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地产市场正不断走向理性

  • 来源:多盈金融
  • 2015-05-19
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    5月18日,国家统计局公布了“2015年4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”。数据显示,4月,新房价格环比上涨的城市个数增加到18个,二手房价格环比上涨的城市增加到28个。看起来,房地产市场形势正出现了明显分化。

    深圳和北京领涨全国房价,它们的二手房价格环比涨幅都超过2%,折成年率超过20%,比2013年房价“疯涨”时还高。新房价格环比上涨的城市基本上都在东部地区,东部一二线城市的房价基本上都环比上涨,而三四线城市基本上都环比下跌;中部地区6个省会城市涨跌互现,其余城市的新房价格全部环比下跌;西部地区的新房价格几乎是全部环比下跌。显然,房价走势呈现东部和中西部分化、一二线城市和三四线城市分化的特征。

    为什么东部一二线城市的房价转跌为升?去年下半年以来,实施的一系列房地产政策是重要原因,但未必是主要原因。领涨的一线城市并没有取消限购。放松限贷及降低房贷首付比例,在一线城市的作用也不如三四线城市大,一线城市房价已经很高,首付降低会使月供压力大大增加。

    在一些城市,房价走势在城市间分化的主要原因可能是贫富差距和地区分化。对于中等收入人群来说,一线城市的房价实在是太高了,即使去年以来房价有所下降,他们也买不起。但高收入人群的购买力非常强,他们主要考虑的不是能否承受,而是预期收益和资产配置。2013年房价涨幅太高,2014年不被看好,高收入群体将更多资产配置到了金融市场,这是股市从下半年开始大幅上涨的原因之一。而在金融市场大发展的过程中,高收入群体更有钱了,还有一部分人变成了“新贵”,这个群体的购买力进一步提高,在确认地方政府会不断刺激楼市之后,他们买房的热情又上来了,这可能也是近期股指徘徊不前的原因之一。中国高收入群体的购买力是比较强的。

    这部分人群主要分布在一线城市,以及东部的一些二线城市,所以,东部一二线城市房价得到的支撑明显强于其他城市。而且,地区之间的分化在这两年也在扩大。在经济增速放缓中,受影响更大的是中西部地区,这使中西部地区与东部地区的差距难以缩小。四个自贸区都落在东部,更增强了高收入群体对东部得到发展的预期。比如,深圳房价率先反弹。

    当然,一线城市的房价也难以就此开始大幅上涨,毕竟开发商库存压力和资金压力仍然较大,他们不能捂盘惜售,更可能选择优价促销的策略。因此,房价走势可能是在高位波动,暂时止跌回升,但也难以大幅上涨。对于这样的波动,中等收入群体目前只能观望。不过,比起以前,房价也正在这样一个过程中不断走向理性和成熟。

 

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