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楼市观察:北上广深楼市复苏背后的逻辑

  • 来源:多盈金融
  • 2015-06-23
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    从逻辑来看,这轮深圳楼市领涨的部分因素,上海也具备,比如创新创业大潮,股市火爆的财富效应,自贸区政策等。而北京和广州表现稍弱,但总体也将强于其他二三线城市。
 
    近日,《人民日报》连续发文点评楼市、喊话房价,指出以北上广深为代表的一线城市房价虽然已经筑底,但是不会出现暴涨。
 
    其实就算《人民日报》不点评,国际大都市的房价比如纽约、伦敦、香港等,一点波澜都会惹人关注。而中国楼市的走向,人们都喜欢盯着北上广深等四个一线城市。作为中国经济最为发达的城市,北上广深的房价事实上就是国内的风向标,既是投资者眼中的楼市高地,又是开发商抢地的重点城市。
 
    如果单纯判断楼市是否真的已经筑底,未来会否出现新一轮上涨,可以观察北上广深近期公布的房产数据。
 
    从新房市场规模来看,过去十年商品房销售总面积排名由大到小,依次为上海、北京、广州和深圳。从商品住宅价格水平看,2015年5月份,北上广深新建商品住宅成交单价分别约为2.8万元、3.2万元、1.5万元和3万元,同比去年5月分别增长4%、15%、-12%和18%。
 
    从房价这一核心指标来看,上海房价水平最高,另外单价10万以上的豪宅楼盘数量也最多,其次是深圳和北京,而广州明显不在一个档次上,房价相比其他三城低了一半左右。
 
    相比过去一年时间,四大城市的房价变化,深圳涨势最强,均价已上涨约二成,而实际上热点板块的新房和二手房价格已上涨三四成。上海紧随深圳,房价上涨15%。北京比较温和。
 
    房价变化的差异,背后是成交量和供求关系的不同。2015年5月份,北上广深新建商品住宅成交面积分别为94万平方米、130万平方米、100万平方米和60万平方米,同比增幅分别为59%、118%、48%和148%。显而易见,深圳反弹最高,其次是上海,而北京和广州弹幅较低。与上述房价涨幅完全对应。
 
    有意见指出,随着经济增长步入中高速阶段,房价暴涨暴跌的基础不复存在。但是,我们能看到的现实是,深圳房价暴涨,京沪也在跟进。房价的走势不是媒体泼冷水能够改变的,目前虽然宏观经济依然面临下行压力,但这不一定意味着房价上涨的阻力。1989年日本房价暴涨前后,GDP增幅只有4%左右,2005年美国房价暴涨前后,GDP增幅只有3%左右。
 
    再回顾国内楼市历史,过去四轮房地产短周期的上行期,四个一线城市的房价强度不同。从近半年的市场现实来看,在本轮房地产上行周期中,深圳已经成为“带头大哥”,房价率先反弹,且涨幅最大。从逻辑来看,这轮深圳楼市领涨的部分因素,上海也具备,比如创新创业大潮,股市火爆的财富效应,自贸区政策等。而北京和广州表现稍弱,但总体也将强于其他二三线城市。
 
    资产市场和资本市场的一个鲜明特征是,一旦开始发生方向性变化,不管是上涨还是下跌,都会持续数月、甚至数年。房地产市场同样如此。过去十年,我国房地产市场经历了 三轮房地产短周期,每个轮回包括上行和下行,时长为三年左右。当前刚步入第四轮短周期的上行通道,一二线城市住宅成交量从去年10月开始反弹,一线城市房价从今年一季度开始反弹,其中深圳房价是本轮全国房价领涨城市。从70个大中城市房价指数看,平均涨幅于今年5月止跌,而深圳于去年11月已经止跌,且当前涨幅最大。未来一年,全国房价上涨是大势所趋,在此背景下,深圳不可能单独下跌或降温。
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