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贾康:新常态下,房地产为何还将是支柱产业

  • 来源:多盈金融
  • 2015-05-20
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    当下“新常态”这个概念,它的“新”已经非常明朗,形成了共识,即旧的阶段合乎规律的已经过去,告别了我们过去三十余年年均10%以上两位数的增长。从进入中等收入阶段之后的发展状况观察,进入这个阶段之后,所有的经济体都是从高速落入中高速。如何维持中高速运行,打造好“升级版”,也就是提高增长质量,是这个阶段的实质问题。 中国现时“新”的特征已经无可争议,但比较直率地说,“常”还没有实现。我们的经济还在继续探底,继续下行。

  新常态的“常”所要实现的,是按照软着陆方式真正追求经济增长质量提升,加快转变发展方式,这种“由新到常”的转变完成探底之后,要使整个经济在企稳状态下维持中高速提质升级的态势对接尽可能长的增长平台期,提质升级是最关键的。但我们也不能忽视7%的最新指标,是邓小平南巡以来的最低点,而且它位于非常重要的心理关口,影响市场预期,影响整个市场氛围,包括房地产业。

  中国房地产绝不是在崩盘

  我们面对经济继续下行,由新求常,必须抓住创新驱动,而总体实现各方面兼顾、微妙结合的调控方略之中,要密切关注房地产业的调整。因为很明显,中国现在工业化、城镇化以及伴随着的国际化、信息化和市场化的总体发展中,我们是有“韧性”、增长空间和回旋余地的,其中国民经济一个很重要的支柱性产业,就是不动产、房地产的投资和发展。

  总体说来,中国整个城镇化过程还要较高速地发展几十年。按国际经验,城镇化率要一直走到70%的高位才能转而走进低平发展阶段,从现在真实的城镇化率在40%左右看,城镇化的持续增长,可能要维持三十年左右,那就已非常接近2050年伟大民族复兴的历史时点。房地产会随着中国各中心区、建成区的扩大,配合接纳陆陆续续4亿左右的人从农村走向城市定居,必然会形成整个国民经济和产业发展、升级、优化之中的支柱。这个客观趋势是非常清楚的。

  当然也有一些困扰我们的问题:这样的支柱曾经在前面若干年表现出发展中热度非常高,住房均价一路往上走,当时感受是“越调越热,越调越涨”,但怎么会在前面一年多的时间里,一下子转向了?我们现在可以评价一下我国在经济下行中的房地产变化的性质是什么。

  我一向强调,去年年初以来非常明显的房地产市场变化,其主题词应该是“调整”与“分化”,绝对不是有些人说的中国房地产进入崩盘的过程,以及整个房地产的景气(如果以成交均价表现的房价而言),出现了一去不回的根本性拐点。

  这样极悲观的观点曾经非常有影响力,一些持此类观点的有影响力的人物也博得了公众关注。但现在我们完全可以证明:对于“崩盘”说的断然否定是正确的。我也愿意借此机会强调一下:经济学的基本逻辑确实是有用的,有助于我们理解规律,不能只看一段时间里的市场波动——任何市场都有波动,我们判断房地产市场绝非崩盘的基本底气在于对规律的认知,这是非常重要的。

  整个中国的发展过程以工业化和城镇化的结合来说,总体而言是只走到中间阶段。我们城镇化过程的高速发展还有很大的空间,那么有什么理由认为去年上半年以来一度显得非常有压力的房地产市场变化就是崩盘呢?换句话说,如果真的崩盘,如果这种波动中的根本性拐点已经出现,那就是整个中国跌入中等收入陷阱之劫了,有大问题了!我们有什么扎实的理由这么悲观,怎么就会认为这个现象已无法收拾呢?

  现在已看得很清楚,如果依据事实做一个简单评价的话,自去年上半年以来的房地产市场调整与分化,在演变过程中总体来说是健康的:整个房地产市场过去曾经形成较普遍的民众焦虑,决策层和管理部门虽高度关注,频频推出种种权宜之计,但一段时间又显得似乎无可奈何,然而,过去肆无忌惮的疯炒氛围在去年以来已经不复存在了。从一线城市到三四线城市,现在没有人担心炒房和房价疯涨的问题,更多的是关注它怎么继续演变,而这种演变是市场分化中并不会总体崩盘而继续完成这一轮调整的问题了。

  这种调整如掌握好,就是挤出与消化泡沫,这一过程会更好地使全社会方方面面认识到,房地产是波动的市场,波动中使市场机制发挥应有作用,是要构建公平的市场。而政府要以调控促使这种市场保持平衡,就首先要在保障房轨道上使低收入阶层和收入“夹心层”住有所居。托住保障轨的底之后,市场轨上则要引导中等收入以上的公众、购房者和开发商一起认识和顺应这个市场。因此,大家要在分化的市场中注意交易决策上的区别对待、具体分析,即至少需要分线(是几线的城市?)、分市(同样是二、三线城市,情况可能大相径庭)、分段(地段因素千差万别、十分关键)、分类型(如学区房还是非学区房),大家要由此来理性地认识市场,决定自己的投资行为、开发行为。各方面一起遵循市场客观规律考虑问题,那么整个社会是在我们的经济转轨和建设发展全面小康社会的过程中,有了一个全民的房地产知识培训。政府方面、开发商、投资者和社会方方面面的成员都会在这个演变过程中,得到很多有益的经验和认识。

  政府总体是政策的适应性调整

  在经济下行房地产市场分化这个大背景下,我所讨论的是针对房地产的景气下行如何评价政府行为。一般人都说现在政府在救市,这个说法未尝不可。但我更倾向于将现在政府的主要动作称为“政策的适应性调整”。

  这种适应性调整是必要的。因为政府方面过去担心的、为难的,是房地产市场怎么调似乎都表现为“单边市”,所有人都认为胆大一点冲进去就可以有非常丰厚的回报,造成了很大社会压力。在制度要素还不配套情况下,政府只能在政策方面想办法,乃至推出非常极端的行政手段,限购、限价,但似乎依然不能遏制炒房团肆无忌惮的炒作。而现在这个新阶段来了之后,政府可以也完全有必要进行适应性调整:

  第一,我认为各个地方因地制宜逐步取消限购完全有其必要。如果称这是“救市”,我更愿意称之为在考虑市场下行情况下帮助它更合理恢复常态的同时,把有很大负作用的权宜之计消化掉。当年有关部门表了态:限购是不得已的权宜之计——既然是权宜之计,如今其所对应的特殊必要性不存在了,为什么不能退出?理所当然可以退出、应当退出。各个地方因地制宜逐步取消限购完全有必要,因为取消了也不会出现泡沫化,只会使市场更好起作用。现在还有几个城市没有取消限购,北上广深和三亚,他们各有各的道理,主要不是担心这几个城市的房价上升,是有其他方面的压力。北上广深作为一线城市,外来人口压力太大,当地政府在维护基本公共服务均等化方面的能力,仍然不能很好适应人口涌入带来的变化和消除“城市病”的情况。北京已经按照要求以京津冀一体化为新的格局,抓紧做好全盘规划,疏解非核心功能,一定要调整它的城市生活状态。总体来说,还是需要以延续行政手段的限购,来限制外来人口的压力。

  三亚的发展战略是在海南国际旅游岛的建设中打造高水平中心城市,已经形成了房地产有声有色地发展,但近年在当地购房的人,大量为非本地的居民,从内地、特别是从东北区域涌进来大批的购房者,在当地已经形成了“东北人扎堆”的社区,他们认为这种结构状态需要调整,不想在放开之后使更多的内地人进入三亚购房,希望从长考虑引导优化本地的持房者结构。除了这几个特殊案例之外,在当前形势下,其他城市都取消限购,我觉得是合适的。

  还有,我认为政府的金融政策、信贷政策的放宽,总体来说也是一种政策的适应性调整。比如关于首贷的认定,放宽到所有的贷款都还完了,这时候再贷款,不管手上有几套房,都可以认为是首贷,这合乎市场规律。

  这些是在市场交易中更多地允许所谓“消费者主权”上的自由选择。信贷方面在不用担心市场疯炒的情况下,应该助力让市场起作用,让消费者自己选择与判断——他们愿意多买房子,是用于投资或者是改善自己的住房条件,我认为管理部门已不必过多费心,自担风险是适合房地产市场轨上的总体导向的。

  另外首付的比重在调低,也有必要。因为大家已经比以前更地好认识了市场的风险,更理性地在做判断,这时候适当降低一些首付的比重,比如降到40%,实际上是使市场上的活跃程度适当提高,同时又不用担心这样一来马上就变成疯炒状态。我作为研究者,认为把它称之为救市也未尝不可,但不应该指责政府这事做得不恰当,因为政府意图是要让市场充分起作用,在新形势、新阶段上让市场总体发挥决定性作用。

  再说到相关交易的税收政策的放宽。原来是持有五年以上再转手交易的二手房才可以享受个人所得税的减免,现在已经给出信息,不少地方是放宽到只要持满两年就可以享受个税的减免政策。这有利于房地产市场的活跃,有利于按照市场机制减少空置房比重。而且实话实说,这一年多,有各种因素在促使二手房的市场供给量上升,现在不少地方有大量的二手房涌入市场,这较好地使供需得到了校正。

  前面一些年“单边市”一路上升的时候,往往表现为供不应求,现在反过来了,新居要消化库存,二手房则有很多空置房进入市场,这时候当然税收和前面的信贷的逻辑一样,应该助力于市场更多起作用。总体来说,这有利于盘活存量,促使生产要素更好流动。按照市场机制本身的逻辑和规律,来使我们总体市场状态更健康,消化过去的问题,以后就可以对接可持续的发展。

 

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