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房地产:大势犹在 前景可期

  • 来源:多盈金融
  • 2015-06-04
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    北京师范大学政府管理研究院副院长、研究员、产业经济研究中心主任宋向清

    当前的房地产,叫衰的多。大都是基于周期论及指数论,道理不可谓不充分。

    但是,经过限购等治理整顿,房地产投机已经为数不多。国际热钱整体处于有序流动,国内银行放贷依然谨慎。人民币升值已经得到有效抑制。对我国具有危害性实质约束的国际性货币或贸易协议基本没有,我国在经济发展领域已经基本建立理论自信、制度自信和道路自信。尤其是我国城镇化率2014年只有54.77%,依然较低,经济发展尤其是房地产行业发展的基础支撑巨大。再加上近年来,我国进行的产业结构调整和经济转型升级已经开始逐步到位,部分行业调整转型成效已经出现,经济发展已经形成新一轮蓄势待发势头,而且这种势头具有刚性,不可逆,可持续,会扩展。因此,基于整个经济大形势、大趋势而谋定的房地产行业不具备持续下滑的理论支撑和实践背景。

    那么,房地产行业的疲态究竟原因何在?我认为,两大原因不可回避。一是过往限购限贷等政策力度失准,出现矫枉过正,导致房地产行业元气受损。二是汹涌澎拜的股市大牛争抢了本可以进入楼市的资金,致使楼市买方市场形成。

    疲态不是常态。就我国而言,房地产行业周期性调整因政策介入而延后至少五年。五年内,房地产行业处于本轮大周期的末端,在这个末端,平稳有序积极比快速上涨好得多。因此,现在的任务就是止疲回稳。

    从新一轮的政策要点来看,从中央到地方基本都是基于这个指导思想而出台政策的。特点是:对于居民来讲,贷款渠道更多也更容易;购房成本更小也更合理;鼓励集合全家力量购房,把个人“难”事化解为全家“小”事;尽量为居民创造改善住房、可以随心所欲的优势条件。

    对于开发商来讲,适当增加土地供应,便于企业拿地;适当放宽银行信贷,便于企业融资;适当放宽住房面积等捆绑式限制,增加开发商的创新和市场适应力;将保障房与商品房进行有条件转化,便于企业灵活开发和增加盈利能力。上述政策要点是一揽子集中释放,对于止疲回稳有积极推动效应。

    后续楼市态势。五年内还会出现一定程度的阶段性调整,但宏观经济大势决定了中国楼市不可能大涨大跌,过程上有涨有跌,整体上微幅上扬是大概率事件。前几年累积的房地产泡沫在这个过程中将被稀释,中国楼市越走越健康的基础和预期将被逐步放大。

    因此,对楼市的基本判断应该是:房地产行业大势犹在,前景可期。

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