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开发商代购房人支付首付款的购房合同有效吗?

  • 来源:多盈金融
  • 2015-06-14
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  导言

  楼市波动牵动着不少购买者的心,同样也牵动着开发商的心。楼市低迷时为了促销楼盘,开发商绞尽脑汁、奇招不断,甚至出现了开发商代购房人支付首付款的情况,这样的行为应该认定为有效的房屋买卖行为还是套取贷款的无效行为?遇到此类购房合同法院会如何处理?我们将通过以下一则案例,为大家做详细分析。

  案 情

  邓某于2008年12月与A公司签订四份《商品房买卖合同》,约定由其向A公司购买商铺,合同签订后A公司向邓某开具六张收据确认收到商铺首付款人民币600万余元,但实际上购买商铺的首付款系A公司以其自有资金分12次循环转付。2009年3月邓某凭借上述商铺向建设银行(601939)申请贷款人民币400万余元,并由A公司支付保险费、担保费、管理费等共计人民币29万余元。此后建设银行即向A公司发放贷款人民币400万余元。2009年9月在A公司的配合下,邓某到房管部门办理了上述四份商品房买卖合同的电子备案。2010年4月A公司与邓某签订《结算协议》,确认A公司法定代表人周某与邓某之间的债权、债务已全部结清,邓某购买商铺的款项也已全部付清。2011年A公司以双方签订《商品房买卖合同》目的是为了套取银行贷款,而非进行真实的房屋交易为由,向法院提起诉讼,要求撤销其与邓某所签订的四份《商品房买卖合同》。法院经审理后认为该案所涉《商品房买卖合同》合法、有效,依法驳回了A公司的诉讼请求。

  案件争议焦点

  本案所涉《商品房买卖合同》是否有效?

  律师分析

  首先,邓某与A公司在购房行为发生前存在债权、债务关系,当开发商无力偿还债务时用购房款来抵偿借款本息,也是常见的债务清偿方式之一。除付款方式与通常的做法不同外,A公司并未提供其它证据证明邓某系配合其套取银行贷款。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第76条规定“当事人对自己的主张,只有本人陈述而不能提出其他相关证据的,其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。”因此A公司仅凭付款方式,不足以证明双方所签订的《商品房买卖合同》并非真实意思表示。

  其次,假定双方签署购房合同是为了套取银行贷款,对合同双方当事人而言因意思表示不真实,购房合同因不具备生效要件而并未生效。但对合同双方以外的第三方而言缔约双方不能以意思表示不真实来对抗不知情的第三人,本案所涉购房合同已经办理备案且办理银行贷款,购房合同备案制度的初衷之一就是使双方之间签订的合同具有对外公示公信的效力,以保护交易涉及的第三方。合同双方不能以其缔约意思表示不真实为由对抗行政机关的监管及银行贷款债权的行使。A公司也没有提供其他证据来证明本案所涉购房合同存在违反法律禁止性规定的情形,所以本案所涉四份购房合同依法有效。法谚有云:“任何人不得从自己的错误行为中获益。”A公司主张撤销《商品房买卖合同》是恶意毁约的不诚信行为,不应得到支持。

  维权法律小贴士

  在楼市不景气的情况下,开发商为渡过难关可谓花样百出。待楼市回暖又会因利益驱使而以各种理由积极主张购房合同无效。作为购房人既然签署了购房合同就应该相信合同的效力,不要轻易去怀疑,因为法律规定认定合同无效是有严格法定条件的,《中华人民共和国合同法》第五十二条规定有下列情形之一的,合同无效:

  (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

  (二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

  (三)以合法形式掩盖非法目的;

  (四)损害社会公共利益;

  (五)违反法律、行政法规的强制性规定。

  《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》中明确了上述合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”,是指效力性强制性规定,即所违反的法律、行政法规的强制性规定明确规定违反该条的合同条款无效的,该合同条款才无效,否则合同条款依然有效,当事人至多仅承担行政责任。只有满足上述条件之一的才会导致合同无效,支付购房款是合同的履行方式,但依据法律规定并不是考虑合同效力的因素。购房人在遇到此类问题的时候,应积极收集各方证据,努力证明购房行为的真实性,充分信任合同及备案的效力,积极应战,切实维护自己的合法权益,坚决不轻易为他人做嫁衣。

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