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上海土地拍卖日进121亿 地产商联手金融巨头抢地

  • 来源:多盈金融
  • 2015-06-04
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    6月3日,上海、苏州推出多幅土地,多家房企争抢。据德佑链家市场研究部监控数据显示,上海在6月的第一场土地拍卖,一共出让了4幅地块,共取得121.3亿元土地出让金。

  各项利好加上正值旺季,业内外对房地产行业的期望日益增加。上海市场去年四季度逐步企稳复苏,房价在年底止跌,今年4、5月大幅回暖进入上升通道,中高端改善需求在政策刺激下不断释放。

  上海是今年以来一线城市中土地成交跌幅最少的城市,从今年1-5月土地成交面积来看,北京同比下跌52%,广州下跌61%,深圳下跌84%,而上海下跌41%。

  上海城市房地产估价有限公司高级咨询师邵明浩分析认为,多家开发商抢地基于几方面原因:政策松动已实质性带动市场回暖;经济低迷,货币政策持续松动可期;股市已达阶段性高点,其中获利成为支撑未来楼市的一股力量;地块竞拍激烈凸显了开发商追求地块价值的内在逻辑。

  沪苏杭土地出让全线火爆

  上述市场的表现并不代表6月及以后上海土地市场的趋势。同策咨询研究部总监张宏伟认为,由于上海土地供应总量仍偏少,市场供求关系较为紧张。

  中国指数研究院上海研究总监陈延彬指出,上海四幅地块连拍,其中宝山大场镇地块被招商平安联合体竞得,楼板价高达2.3万元/平方米,溢价率90%;闸北大宁地块被华润华发联合体竞得,总价87.95亿,溢价26.87%,成交楼板价38062元/平方米。区域内总价地王再次诞生。

  加上3月份10-03地块,华润华发巨资投入158亿包揽两地块。两幅地块相邻,且出让条件完全一致。仅时隔一个半月,楼板价已经上涨了3000元/平方米。

  德佑链家市场研究部总监陆骑麟认为,未来这两幅相邻地块很可能同时开发。闸北09-03地块虽然与大宁地王距离不远,但无论是区位还是出让条件都有悬殊,相比两次价格,也能看出在市场全面回暖的情况下开发商的拿地意愿越发强烈。

  长三角主要城市杭州、苏州也同样火爆。

  6月3日的苏州土地市场也迎来今年第一波推地潮,共有25宗地块集中出让,累计土地面积140.04万平方米。公开资料显示,截至6月3日上午,已经有包括万科、朗诗、金地、招商、旭辉、碧桂园、九龙仓等超过36家房企确定参与竞拍,并且大多数报名参与竞拍的地块远不止1块。其中金地参与9块地块竞价,华润、龙湖也都将参与6块地块的竞争。

  而就在6月1日,杭州备受关注的西溪湿地旁低密度宅地出让,香港兴业经过41轮竞价,击败阳光城、滨江等大鳄将地块收入囊中。地块楼面价9975元/平方米,溢价率33%,创下自2014年春节以来溢价率最高的宅地纪录。

  成交量回暖成定局

  土地市场回暖,其背后不难看出住宅成交量的回升。5月上海二手房成交3.88万套,超越2009年的高峰再创新高。根据德佑链家研究部监控的数据显示,2015年5月,全市二手房成交量达到3.88万套,环比上涨1.6%,同比上涨157.0%。这是新政后全市二手房市场连续第二个月维持在3.5万套以上的高位水平,仅次于2013年3月政策末班车所导致的7.05万套最高点。

  随着成交量连续两月居于高位,330新政以来的一系列楼市刺激政策,对于市场的影响被证明是可持续的,并非昙花一现,经过4月的一飞冲天后,二手楼市进入“滞空”期。而从以往来看,这种持续高位的情况只出现在2009年,且由于近年来二手房市场在全市楼市中所占比重持续提高,因此今年4、5月份的成交量,已经压过了2009年11月3.24万套的高点水平。

  此外,国家统计局数据显示:2015年1-4月,房地产开发企业的资金到位增速为-2.5%,处于下行水平。在一线城市土地价格节节攀升的情况下,未来开发商联合金融机构拿地将会是大趋势。从目前土地市场来看,外环外宅地楼板价超过2万元/平方米,中外环间2万-3万元平方米,内中环间3万-5万元/平方米将是未来宅地的发展趋势。

  金融资本频繁联手房企拿地

  亿翰智库研究总监张化东认为,资本市场利好,房企大量融资,现在正如火如荼的房地产互联网金融转型,也是以房地产为落点。没有基础原材料,转型从何谈起?因此大部分房企都有强烈的拿地意愿。一名开发商与之观点相同,认为近期土地市场火爆绝对与融资和后市发展有关。

  珠海华发地产于2014年9月份,以溢价率89.9%、总价23.7亿元夺得张江南区配套生活基地A1-05地块。25765元/平方米的成交楼板价,创造了张江土地出让单价记录;2015年又两度联手华润置地以158亿元拿地。

  21世纪经济报道记者独家获悉,珠海华发去年收购了一只以色列投资基金60%股权。该基金此前在中国投资医疗行业,并未涉足过房地产。

  近期土地市场中,金融资本的身影随处可见,在房地产中扮演的角色也越发重要。例如金融巨头平安集团,从去年至今已先后以财务投资的方式拿下多宗土地,包括在杭州与绿城中国、杭州地铁公司共同拿下的七堡地块,据了解,平安在这一项目的财务投资年化收益率可达20%。除了绿城,平安不动产还与保利、金地等国企合作;再如近期频频出现在土拍现场的阳光城,也有金融资本的身影。今年4月,阳光城定增45亿元,引入中民投成为单一最大股东。

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