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“万万”合作将超千亿级 万达集团甘愿当“小弟”

  • 来源:多盈金融
  • 2015-05-15
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61岁的王健林和50岁的郁亮端起红酒杯一碰,国内商业地产龙头万达集团和住宅龙头万科集团,正式建立了战略合作关系。
  在5月14日的签约仪式上,万科与万达均表示,此次双方签署的是框架协议,未来具体的合作安排会根据项目情况来确定。“万达聚焦商业,把住宅交给万科;万科聚焦三好住宅和城市配套服务,谨慎对待商业地产。”这样一种合作态势,引人关注。
  未来,双方的合作主要通过联合拿地、合作开发的形式进行,即由万科开发项目中住宅部分,万达开发项目中商业部分,以实现优势互补;此外,双方也表示将共同探讨基于现有项目进行合作开发的可能性。
  “万万”在海外也将合作
  “万科和万达特别有缘分,两个公司都姓万;两家的创始人都姓王,一个是早期在南面称王,一个在北面称王;后期了一个在住宅称王,一个在商业称王。”万科集团总裁郁亮认为,房地产行业白银时代的到来,使两巨头走到了一起,双方“门当户对,一见钟情”。王健林称,如果双方接下来的谈判能达成一致,将是超过千亿级规模的。
  对于万达和万科为何能走到一起,万达集团董事长王健林表示,是双方战略转型的不谋而合。万达从2014年就开始力推轻资产模式,逐渐把企业的收入和利润转移到服务业方面;万科也在寻求转型。“这两家企业能够走到一起,说明今后代表着一种趋势,在今后中国的行业里不但有竞争,更多的是合作,从竞争走向竞合,可能这就是行业的一个方向。而且这种竞合不是简简单单的抱团取暖。”
  对于合作模式的核心,王健林说,是发挥各自的优势。万达现在做商业和文化旅游,万科的优势在住宅方面做得精,成本控制得好,管理的口碑比较好,同时物业口碑很好,万科对价格的控制比万达更精细一些。万科和万达都走向了海外,双方合作不仅局限于国内,也包括海外的全球合作。
  王健林表示,万达轻资产现在正按计划在走,从签约到开业有一个过程,今年开业的26个广场,全部是轻资产,由万达持有;明年至少会超过50个;到2020年,万达轻资产广场的比重会超过重资产,轻资产的总数会比重资产还要多。“轻资产就没有任何的销售任务,考核的核心是两点,一是成本控制的方式,二是招商租金控制的能力,这是决定商业模式是否成功的关键。”
  万科总裁郁亮则认为,万科定的是未来十年的转型,第一个是“三好”住宅,有巨大的空间;第二个是城市配套服务的转型,这一块主要是消费,主要是产业地产和消费地产,消费地产是包括养老,也包括社区商业等,这是万科的重点。所以在这个时候万科跟万达的合作,互相弥补长短,对万达的转型也会有很大的帮助。
  合作公司万达“股份会小点”
  郁亮认为,在地产“白银时代”,房企开始与金融结盟。今年以来,全国买地最多的不是传统房地产商,而是金融机构。
  万达与万科之间,会在金融领域有合作吗?郁亮表示,万科迄今为止还没有金融板块,尽管有很多融资渠道,也尝试不同的资产管理模式。“万达集团转型过程中有一个(方向)是往金融的转型,未来我觉得如果有资源,我们当然是需要利用,所以说有合作的可能性。”
  就在其他房地产企业纷纷逃离三、四线城市时,王健林却期望以轻资产模式加速万达广场在这些城市布局。在区域选择上,“万万”能否达成一致?郁亮说,万科有一个非常明确的做法,叫做“要为普通人家盖好房子”,不只为一、二线城市的人盖房,还包括给三、四线城市的人盖好房子,未来可能五、六线都可以考虑。
  “万万”合作,是成立平台公司还是分公司?王健林表示,双方肯定要成立合作公司,两个大集团之间合作,无论从风险、财务、融资、控制,没有一个合作公司,是不行的。一个项目合作就要成立一个合作公司,其中一定是万达的股份会小一点,因为现在万达在力推轻资产。
  王健林还称,双方还在探讨一种更大规模的新战略合作,而不是外界理解的“我们干商业广场,他们干住宅”。
  转型摆脱销售依赖
  有熟悉万达的资本市场人士告诉《每日经济新闻》记者,转型前,万达是“以住养商”的模式,资金主要来自银行贷款、销售回款和租金收入以及部分自有资金、建筑商垫资和新物业中长期抵押贷款等。其中,支撑一个项目的资金六成左右来自银行贷款,其他靠主力店、自有资金的支撑,整个结构非常需要来自住宅等销售物业提供的现金流。“万达轻资产转型之后的想法则是,着重运营商业地产,从运营中获取相对稳定的盈利,摆脱销售模式。”辉立证券分析师陈耕告诉记者。
  当“成本+利润”的考核指标开始变化,万达操作项目的开发体系、资金体系,甚至收入、利润构成,都可能产生变化。
  这个观点得到RET睿意德中国商业地产研究中心总经理陈曦的认同。他认为,在轻资产转型过程中,万达的架构会有变化,比如收缩住宅板块,聚焦商业发展战略,这次与万科合作,加速了这种变化。
  对于万达,社区商业同样是一个深层次的利益点。“万达的电商虽然平台相比够强,基于全国万达广场的数据基础也很广泛,但目前万达电商呈现出的,仍像是基于万达广场商业的网上平台,不够下沉。万科则在平台和数据的搭建上,能力相对弱势。”陈曦认为,如果万达和万科在这方面有所合作,后者作为全国住宅开发量最大的房企之一,强大的客户资源,以及在社区服务上的丰富经验,能够帮助万达补上“最后一公里”的短板,实现生活属性的转化。
  陈耕也认为,如果在这方面有合作,双方在电商领域均会有突破性进展,在这个方向上,双方(特别是万达),或能产生类似阿里巴巴O2O落地的价值体现。而目前万达也在朝这个方向走,它的运营模式在产生深刻变化。“万达和万科的合作对双方估值会有推动,但推动力有多大,还要看具体细节的执行。不过双方整体构想是不错,在股价上或有一些短期效应出现。”陈耕认为。

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