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众筹能解决房地产转型升级痛点?

  • 来源:多盈金融
  • 2015-06-01
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    业内认为可解决企业资金渴求,引入第三方监管成有序发展前提

  “如果众筹成功,这将是房地产证券化的标杆性事件。”

  4月25日,绿地集团与房地产众筹平台中筹网金发起“世界第三楼,中国第一筹”武汉绿地中心606项目的众筹计划,这是国内第一起摩天大楼的众筹案例。湖北省房地产经济学会会长叶学平近日向长江商报记者表示,此次绿地发起众筹项目,融资固然是其目的之一,同时也是房地产融资多元化的一种探索。

  日前,长江商报记者采访中筹网金了解到,整个“中国第一筹”计划分多期推出,此次众筹拿出未来华中地区地标建筑、高达606米的武汉绿地中心606项目的第十楼作为众筹房产,首期众筹金额约771万元,总金额将达1亿元人民币。

  从2014年下半年开始,众多房企试水“众筹”,目前百度搜索中的房产众筹平台已达二三十家。而作为地产发展新概念,其看似巨额的让利以及10%甚至40%的年化收益,让不少消费者跃跃欲试。

  花几千甚至几百元就可以众筹一套房子,然后坐等溢价收益?中筹网金董事长唐人接受长江商报记者采访时表示,目前的房地产众筹市场绝大部分是以营销为目的,不管是普通消费者还是投资者,都要擦亮双眼,谨慎投资。此外,房地产众筹可以远远不只作用于营销这一环节,它可以成为地产业转型升级的切入点。

  国内第一起摩天大楼众筹

  在武昌滨江商务区,武汉绿地中心将于2017年全面竣工,与其他拿出一套特价房众筹的项目不同,绿地606众筹项目目前处于预约众筹阶段,由中筹网金将整个楼层分拆成为606元/份的参与投资额,6份起售,即最低3636元就可预约众筹该项目,每个人最高可购买606份,即最高认购额为367236元。消费者在项目界面,选择购买份额,即可线上付款。

  认购完成后,众筹资金将由资产公司在银行设立的托管账户按照合同约定支付给绿地武汉606项目组,并将第一期的房产所有权确权到资产管理公司的名下,由资产公司为所有众筹人代持。

  记者了解到,该项目众筹资金的托管账户为中礁资产管理(上海)有限公司。该项目于2015年4月25日10时开始预约购买,至2015年6月6日10时结束,从结束的那一刻即发起正式众筹,认购时间66天,至2015年8月11日10时结束。

  在众筹成功后的18个月内,资产管理公司会在合适的机会和价格条件下,将该房产项目出手转让,得到的销售房款将按出资比例返还给参与众筹的出资人,包含众筹的原始出资与后期产生的溢价部分。

  而如果项目超过18个月没有退出(即出售转让),将由中筹网金发起投票决策公告,由所有众筹人共同决定资产处置或持有方式。截至记者发稿(5月26日)前,该项目已众筹金额271万元。

  “作为绿地这样标杆性的房企,606这样的地标性项目众筹成功应该是大概率事件。”叶学平告诉长江商报记者,此次绿地发起众筹项目,是房地产融资多元化的一种探索。

  作为一类新商业模式,房产众筹一般通过互联网平台发起,具有“房地产+金融+互联网”三个行业属性。

  当前房产众筹主要分为三种模式。

  一是开发商找一家网络众筹平台合作,拿出一套低价房屋发起众筹,成功后由平台负责把这套房屋出租或销售,并将租金收益或者销售收益回馈给投资人。

  二是开发商拿出若干套房屋作为特价销售,对房屋有兴趣的人可以参加众筹,这部分投资人享有特殊的购房折扣和优先购买权。达到一定金额后众筹成功,然后众筹者就参与选房、购房签约、众筹款项相应转化为购房款,没有选到房屋的众筹者的资金将被返还。

  三是合作建房,众筹平台先在网上收集在某区域建房的意向,众筹成功后,众筹平台开始运作这个项目,去看地、拿地、设计、审批、建房,最后房子建成,众筹平台把房屋用事先商量好的方式分配给大家。

  以目前大多数房产众筹项目所选择的第一种模式举例,一个价值约100万的房产项目,网络众筹平台从开发商手里以60万的价格拿到手,再以60万的众筹金额发起众筹,众筹成功后以80万的价格卖出,溢价的20万元则按投资比例分给参与众筹者。但需要扣去一定比例的服务费或佣金,扣除的费用是众筹人平分。

  若众筹人数为200人,每人认筹金额3000元,服务费为10%,则该项目收益为:(200000-200000*10%)/200=900元。如果众筹阶段未筹满指定金额,投资款会原额退还。

  而在第二种众筹方式中,众筹者可参与竞拍该房源,最终竞得者将以80万元(市场价的八折)购买该房源,其他投资人则将获得拍卖溢价的收益。

  房产众筹的三种主要模式

  2014年被称为房产众筹元年。

  2014年6月,团贷网在东莞推出首个众筹买房投资产品“房宝宝”;8月,平安好房网推出100美元众筹海外房产;9月,万科与搜房网合作在苏州推出房产众筹项目,9个小时就顺利完成54万众筹资金;而在去年“双11”,方兴地产旗下4400套众筹房源在24小时内实现42.68亿元的销售业绩。

  房产众筹方兴未艾,这种模式可以使开发商迅速完成潜在客户积累,提前锁定消费群体,大幅降低营销推广费用;对购房者而言,能够拿到比市场上更实惠的房价,也不失为一种投资方式。

  “我们拿起手机……根据你的希望在定制平台上找到相应的项目,根据你的愿望提出你要什么样的房子,就可以发起众筹,一帮人在这里盖房子。”今年5月9日,万通控股董事长冯仑在中国商业地产发展高峰论坛上,对房产众筹作了展望,并认为,到时候房价将至少下降1/3。

  房产众筹模式一旦成熟,将降低房价?业内认为,目前房产众筹还处于混沌时期,没有相关法律法规,众筹资金的流向难以监管,投资者面临信息不对称的风险,众筹能不能真的让房价下跌,目前还是个未知数。

  “普通消费者和投资者都要擦亮双眼,提高警惕,谨慎投资。”结合目前国内房地产众筹行业的现状,唐人指出,存在伪众筹、非中介方操作、自建资金池、开发商借众筹噱头营销、投机、信息不规范、无第三方资管等问题。

  对此,唐人举例分析,“某股权投资基金公司推出‘众筹建房’项目,这种非公开的收费筹资明显是一种‘伪众筹’行为,吸收公众资金。标准的众筹平台应该是纯中介方,如果有些交易方直接或者间接地参与众筹和资产运作,这样收款后形成资金池,就容易发生P2P平台卷款跑路的事件。”

  据不完全统计,截至2014年8月底,有170多家众筹融资平台公司(含P2P公司)跑路,其中有的一次卷走上亿元。然而,仍然有着上百亿的风投基金在向这个行业涌进。

  唐人认为,众筹完成后,需引入第三方资管公司对项目进行监督、管理,许多平台无法做到这一点,导致后续管理能力不够。

  众筹将致房价下跌?

  成为开发商营销卖房手段

  如今的房产众筹领域,除了吸引到京东、搜房等互联网巨头,传统地产大鳄万科、绿地也纷纷入围。不过唐人指出,无论是新兴的众筹网站还是传统地产门户、开发商,在房产众筹领域均存在不同程度的“基因不足”。

  他举例说,传统房地产门户网站的“基因”就是为开发商服务,其众筹产品是作为营销辅助品而存在,并不是真正意义上的房产众筹;而以自身地产项目作为众筹产品的传统开发商则在这一点上存在更大的局限性。

  “众筹模式成为开发商营销卖房的手段。”唐人向长江商报记者指出,目前很多开发商推出的各类房产“众筹”模式,真实目的其实是为了做营销,卖房子。

  例如,在某楼盘发起的“11元筹首付”的活动中,每人筹款11元钱,筹齐房子首付金额后,就可以参与抽奖,幸运者拿走首付去买房,未中奖的人则由主办方返还购物券。

  对于这种众筹后抽大奖得房子的行为,唐人表示这是一种投机行为,而不是真正意义上的众筹投资。

  或解决产业转型痛点

  “从我们的调研和实践结果中发现,房地产众筹远远不止于在营销方面。”唐人向长江商报记者表示,营销是房地产整个产业链环节中末端的一环,而众筹是一个信息互通的桥梁和渠道,是可以解决前端资金包括拿地、一级开发这一块的核心问题的,“现在许多大型开发商在讲产业转型升级,包括把重资产往轻资产运作,我们发现众筹是个非常好的切入点和解决痛点的方式。”

  “还有一些众筹平台,房源信息是假的,或者收益信息不透明。”唐人强调,房产众筹平台应该让所有信息真实、透明,包括后期房价走势、退出机制等信息都应该随时公开。

  此外,如果房源质量不好,众筹的房子可能面临最后卖不出去的风险,而投资者无法得到理财收益,甚至由于退出机制不完善,无法退出或转让,导致份额持有时间过长,资金被套牢。

  “房产众筹最终还是要考虑项目的市场流通性。所以最终的‘去化’是关键,只有打通去化环节,才能保障参与众筹的投资者能够获得收益回报。”唐人分析,房地产众筹的命脉是项目来源,而有些众筹平台对项目增值保值的控制能力还不够。

  房地产众筹的概念最初于2013年出现在美国,2014年进入中国,随后绿地、方兴等房企将房产众筹这一营销模式发挥得淋漓尽致。

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