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稳增长需稳住房地产投资

  • 来源:多盈金融
  • 2015-05-14
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    三个期货供应指标皆低迷,说明开发企业扩张节奏放缓,不愿加大购地与投资。这也隐含着一个信号:明后两年新楼盘供应将偏少。当前不购进“面粉”,未来“面包”就难放量。

  昨天,统计局公布了4月份的经济与房地产数据。作为经济晴雨表的股市,昨日上证指数下跌,另一方面地产股板块大涨。

  虽然本轮中国牛市被称为“改革牛”,但当月度经济数据不及预期时,股市“应景”下跌也属正常。新公布的数据显示,消费品零售总额、工业增加值、固定资产投资等数据皆差。固定资产投资增幅更下滑至12%。

  地产股对两个因素敏感,一是政策变化,二是新房成交量变化。在政策风向并未明显变化时,股市地产股走强反映了楼市复苏势头。

  新公布的数据表明,全国房地产市场,形成了一种反差:潜在供应端收缩,而需求端扩张。

  从供应端看,1-4月份,全国待售商品房面积继续攀升,现货供应比较充足。但是,全国房地产投资、开发企业土地购置面积、房屋新开工,这三个期货供应指标皆低迷,说明开发企业扩张节奏放缓,不愿加大购地与投资。这也隐含着一个信号:明后两年新楼盘供应将偏少。当前不购进“面粉”,未来“面包”就难放量。

  从需求端看,1-4月全国商品房销售面积同比下降4.8%,这是过去一年最小的累计跌幅。而单看4月份,商品房销售面积同比增长7%,这是2014年以来首次出现单月正增长。说明全国的房屋销售正在复苏。

  其实,去年9·30房贷放松政策一出台,市场预期便发生了明显改变,购房者入市积极性不断提高。如今,包括了三四五线城市的全国成交数据,也出现了整体的复苏,说明市场回暖态势已是板上钉钉。按此趋势,今年和明年全国房价涨幅,还将有所扩大。

  早在2003年,“国18号文”首次明确房地产业已成为国民经济的重要支柱产业。后来持续进行的房地产调控,虽不再提“不合民意”的“支柱”二字。但事实上,无论是发展中国家,还是发达国家,房地产业都是国民经济的重要组成部分。

  经济有三驾马车,投资、消费和净出口。当前我国经济低迷,主要原因是投资降速。投资当中又包括三块:基建、房地产、工业。今年1-4月投资增幅下滑至12%,其中基建仍保持20%的高增长,但工业投资和房地产投资皆差,其中房地产投资只有6%,而去年同期还高达16%,房地产正在严重拖经济后腿。

    因此,要想经济稳增长,必须稳定房地产投资。但想稳定房地产投资,必须要让商品房成交活跃。其逻辑是,开发商只有通过销售回笼资金,才有钱去购地;只有房价上涨,开发商才能获益,才有愿望扩大再生产;而只有继续建房,才能稳住房地产开发投资。

  因此,房地产与经济的相互关系及作用机制,注定了未来房地产调控必须面临继续放松的压力。

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