• 多盈理财APP

    打造您的超级银行!

客服热线: 400-009-1833

陈涛:投资价值下降 将制约房价上涨

  • 来源:多盈金融
  • 2015-06-18
  • 热度 ( 228℃ )

    在稳定住房消费政策刺激下,以一线城市为代表,楼市出现了回暖迹象。虽然从当前交易态势分析,短期内部分城市住房交易价格有进一步上涨可能,但考虑到住宅投资价值下降,或将制约房价上涨。

    我国住宅投资价值趋降。住宅投资价值主要基于投资回报和变现能力。住宅投资回报有两个指标可以参考,一是住宅预期涨幅,也就是卖出获利。过去我国城镇住宅供不应求,价格涨幅巨大,十年内多数城市住宅价格实现了大约5~6倍的涨幅。二是租金回报率。主要是业主持有物业用于出租得到的报酬。过去,我国住宅租金回报率很低,但因为住宅价格涨幅巨大,投资投机性住宅需求旺盛。从目前我国经济社会面分析,住宅投资价值已经发生趋势性逆转。

    首先,住宅价格上涨的人口基础已经不稳。我国已经跨越住宅短缺时代。随着人口增长见顶,购房主力人群萎缩。据有关机构研究,我国人口结构已经发生趋势性变化。1990年后出生的人口总数比1980年后出生的人口总数下降了23%,2000年后出生的人口总数又比1990年后出生的人口总数缩减16%,反映出我国人口增长见顶回落的趋势性变化。传统上分析,25岁至49岁是商品住宅购房人口主力,根据我国人口演变特征推算,购房主力人口将在2015年达到峰值,并将从2018年开始趋势性下降。目前,有数据显示,到2015年,我国家庭户均拥有住房可能会达到1.08套。而就全世界经验而言,户均拥有1.1套住房以后,住房市场的峰值就会到来。

    其次,住宅向中高收入人群分配集中降低了住宅变现能力。通过市场分配住宅资源,不可避免引发结构性矛盾,即住宅资源主要向中高收入人群集中,而中低收入人群需求相对难以满足。由此引发住宅不动产流动性问题。随着住宅不动产拥有套数增加,中高收入群体继续持有住宅不动产意愿将会下降,但住宅变现需要依靠具备一定支付能力的中高收入人群,这实际上没有任何经济意义,由此导致住宅流动性显著下降。

    第三,住宅价格涨幅空间狭小。当前住宅市场一个突出特征是二手住宅交易量激增,一线城市也不例外。过去受营业税免征期限限制,二手住宅交易量运行平稳。随着营业税免征期限缩短至两年,存量住房供应将显著上升,导致市场供求关系再次微妙变化。

    第四,住宅租金收益率偏低。当前多数城市住宅租金收益率明显低于基准银行存款利率,并非偶然,主要还是因为住宅价格过高和租赁市场人群向中低收入人群集中。对多数城市而言,住宅价格已经明显偏离普通人群家庭收入。而城镇住宅拥有率较高,使得租赁市场需求主要满足中低收入人群需求,租金涨幅受到较强制约。

    从有关方面信息反馈看,5月份市场成交仍维持一定热度。尽管如此,对当前房地产市场交易量激增和房价上涨需要保持理性观察的态度。在房地产市场成交活跃的同时,也不排除营销噱头和营销策略渲染房价大幅上涨氛围的可能性。市场短期回暖可能会带来价格上涨惯性,但经过供求关系充分调整后,市场交易渐趋理智,价格上涨动力将会显著削弱,去库存依然是当前及今后一段时间我国房地产市场的主基调。

  • 【独家稿件及免责声明】凡注明 “多盈金融原创”之作品,未经多盈网书面授权,任何单位、组织和个人均不得转载、摘编或者采取其他任何方式使用上述作品。已获书面授权的,注明来源多盈金融。违反上述声明对多盈金融合法权益造成侵害的,将依法追究其法律责任。作品中的材料及结论仅供用户参考,不构成操作建议。获取书面授权请发邮件至:academy@51duoying.com
  • 第94133期

    经过了一年多的小步快跑的改革,人

关于多盈讲座

知识就是金钱!多盈网(www.51duoying.com)为广大投资者精选、梳理理财知识,以在线讲座的形式为大家答疑解惑,致力于让每位用户成为专业的投资者!

  • 存款时限 活期 整存整取 整存零取
    3个月 0.35% 1.1% --
    6个月 0.35% 1.3% --
    1年 0.35% 1.5% 1.35%
    2年 0.35% 2.1% --
    3年 0.35% 2.75% 1.55%
  • 贷款时限 商业贷款 个人住房公积金贷款
    1年以内 4.35% 2.75%
    1年至5年 4.75% 2.75%
    5年以上 4.90% 3.25%