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解限,吹响二三线城市楼市暖风

  • 来源:多盈金融
  • 2015-06-18
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    2010年国务院出台“新国十条”,随后46个城市相继颁布楼市“限购令”。然而,2014年下半年开始,41个二三线城市迅速“解限”,仅剩一线城市坚守。如今“解限”近一年,这些二三线城市的楼市状况,以及“解限”后对其的影响再次成为社会的关注重点。

    近日,《小康》记者对全国7座二三线城市楼市解限后的状况进行了全方位调查。

    10多年来,楼价增速如此之快,是很多中国人始料未及的。十年前,北京南三环的房价大概4000元/㎡,而外围的通州、大兴、房山、顺义等地区的房价只需2000多元/㎡。但现在,北京房价已上涨了十倍。有网友戏称,当年可以买房的钱,现在连买个厕所都不够了。当然,一线城市如北上广深各种优质资源汇聚,房产作为刚性需求的稀缺资源依然可贵,楼价上涨速度快有其必然原因。

    不过对于中国的二三线城市而言,若当地居民购买力有限,且流入城市定居置业的外来人员不多,若其楼价也同样呈飞速增长,那么将影响甚大。近年,面对高企的楼价,国家出台多项政策。其中,2010年国务院出台了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(以下简称“新国十条”)后,46个城市相继颁布限制家庭购房套数的规定,俗称“限购令”。

    然而到了2014年,楼市调控政策出现了逆转。在一年间,除了北京、上海、广州、深圳和三亚5个城市仍在“限购”外,全部曾实施过“限购”的二三线城市都已“解限”。

    “解限”近一年,这些二三线城市的楼市状况,以及“解限”之后对其的影响再次成为了社会的关注重点。

  3年限购路

    从2003年开始,国家紧缩型调控每年都出台新政,但中国房价仍不断飞涨,其中2008年是一个重要节点。当年由于全球金融危机的影响,国务院出台“国十条”,提出扩大内需十项措施,增加千亿元投资。2009年,国家实施促进房地产业发展的一系列支持政策,包括下调购房契税,暂免征收印花税,购房利率优惠等。房地产业内专家丁军分析,这导致了购房需求刺激政策,并形成了适度宽松的货币信贷政策。

    从2009年第二季度开始,房价出现了新一轮的快速上涨。数据显示,2010年3月,中国70个大中城市的房屋销售价格较上年同期上涨11.7%。这是2005年7月份国家统计局将房地产价格数据从35个城市扩大到70个城市以来的最大涨幅。

    此背景之下,2010年“新国十条”出台,众多城市的限购之路由此开始,它们相继颁布限制家庭购房套数的规定。这些城市既包括北上广深一线城市,也包括不少作为省会、热门城市的二三线城市——如呼和浩特、乌鲁木齐、长春、郑州、佛山等。政策规定,各城市本地户籍与持人才居住证家庭,最多限拥有两套住房;外地户籍和境外人士最多限拥有一套;两次购房时间需相隔两年以上;禁止公司购房。

    根据国家统计局公布的数据,2010年7月全国70大中城市住宅销售价格变动情况与6月份相比,新建商品住宅(不含保障性住房)价格环比停涨城市达到31个,其中出现下降的城市为14个,持平的为17个;而停涨的城市增加了5个,涨幅缩小的城市有15个。其中,北京、上海、广州、深圳四大一线城市出现集体停涨。而二三线城市则多为持平或略有下降,但环比下降的比值不大。

    2011年,国务院出台新“国八条”。政策提出,自2010年“新国十条”印发后,房地产市场出现积极变化,房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果,必须进一步做好房地产市场调控工作。此后,全国共46个城市出台限购政策。

  逆袭:41城市取消“限购”

    严格的楼市限购政策持续了3年,到2014年出现松动的迹象。2013年末到2014年,受到银行信贷紧缩、“钱荒”等因素影响,全国楼市降温明显。数据显示,2014年前5月全国54城市住宅销售合计96.8万套,同比下降22.5%。

    2014年3月5日,国务院总理李克强在政府工作报告中提出:“针对不同城市情况分类调控,增加中小套型商品房和共有产权住房供应,抑制投机投资性需求,促进房地产市场持续健康发展。”

    中国房地产协会秘书长顾云昌分析,2014年上半年中央政府提出进行“分类调控”,5月央行“喊话”力挺首套房贷,并在6月上旬定向降准,这都主要针对宏观经济大层面,对房地产行业而言属于“微刺激”。

    2014年6月26日,内蒙古呼和浩特打响地方楼市限购松绑第一枪。随后,杭州、济南、南宁等40个城市迅速跟进。

    住建部政策研究中心住宅与房地产产业处处长赵路兴表示,由于近年土地供应较多,开发建设量比较大,积累了一定库存,2014年以来房地产市场明显分化。一线城市供需仍紧张,但一些二线城市和大部分三、四线城市则出现供大于求的状况。所以,在楼市下滑和消化库存的压力下,部分城市根据市场情况调整限购政策是必要的。

  解限之后的二、三线城市

     一线城市北上广深仍坚持限购,但除三亚外所有二三线城市都已解限。那么在解限之后,二三线城市的房价是否会出现反弹的现象?对此,不少业内专家指出,在资金信贷偏紧,库存量过高的情况下,放松限购效果有限,房价难以出现大涨。

    5月7日,中国社会科学院城市发展与环境研究所发布了《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告No.12(2015)》。报告指出,2014年中国房地产市场出现了较大幅度的回调,商品房销售面积120649万平方米,比上年下降7.6%,商品房销售明显遇冷;商品房待售面积62169万平方米,比2013年末增加12874万平方米,库存居高不下。其中,报告预测人口聚集能力差、库存大的部分二线城市或三四线城市房价将会延续下跌(回调)态势。

    2015年5月下旬,《小康》记者查阅了贵阳、乌鲁木齐、呼和浩特、佛山、长春等二三线城市的近期楼价,发现其中心城区普遍价格都已到10000元/㎡,有甚者已到15000元/㎡以上。

    “从现有数据来看,二三线楼市放开限购后对其房地产市场起不了很大的作用。现在二三线城市消费群体的增量远少于楼市供应量的增长。虽然某些二三线城市的楼价也不低,在高价上很难降下来,导致成交量正逐渐往下滑。”知名楼市特约评论员关鸿江说。

    赵路兴则认为,二三线部分城市去库存需要一定的时间,在短期内很难消化掉。目前,全国商品房库存消化完需50个月左右,这比1年半消化商品房库存的正常时间要多2倍。据悉,不少二三线城市的政府正在通过缓慢市场化过程,如限制土地供应,防止开发过多产品的方式来逐渐缓解此状况。

    楼市热钱正逐渐流出

    比起二三线城市解限后的楼市变化,近日央行的降息似乎更具影响。中原地产研究部发布数据显示,5月前四周,全国54城市合计住宅签约套数为194909套,环比上涨幅度达到了8.3%。特别是二线城市复苏明显,环比上涨幅度高达13.1%。

    同策咨询研究部总监张宏伟分析,本次降息之后,购房者成本继续降低,因此楼市需求进一步激活。但三四线城市并没受到明显提振。中指院监测显示,5月第4周28个主要城市成交面积小幅上涨0.4%。但仍有近四成城市成交出现下滑,部分库存高企城市供求关系依旧紧张。

    同时,中国房地产的支柱作用正在慢慢弱化。关鸿江认为,实体经济被大量房地产项目吸纳后,若崩塌对全国经济的打击将非常严重,且政府很难去把控。但最近出现一个趋势,市场鼓励老百姓把更多热钱流入股市。如此一来,一直集中在楼市的钱将慢慢往外流出,让楼市渐趋稳定。

    “所以,将来人们的投资可能不会过多地投入到房地产,而是会分流到股市、基金等资本市场。以后房地产会更多回到不动产的本质——居住。这将使房地产利润摊薄,收益率降低,让其赚钱效应、吸引眼球效应不再那么强。我预计,未来的楼价可能就原地踏步,不可能大跌,但也不可能大涨了。”关鸿江总结道。

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