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[信托]“新国五条”带来房地产信托购买良机

  • 来源:多盈金融
  • 2013-03-21
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随着“新国五条”房地产调控政策的逐步落地,“二手房转让所得征收20%个税”的新政使得二手房交易价格上涨,不少消费者转向一手房市场,推动一手房市场的价涨量增。在房地产市场变动的同时,投资者也开始纷纷关注房地产信托。快速增长而且规模巨大的房地产信托,在当前房地产行业宏观调控措施前所未有的严厉背景下,风险问题成了关注的焦点。很多投资者由于2012年多支房地产信托提前清偿而忧虑重重,或者是担心无法应对兑付高峰,甚至怀疑会有多米诺效应导致系统性风险等等,各种担忧让投资者对于房地产信托“风声鹤唳”。尽管如此,现今其实是房地产信托的购买良机。

房价暴跌概率低

过去几年的房地产调控政策遏制住了房地产的投机炒作,使房价得到有效控制。不过未来房价大幅下跌的可能性不大,除非中国经济出现灾难性的危机。这是因为:首先,中国正处于经济调整增长中,城市化进程正在加速,人口迅速扩张,国人又受着“有房才有家”的传统守旧思想的影响,房地产市场的刚性需求极大。其次,房子也逐渐成为保值增值的投资。在银行利息式微、股市风险较大、黄金行情不稳等因素催动下,房子成了百姓最为保值增值的投资产品。从商品房诞生至今,可以说其价格行情一路高奏凯歌,只见升值,从未出现贬值的情况,即使有价格下挫的时候,那也仅是短暂的。此外,政府政策只是调控房地产,控制房价过快上涨,并没有打压房地产。因此,房价不大可能出现大幅下跌,即使有波动也是短期的。

兑付风险较低

房地产信托事实上几乎不存在实质性的兑付风险,因为房地产信托采取了充足的抵押担保措施,抵押率通常在50%以下。即使不能到期兑付,也可通过各种方法保证投资者资金安全。一、发新还旧,如201110月,四川信托推出8亿元青岛凯悦特定资产受益权投资集合资金信托计划,以接盘中融信托20108月发行的一只“中融•青岛凯悦”信托产品20114月,华融信托发行华信大足优先级受益权转让集合资金信托计划,该计划受让一个开发商持有的金谷信托同名计划9050万份优先级受益权。二、卖给资产管理公司,如中诚信托将深圳紫园投资集合信托提前终止,将房地产信托贷款转让给华融资产管理公司。另外还有卖给其他房地产商、卖给房地产基金、抵押资产拍卖等方式。再不济,信托公司也有实力自己接盘,风险全部自己承担。2012630 日信托全行业实收资本为913.56亿元,平均每家13.84亿元。20111231日全行业利润总额增加为298.57亿元,平均每家4.52亿元;20122季度全行业半年度利润总额为189.96亿元。即使10%-15%的房地产信托项目可能出现违约风险,那就是有200亿元左右的房地产信托有违约风险,这也就是信托业半年的利润。

收益回升

从去年下半年开始,在宏观调控的作用下,房地产信托产品的整体收益呈现下滑态势,投资者拿到手的收益从11%缩水到9%。但据多盈金融网统计,今年2月,到期的房地产信托产品共33款,收益率在8%-12%之间。其中,中信信托发行的“中信蓝海之星1号”于228日到期,投资期限为30个月,为投资者赢得了12.5%的高额回报。而由于新政的刺激,房地产信托的收益率短期内很有可能最高上涨至14%

 投资者对于房产信托“风声鹤唳”是大可不必,趁着收益回升购买房产信托正是良机,同时多盈金融网分析员建议,在购买房产信托时需重点关注房地产项目本身的情况,如楼盘的地段和周边配套设施。总的来说,投资者对房地产项目未来的销售情况要有一个自己的判断。毕竟对投资者而言,项目后期的回款将支付投资者的本金和利息。在投资期限上,如果是期限为1-2年的房地产信托产品,或者是恰逢房地产项目处于收尾阶段发行的1年期产品,相比之下,风险会更低。

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