地产作为一个新生的事物,其有效的盈利模式尚在探索中,然而国内现阶段大多养老地产依然是面上工程,并没有实质性的深入。对于盈利回报依然需要考量。

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