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2015年我国房地产市场分析:走向分化格局

  • 来源:多盈金融
  • 2015-05-29
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    2015年的3·30”新政等一系列房地产政策措施接连出台,近两个月里,各地不断出台放松限购等政策,个别城市楼市也有所“升温”,成交量迅速放大,甚至在深圳等地上演了“疯狂抢房”一幕。以下是2015年我国房地产市场分析:走向分化格局。

    有市场人士认为,楼市有望全面解禁,房价眼看就要“大涨”。对此,专家表示,房地产市场逐渐会走向分化格局,并且楼市政策也可能进行适当调整,但是总体上不会出现全面“暴涨”的局面,尤其是一线城市全面放开限购仍有难度。

    多地取消多项限制

    目前,除北上广深4个一线城市和三亚外,各地已全部取消限购措施。而2015年至今,已有超过100个城市发布了不同力度的公积金松绑政策,北京、上海等超过30个城市则增加了公积金贷款额度。

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    5月19日,济南市调整住房公积金贷款、提取政策;25日,长沙市贷款额度提高至60万,首套房首付比例降至20%,二套房首付比例降至30%;天津也对个人住房公积金(组合)贷款政策进行调整。紧接着连续两天内,福建省宁德市、四川省宜宾市等地也下发文件,或是加大购房补贴力度,或是提高公积金贷款额度、降低首付比例,对市场的刺激不断增强。

    房地产行业市场竞争力调查及投资前景预测报告统计显示,4月份70个大中城市新建商品住宅成交继续回升,部分城市房价环比略有上涨。

    北上广深4个一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均出现上涨,最高涨幅分别为1.8%和2.4%,少数二线城市房价出现上涨。国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示,分城市看,分化仍然较为明显,房价上涨主要集中在一线城市和少数二线城市。

    房价暴涨不会再现

    随着政策宽松的预期加强,如今无论是购房者还是投资者,都希望知道在各地库存逐渐消化和地价越来越贵的情况下,是否会有新一轮房价“大涨”。

    “虽然楼市成交量开始回暖,但是基本还是呈现一个分化的格局,一线城市供求形势相对正常,而一些三四线城市供大于求的状况还是比较严重,库存仍居高位。因此可以说目前的回升幅度还是有限的。”业界人士表示。

    虽然降息、减税等刺激楼市的新政接踵而至,但从实际效果看,经济仍然处在调结构的关键时期。“在本轮市场中,市场基本面已经改变,已经从过去的主动放松转变为市场自行调整。所以,房地产长期趋势仍处下行空间,并不会重蹈2009年因政策宽松而带来价格飞涨的覆辙。

    与此同时,一线城市成为楼市复苏领头羊。政策刺激对基本面较好的城市所带来的作用积极,而对供过于求的城市提振作用有限。”中原地产首席分析师张大伟表示。

    也有专家认为,当前多地的房地产市场面临的仍然是结构性失衡的问题,原来的一些库存还有很高比例尚未消化,包括前期降价的一些楼盘将要到交房期,期房变现房后市场的供求关系也会改变。

    从整体上来看,当前整个房地产市场并不具备快速回暖的基础,如果房价上涨过快,反而容易带来新的风险。

    情况特殊或将微调

    虽然全面放开限购短期内还不太可能实现,不过由于房地产市场在地方经济中所扮演的特殊角色目前仍难以改变,就业、民生等多重因素都需要房地产市场带来活力,因此在情况特殊时,具体的调整也存在一定可能。

    “尤其是一线城市不光是一个土地供应是否跟得上的问题,还有一个城市定位的战略问题。这里面,城市定位、区域战略的调整本身也会给楼市带来很大影响。虽然整体来说政策肯定是有放松的趋势,并且房地产的经济作用不能忽视,但市场还是有它本身规律的,不能认为楼市的涨跌完全取决于政策。”分析人士说。

    由于历次市场起伏并非仅由政策主导,而是受到前期调整幅度、供求格局变化、整体经济水平以及人口结构演变等多方面因素影响,因此后市走势需要综合预判。其中,市场整体存量的大幅增长,尤其是一二线城市以外地区库存的持续攀升,将成为影响市场变化和地区分化的重要因素。

    预计2015年,房地产政策会延续去行政、重市场的调控思路,并有望在营业税征收、部分一线城市限购等环节进一步放开,地方政府还将非常直接地出台税费减免、购房补贴等多种救市政策。

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