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叶檀:政策宽松期 房地产行业进入新常态

  • 来源:多盈金融
  • 2015-06-03
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    随着27日甘肃省推出《关于促进房地产业持续稳定健康发展的意见》,提出在全省范围内取消商品住房限购之后,一线城市限购全面放松,楼市迎来政策宽松期,这意味着上一轮行政调控政策接近于全面放松。

    房地产进入新常态,继续成为国人配置中的重要一环,整体趋于稳定,核心城市房价下跌,一些人口与资金大幅流失的城市房价继续低迷。

    国家统计局发布的4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,房价同比降幅收窄。房地产进入相对稳定的区间,未来大幅下跌的可能性不大。

    城市分化在继续,北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均出现上涨,最高涨幅分别为1.8%和2.4%,少数二线城市房价出现上涨,绝大部分三线城市房价仍然下降。4月份一线城市新建商品住宅价格环比平均上涨1%,二、三线城市新建商品住宅价格环比平均分别下降0.1%和0.3%。

    有一些具有市场重要性、当地资金积淀深厚的城市,房价出现反弹。温州、杭州、金华和宁波房价开始回涨,涨幅分别为0.7%、0.4%、0.4%和0.2%,其中温州涨幅排名全国第三,杭州也首次止跌回升。杭州是区域核心城市,浙江省内资源集聚地,也是互联网经济的中心之一,此前由于上涨过快而下降,如今已触底。而温州则是因为当地资金较多,全球温州人回乡购房,形成较厚的底部。杭州与温州是房价风向标城市,2014年,全国房地产市场受政策影响持续低迷时,这两个城市成为长三角地区率先下跌的城市,杭州更是出现连续一年环比下降。

    二手房反映了同样的趋势,4月房价的上涨趋势更明显,有28个城市房价环比上涨,70个大中城市二手住宅价格环比增幅0.1%,是11个月连跌后的首次上涨。

    作为全国创业者的圣地,作为移民之乡,深圳房地产的火爆不在北京之下。《南方都市报》报道,去年至今,深圳新房、二手房房价涨幅领跑全国。连续八个月上涨,蛇口一楼盘出现最高单价20万元/平方米之后,前海也在近日爆出顶层价格16万元/平方米的豪宅。龙华在年初时均价不到3万,如今冲“4”破“5”,福田区即将告别“4”时代,刚需旺盛成为深圳楼市看涨的唯一理由。

    4月,深圳二手住宅成交量突破一万套大关,同比增加101 .4%,为2013年3月以来的最高水平,环比增长48.9%,为近两年来的最高水平,4月办文量持续暴涨,达到6.29万份,为历史最高值。人口、资金、企业的集聚,使深圳成为红利集聚之城,主要体现在房价中。

    北京不遑多让。最新数据显示,5月上半月,北京二手房市场签订量比去年同期增长187.44%。我爱我家市场研究院统计数据显示,15年来,北京二手房年交易量已从最初的年均几千套,跃升到现在的年均15万套左右。北京二手房市场份额从最初的不足20%,发展到现在的80%,承载的交易量与交易金额预计超过3600亿元。

    上述火爆情形并不意味着房地产整体价格会疯狂大涨,首先是绝大部分城市价格环比仍在下降,抑制了房地产价格,并且一线城市的限购等政策仍未取消。其次是一线城市成交量巨增,意味着二手房推盘力度也不小,有人买就有相同数量的人在卖,这些人卖出手中的老房子套现,进入其他投资领域,中国私募基金的兴盛就是硬币的反面。

    房地产局部回暖,进入新常态,但房地产仍未像金融一样,有明确的市场化路径,这意味着第二只靴子仍未落地,预计税收、土地等政策还会有根本调整,这也意味着房地产市场是风险是不确定的。

    无论如何,对于在核心城市的刚性需求、改善型需求而言,现在是购房窗口期。

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