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[银行]房贷渐别“折扣时代” 优惠“可望而不可即”

  • 来源:多盈金融
  • 2013-03-22
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    时下,想在首次置业时获得房贷利率优惠已经越来越难。据日前的调查发现,尽管有部分银行声称尚能有条件提供一定的利率优惠,但实际申请过程却繁琐而漫长,一些股份制银行甚至暂停了房贷业务。
  业内分析人士称,房贷告别“折扣时代”已是大势所趋,对于想圆住房梦的“刚需族”来说,面临的真正障碍是房价能否与收入相匹配,只要房价是合理稳定的,房贷利率将不再是牵肠挂肚的问题。
  优惠“可望而不可即”
  “我的首套住房八五折贷款申请已经提交近5个月了,却没有一点动静,按揭公司说早就把材料递交上去了,但银行迟迟都没批下来。卖家已经等得不耐烦了,天天催,再等下去,交易恐怕就要泡汤了。”广州市民孙女士焦急地说。
  办理按揭业务的人士说,时下,与孙女士有相同遭遇的购房者比比皆是。银行对房贷业务的收紧导致房贷优惠申请难、审批慢,建议尽快以基准利率重新申请,或者尝试转向其他银行。
  据了解,本周广州地区的一些银行已经陆续调整房贷政策:中行本周开始将首套房贷利率调整至基准利率;工行首套房贷利率在政策规定的浮动范围内确定利率浮动水平,一般不低于基准利率的0.85倍;农行首套房贷利率根据客户情况差异化定价,最低八五折;交行、招行首套房贷利率最低八五折。
  而上述银行首套房贷款的首付比例均为30%,二套住房贷款的首付比例不低于60%;二套房贷利率则暂时维持原政策,不低于基准利率的1.1倍。
  然而,通过调查广州一些中介机构和购房者反馈的信息显示,尽管银行声称对首套房贷尚有一定的优惠政策,但实际执行过程中普遍存在“挑客户”、手续繁、审批慢的问题。这意味着,对于普通购房者来说,首套房贷的优惠实际已经“可望而不可即”。
  “我申请房贷的那家银行只对存款规模达到50万以上的贵宾客户提供八五折优惠。普通客户想尽快放款,就要购买一定数额的理财产品。即便这样,从审批到放款,最少也需要四个月左右的时间。”广州购房者陈先生说。
  为何不再是“香饽饽”
  曾经是商业银行竞相角逐的住房贷款市场,如今为何备受冷落?业内分析人士称,受国家房产调控政策影响以及银行自身业务结构调整等多因素,不少银行已经开始重新规划房贷业务在整体业务构成中的占比。
  广证恒生证券咨询有限公司地产行业分析师认为,“国五条”的出台显示中央对房地产调控政策不会放松。目前房价仍然偏高,伴随而来的房贷风险也随之加大。出于风险和收益平衡的考虑,银行对房贷采取谨慎态度,上调首套房贷利率也是情理之中。
  随着商业银行业务多元化发展,对业务的调整空间更宽,价格方面的掌控能力更强。目前,小微企业的资金需求量大,贷款利率上浮空间大,已经形成了与住房按揭贷款的竞争格局,在一定程度上也会推升住房按揭贷款利率。
  根据申银万国的研究报告测算,目前的贷款利率市场化竞争已经基本成型,小微企业贷款的风险-收益比迅速降低,导致原来低于基准利率的按揭贷款对于银行缺乏吸引力,银行自然会选择回报更高的产品。
  “近年来,小微企业贷款的收益率在逐年提高,银行有更多的议价空间。相比之下,住房贷款的收益率就低得多,而且资金回笼时间长。在信贷额度有限的情况下,从收益最大化的角度出发,银行自然会多留额度出来给收益更高的业务品种。”房地产分析人士称。
  此外,对近期央行收紧信贷的担忧,也使得不少银行预先留出一定的额度,短期内不急于放贷。目前,货币政策已趋于稳健,一般而言,房贷执行利率下限由监管部门规定,而上浮比例则受货币松紧情况即信贷额度影响。
  “信贷额度对按揭贷款利率影响显著,当信贷额度宽松时,房贷执行利率会降低,信贷额度偏紧时,房贷执行利率将上浮,不会按照利率下限执行。”广证恒生证券咨询有限公司地产行业分析师说。
  房价稳定才能不“牵肠挂肚”
  “其实,人们买房特别是首次置业者考虑更多的并不是房贷利率,而是房价是否合理。就像我,跑遍了整个广州去看房,首先考虑到因素是能否承担起首付,能否按时支付月供才是关键。”正准备买房结婚的广州市民刘先生说。
  业内分析人士称,调整房贷利率是银行从风险和收益平衡出发,采取的谨慎举措。但利率调整只是治标之策,想要治本还有赖于房地产市场的健康发展。只有当房价与国民收入相匹配的时候,房贷业务才能再次成为银行的一项稳定收益产品。那时,银行自然会根据市场信号作出反应,而房贷利率也就不再是牵肠挂肚的问题了。
  在银行方面,为了防止房贷风险,不能一味地依靠利率杠杆,而要根据贷款人的真实收入情况,审慎发放贷款,建议将纳税证明作为收入依据,严格按照实际收入的一定比例发放贷款。
  广州某股份制银行信贷部负责人坦言,房贷一旦给了没有还款能力的人,银行将面临巨大的违约风险,美国的次贷危机就是证明。为了防范风险,银行应根据贷款人可靠的收入证明来决定是否放款,而且必须严格控制 每 月 还 款 额 度 不 能 超 过 收 入 的50%或更低。
  “如果通过纳税证明来核实收入,我们就可根据客户资质来灵活调整利率,既能避免误伤低风险的贷款人,又可将高风险的贷款申请者区分开来。”该负责人说。
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