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中信信托土地生意经 设土地信托银行获耐心资本

  • 来源:多盈金融
  • 2015-06-13
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    山东、云南、贵州,为了土地生意,中信信托董事长蒲坚近来密集在三地走访。两个小时的对话中,他多次谈及在这些省份调研的经历,并表达出中信信托在这一业务领域拥有的自信。

  蒲坚的自信心来源于他亲自牵头的中信信托团队早于同业很长时间便已启动对于土地流转业务的全方位研究,以及国内土地流转信托首单实质性操作实践“宿州项目”的顺利落地。

  他同时透露,在宿州项目落地后,土地流转信托模式受到了诸多地方政府的关注,并表达出了强烈的合作意向,而中信信托短期内也还将有多个土地流转项目密集成立。“出去跑一趟就是10万亩”,蒲坚虽说得一笑而过,却透露出土地流转信托这一类新型业务巨大且迫切的市场需求。

  另据了解,中信信托目前约45个业务团队中,已有4-5个分赴不同地区调研和运作此类项目。  

    未来信托凭证可进一步抵押

  “除了土地流转信托这类业务,现在其他的项目我很少看了。”

  正如蒲坚所言,在过去一年乃至更长时间里,蒲坚个人工作的很大一部分重点都集中在了“土地流转”。

  蒲坚接受记者采访时透露,接下来的一段时间内,中信信托还将有多单土地流转信托项目落地,具体的业务结构大多还是基于“宿州模式”的变种。

  “信托制度的灵活性,使得大部分计划流转土地的现实类型都可以装进这种模式,但也要基于各地不同的情况针对性的进行模式设计,比如一些管理情况良好整齐的土地,信托公司就可以直接与农户合作,而此前管理情况欠佳碎片化严重或存在其他问题的土地,则可能需要借助"二次代理"模式,比如当地的土地中心先通过行政手段把土地集中起来再嵌入信托模式。”

  而此前已经成型的“宿州项目”便是 “二次代理”模式(一次委托、一次信托)的典型案例。

  而蒲坚也表示,土地流转信托业务规模的增长速度此后会有很大幅度的提升,而目前他也在极力动员业务部门推动各地将此前“非正式、非法律化的已流转土地”转化为信托模式。

  至于收益方面,蒲坚坦言,尽管此类业务收益比例较低,但是信托合同的契约时间比较长,规模也比较大,因此还是能够获得不错的回报,更重要的是有助于信托公司从“通道”等低技术含量的业务中回归本源。

  而蒲坚认为能够被监管层认可和大规模推行的“土地流转信托化”理论体系,基本原理和支撑点即为,“把僵化的土地转化为活化的资本”需要通过明确的法律约束把土地凭证化,而信托登记也是确权的过程,农户通过持有的土地经营权在信托计划中占有一定的份额,凭此获取收益,信托公司把土地集中起来发行信托凭证,代替农户行使土地事务管理权,并引入合适的管理方进行土地经营。

  若政策进一步放开,未来信托凭证可进一步用作抵押,这就为下一步政策改革留下了巨大的空间。

 “信托寻租的可能性不大”

  而对于开展这一类业务可能面对的压力,蒲坚也表示,更多的来源于实际操作层面,特别是不可预知的突发事件带来的不确定性风险。

  “比如服务商可能出现的经营风险,例如天灾影响土地的产值大幅下滑,引入的经营方突然去世,甚至恶意跑路,这使信托公司对有可能产生的亏损,在原始的契约中有所约束和安排,比如对于服务商抵押物的要求等。”蒲坚表示,“只有不断在业务实践中研究出屏蔽风险的方法,才能把土地流转信托变成一种稳定普遍的业务模式推广下去。”

  而另一个值得注意的问题即为,信托公司是否会重蹈以往土地流转过程中出现的寻租问题。

  在蒲坚看来,信托公司寻租的可能性不大,但是仍要在现行的监管制度下提出更加严格的要求,除了法律约束和监管约束,要彻底杜绝此类现象,还是要信托公司自身建立更高的伦理标准。

  而尽管存在潜在风险需要防范,但在蒲坚看来,信托模式依然是土地流转过程中的最优模式。

  而对于信托参与土地流转的未来,蒲坚还有着更多的构想,其中一个就是“构建土地信托银行”。

  蒲坚表示,目前单笔的资金信托计划一个很难解决的问题就是获得低成本的资金,也难以获取所谓“耐心资本”。

  “三年期的信托项目现在都很少了,资金投资的需求是最好一年就获得30%收益,半年就退出,而涉农领域业务的特点就决定了其很难依靠这种类型的资本。

  而在他看来建立信托银行就可以有效的解决这类问题,土地信托银行在国外有很多成功的实践,如果能够落地,就能够有效获取一些长期的“耐心资本”,使得信托公司在推动长周期业务时拥有了更多灵活性和资金准备。

  “如果将来可以将土地作为标的存在银行这也是一个很好的设想,为未来持续性的顶层制度改革留下了想象空间。”蒲坚称。

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