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万达首推商业地产众筹 资管构架考验监管红线

  • 来源:多盈金融
  • 2015-06-09
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    半个月前推出的“快利来”一度风靡上百个万达广场,让快钱借万达疯狂了一番,如今万达又借力快钱,站在了互联网金融的“风口”上。

    6月8日,万达联手快钱发起了一款名为“稳赚1号”的互联网金融产品,号称是万达首个商业地产众筹产品,业内称之为“Pre-REITs”产品,投资门槛仅为1000元,最高认筹100万元,预计年化收益可达12%以上。

    作为面向大众投资的众筹产品,“稳赚1号”所筹的资金将如何独立管理运作?随着万达广场规模性建设,该产品最长达7年的投资期能不能让这一收益率按约兑现?又如何避开互联网平台“自融”风险?

    万达众筹类似Pre-REITs

    随着“稳赚1号”的出炉,万达首个针对万达广场商业综合体的互联网众筹产品终于显山露水。业内人士调侃,“咱们一起盖几个万达广场玩玩吧”。

    从万达披露的资料来看,“稳赚1号”的投资门槛仅为1000元。类似于公募基金产品,也是以份为单位,认筹起点最低1份,超出部分以1份递增,最高认筹1000份,也就是100万元。

    拿到了万达众筹的入场券,投资人不禁要问:钱要投到哪儿去?上述产品资料显示,标的主要为万达2015年新开工且在2016年开业只租不售的万达广场项目,但万达强调,其有权根据筹集情况调整基础资产。

    但是投资人更关心的是自己投入资金的回报率。按照上述产品设计,万达给出了两部分收益,一部分是净物业租金收益,预期年化收益率6%,以每年7月15日为兑现日;另一部分为物业增值收益,预计收益率6%,退出时会一次性发放。

    上述众筹份额的流动性如何?万达的解决方案是“转让或机构收购”。比如,项目成立3个月后,投资人可以在快钱平台上报价转让,由其他投资人接盘,达成套现。

    《每日经济新闻》记者注意到,上述产品投资期限不超过7年,在退出设计上,万达的思路是,要么将来把标的项目打包做成REITs产品等形式上市,要么通过第三方并购所投标的股权或资产,其转让对价的增值不会低于实际众筹资金的年化收益率6%。

    美国NAI新巢地产成都总经理蒋鹏解释称,除了6%的每年租金分红,一旦REITs上市,资产增值收益70%归投资人享有,而此次基础资产全部按成本价卖给投资人,REITs上市会有高额增值空间。

    万达也想到了内部解决方法。万达称,或指定第三方在第7个派发收益之前,以不低于实际众筹资金1.5倍收购众筹标的股权或资产;发起人使用上述转让所得资金,回购投资人持有的众筹标的份额。

    “回购条款比较重要,这类似于万达发行的一个带有选择权的债券。”蒋鹏解释说,从债券角度讲,年化收益率6%的基础定价,同时还有资产支持,加上万达集团的无条件担保,还有一个7年150%的回购条款,条件极其优厚。但不知道万达是否会准确对应资产并设置隔离。

    除了万达,围绕互联网众筹,各路资本正起舞狂欢。近日,平安好房与大华基金宣布成立了国内第一只50亿元规模的地产众筹基金。

    多个疑问悬而未解

    万达一位高管告诉记者,截至目前,认购上述产品的主要是机构投资者,“都是机构在成交,面向大众成交的很少”。

    当前国内商业地产正陷入“结构性过剩”和资产价值与租金收益相背离的双重“魔咒”,而万达大胆推出互联网众筹产品,且门槛低至1000元,但大众实际认购为何并不活跃?

    美国NAI新巢地产成都总经理蒋鹏说,“这个肯定嘛,散户怎么受得了,还不是通过券商等机构面向散户分销?”

    在一个北京金融圈的社交平台上,一位行业人士感叹,7年投资期太长了。该人士担忧的是,如果众筹标的资产不能出表,就不能算是轻资产,而应是类股权投资,算是一个“夹层”,只能看作是一种创新的融资渠道。

    对上述众筹资金,如何进行独立管理运作?蒋鹏说,投资资金项目包应进行一对一资产隔离,投资份额对应的是5个项目一组的资产包。记者注意到,这种说法其实就是一种大基金嵌套小基金的模式。

    不过,上述万达高管告诉记者,他们并未采取很复杂的结构设计,比如单独设立投资公司(如SPV结构)。但该高管对外界的说法并无直接回应。

    此外,外界也担忧万达可能涉及互联网平台“自融”问题(自融是指,实体企业自己在线上开办网贷平台,融到的资金主要用于自己企业或关联企业使用,触碰到了非法集资红线——编者注)。上述万达高管说,通过快钱方式营造一个分销平台,国家正在作试点,设计产品时已规避掉了合规风险。

    亚信控股集团董秘荣腾洪对《每日经济新闻》记者表示,众筹资产二次流转或分销模式就涉及到“自融”,问题的关键是,在二次流转的结构及项目运作过程中,如何保护投资人的合法权益,如何对众筹分销代理(第三方承销)及合规性监管,在现实信用体系不完善之下如何对收益进行披露等。

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