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Rambleside要求立即出售或变现纽约房地产投资信托基金

  • 来源:多盈金融
  • 2015-06-18
  • 热度 ( 869℃ )
---在对的时间、对的市场上出售对的资产

纽约2015年6月18日电 /美通社/ --

2015年6月18日

纽约州,纽约市10022
公园大道405号
纽约房地产投资信托基金
首席执行官
Michael A. Happel先生

亲爱的Happel先生

星期二我们饶有兴趣地阅读了 Sorin Capital 写给你的信。Rambleside Holdings(及 Cohen 家族关联企业)作为纽约房地产投资信托基金 (NYRT) 120万股的最大股东对目前的状况非常失望。此时,应该讨论一下你及董事会如何做才能向股东保证实现公司的充分价值。

正如在6月10日的邮件中我们表明的那样,Rambleside 认为 NYRT 的交易与真实的资产净值(NAV)之间的贴现率至少达到了40%。考虑到过去几年中你已经以非常有利的价格整合了一个包括 Worldwide Plaza 和1440 Broadway 在内的世界级的资产投资组合,这样的贴现率是令人非常吃惊的。

至少可以说6月9日情况介绍中概述的管理层的“创造价值计划”是不温不火的。NYRT 的整个投资组合的租金较市场价低15%,并且再投资就可以提价这一点显而易见。管理层已经表示希望出售市区外围的非核心的资产并重新安排资金。作为富有经验的房地产和金融市场上的投资者,我们未能看出将收益用于在火热的纽约不动产市场上购买资产是一种谨慎地使用我们资金的行为。

我们也对通过合资企业针对我们的不动产“开启超额价值”的计划表示怀疑。同时我们不同意你所说的投资组合中5种顶级资产的股权价值自纽约房地产投资信托基金收购以来增长了5亿美元(或3美元每股)、出售我们不动产的少数股权会最终让这些资产跌价的观点。

最后估价公式非常简单。上周与管理层走访了1440 Broadway、Worldwide Plaza 和 Viceroy Hotel,我们感到在现有的投资组合基础上实现1.5亿美元稳定的公司净营运收入 (NOI) 并不是一个特别进取的目标。重新定位 1440 Broadway 的零售和出租 Worldwide Plaza 是一种积极的措施,最近 Viceroy 取得的进展也是令人鼓舞的。

假设我们实现了1.5亿美元的净营运收入(包括价值较高的零售资产)、我们交易不动产的混合回报率为4.5%(考虑租金的巨大提升空间、位置优越性和建筑的质量这是个保守数字),我们投资组合的总资产价值是33亿美元(或19.9美元每股)。如果去除12亿美元的公司净债务和短期资本支出(或每股7.3美元),减去相关销售费用,我们在出售中应实现每股12.5美元的净收益。我们每平方英尺的基础价格为1100美元,获得 Worldwide Plaza 其余的51%期权价值应需要4.45亿美元,合每股2.7美元。我们相信在有序的变现过程中每股达到15美元以上不是不可能的-昨天收盘时股价为9.56美元。

正如你所知,NYRT 在 Worldwide Plaza 拥有纽约市的标志性建筑。在大萧条期间达成的不利租约导致租金大大低于市场价,如果向合适的购买者 -- 一位耐心的长期的投资者出售,我们认为该资产的价格能达到25亿美元(或每平方英尺1,200美元)。管理层重点突出了最近与 Rubenstein 和 CBS 这样的租客签订的令人印象深刻的租约,让占用率达到98%。美洲大道1095号(1095 Avenue of the Americas) 最近以每平方英尺2,122美元的价格出售,而在 11 Times Square 的45%股权以每平方英尺1,377美元的价格出售。我们相信 Worldwide Plaza 的位置—占有第50号大街的第八和第九大道的整个城市街区—不只是优越,而是随着商业和社会活动向 Hudson Yards 变动这一位置变得越来越好。如果价格为25亿美元,我们的选择权就值3.3美元每股。

我们不认为这个简化的估价对分析师或投资者不起作用。股价相对于内在价值存在这么大的贴现率的原因是市场对董事会乐意为股东的最大利益服务的信心非常低。虽然内部化的管理层可能会有所帮助,但它无法解决 NYRT 作为一家上市公司的规模、价值极大地被低估的问题及不能增发股本促进发展的问题。

与具有可比较性的 A 级办公不动产投资信托公司 (REIT) 的股息生息率接近2%且与资产净值极为接近这一情况相比,NYRT 以5%的股息生息率(默示的稳定的回报率为5.5%)进行交易几乎让人难以接受。由于 NYRT 不可以发行任何形式的不可以稀释或对股东造成威胁的资本,我们发现现在唯于可靠的解决方案是立即出售整个公司,或在未来6至9月内将投资组合变现以实现最大的利益。

纽约市商业地产市场不会永远这么热。回报率注定会在现有的水平上出现很多变化,并且如果等的时间太长我们现在价值高的投资组合可能会跌价。现在是出售资产的理想时间。我们在对的时间在一个热火的市场上拥有对的资产。董事会向股东表示他们的努力兑现承诺的途径是立即开始出售或变现活动。

在你方便的时候我们准备与你见面讨论战略选择权。

真诚的,

Rambleside Holdings
总裁
Gregory Cohen

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