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“不对称回暖” 房企业绩压力未减

  • 来源:多盈金融
  • 2015-06-18
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    “最艰难的一段时期已经过去了。”保利地产有关负责人对中国房地产报记者表示。

    不过,“红5月”恐怕仍只是部分区域部分房企的感觉。就在一线城市明显回暖的同时,部分城市5月的市场成交量其实比4月要低。受资金链条断裂影响,一些三四线城市开发商停工、跑路的不在少数。在中国指数研究院发布的百城房价数据中,5月房价上涨的城市还不足一半。

    更能反映开发商对楼市信心的两个指标——房地产开发投资增速与新开工面积,前5月仍在大幅负增长。

    “对房地产市场全面复苏的期待不能过急。目前还只是少数城市复苏,而广大的中部、中西部、西南部、东北部仍然去化困难,库存量非常大。”中国房地产研究副会长胡志刚在接受中国房地产报记者采访时表示。

    销售好转

    开发投资与新开工下滑

    国家统计局6月11日发布了《2015年1~5月份全国房地产开发和销售情况》,多项数据已出现明显好转。

    数据显示,今年1~5月份,商品房销售面积35996万平方米,同比继续下降,但降幅比1~4月份收窄4.6个百分点。其中,东部地区和西部地区前5月商品房销售面积及金额均首次转正:东部地区销售面积同比增长0.2%,1~4月份为下降6.2%;销售额同比增长5.2%,1~4月份为下降2.8%;西部地区商品房销售面积增长1.5%,1~4月份为下降0.4%;销售额增长0.9%,1~4月份为下降2%。

    而中部地区商品房销售面积及销售额依旧在下降,但降幅有所收窄。其中销售面积降幅较前4个月收窄3.7个百分点;销售额降幅收窄4.4个百分点。

    库存量也首次出现下降。5月末,商品房待售面积65666万平方米,比4月末减少15万平方米。

    不过,房地产开发投资与新开工面积仍在下滑,销售端尚未传导到投资端。今年前5月全国房地产开发投资增速5.1%,比1~4月份回落0.9个百分点。房屋新开工面积前5月同比下降16%。其中,住宅新开工面积同比下降17.6%。

    此外,前5月房地产开发企业到位资金及土地购置面积也仍在下滑。其中,开发商到位资金同比下降1.6%,土地购置面积同比下降31%。

    同策咨询研究部总监张宏伟认为,大中城市的楼市分化依旧明显,尽管包括主要一线城市在内部分城市的房价已经开始上涨,但是,大多数城市房价仍然没有明显上涨现象,或者仍然处于同比或环比小幅下跌状态,“说明大多数城市仍然处于去库存阶段,仍然没有明显复苏和好转”。

    “房地产市场复苏进度有的城市加快,如北京、上海、深圳基本回暖,有的城市缓慢,而有的城市一直未动,像、西安、贵阳、南宁这些城市和海南的库存消化仍然无解。三线城市没有3年时间回暖不下来,造的房子太多了。”胡志刚分析认为。

    “全年目标才完成三分之一”

    从企业面来看,大型开发商的5月销售业绩回暖较为突出,但全年业绩目标的完成率并不乐观。

    万科5月实现销售金额207亿元,环比增长16%,同比增长42%。保利5月份实现签约金额175.32亿元,同比增长43.46%。碧桂园5月合同销售金额125.4亿元,同比增长51%,环比上涨91%。

   “我们认为最艰难的一段时期已经过去了。”保利地产有关负责人对中国房地产报记者表示,下半年预计市场将维持平稳回暖的走势,基于这个判断,公司近期将积极关注一线城市及部分二线城市的购地机会,并加大拿地投入。

    不过,该人士同时强调,会优先选择进入去化周期短、市场需求较为旺盛的核心城市,因为整体市场的库存压力还未完全缓解。“去年市场情况不好,大家都放缓了新货的生产和供应,下半年预计会有不少公司增加新货供应,年底前市场竞争还会增大。所以在一些库存压力大的城市,我们还会继续采取让利去货的策略。”亿翰智库的数据也显示,虽然4、5月份房企销售情况较好,但是由于一季度市场低迷,因此,前5个月,多数企业全年业绩目标完成率在40%以下。

    碧桂园前5月也只完成了1350亿元全年任务的27.6%。“对下半年的走势谨慎乐观,加快推货,希望能完成业绩目标。”该公司有关人士认为,“白银时代”的市场挑战很大,短期的复苏难以掩盖长期基本面的走弱,“据我们的统计,目前国内只有三四个城市的去化周期低于10个月,大部分都是10个月以上”。

    华南一家上市房企相关负责人也对中国房地产报记者表示,5月的销售无法扭转全年的形势,下半年“压力山大,全年目标才完成三分之一”。

    经济仍在下行

    降准最快或至6月

    5月数据除地产回暖带来一些有利因素外,仍然延续了此前的下行势头,经济形势依然不乐观。

    5月份,CPI同比上涨1.2%;其中食品价格上涨1.6%,涨幅收窄1.1个百分点。交行金融研究中心认为,物价连续8个月处在低于2%的低通胀水平,显示当前经济并未显著回暖,物价水平回升力度有限。

    由于央行通过降准和抵押便利操作为市场注入流动性,5月M2增速上升至10.8%,高于4月末的10.1%。值得注意的是,城镇居民家庭储蓄5月下降4413亿元,这些资金可能流入近期大幅上涨的股市中。

    “地产开发投资增速最快也要今年年底才能启动,因此二三季度经济将延续下滑走势。”招商银行总行金融市场部高级分析师刘东亮在接受中国房地产报记者采访时表示,在这种情况下,宏观政策宽松力度仍要加码。

    “如果6月M2增速进一步回升,且居民和企业户中长期贷款能保持增长,则有利于后续经济数据企稳,但目前实际利率依然高企,限制了实体经济融资能力,央行有必要持续降息、降准。在调降基准利率的同时,释放长期限资金以压低长端利率,预计最快6月就有可能再次见到降准出现。”刘东亮进一步表示。

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