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5月房价环比转正:沾了一线城市的光

  • 来源:多盈金融
  • 2015-06-23
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    只是因为一线城市给了点“阳光”,5月份70个大中城市房价就实现了一年来的首次环比转正。

    近日,国家统计局发布了2015年5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。国家统计局城市司高级统计师刘建伟在解读数据时表示,经初步测算,5月份70个大中城市新建商品住宅价格环比综合平均涨幅比上月扩大0.7个百分点,二手住宅价格环比综合平均涨幅高于新建商品住宅。5月份房价环比上涨主要是一线城市涨幅较大所致,北京房价连续3个月上涨,上海和广州均实现连续两个月上涨,深圳房价更是连续6个月扮演“领头羊”角色。

    交行分析师夏丹告诉《每日经济新闻》记者,5月楼市总体呈现量价齐升的格局,但这其中很大程度来源于一线城市的带动作用,一线房价平均环比上涨达3%。

     一线城市领涨全国

    5月份,绝大部分城市房价同比仍然下降,但在环比上涨的情况下,部分城市同比降幅有所收窄。

    国家统计局数据显示,5月份,全国新建商品住宅价格同比下降的城市有69个,其中降幅比上月收窄的城市有30个,比上月增加15个;二手住宅价格同比下降的城市有67个,其中降幅比上月收窄的城市有38个,比上月增加16个。

    上海易居房地产研究员严跃进告诉《每日经济新闻》记者,经计算,5月70个城市同比跌幅为6.3%,目前已出现连续9个月同比下跌的现象,但相比4月份6.6%的跌幅水平收窄了0.3个百分点。“其原因是5月份房价出现了环比增长,遏制了同比持续下跌的态势。”严跃进说道。

    而谈及房价环比出现向上势头,国家统计局城市司高级统计师刘建伟直言,“5月份房价环比上涨主要是一线城市涨幅较大所致,城市间分化加剧。”据测算,5月份北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比普涨,4个城市环比平均分别上涨3.0%和3.8%;最高涨幅(深圳)分别为6.7%和6.3%,分别比上月扩大4.9和3.9个百分点。相比之下,二线城市房价整体较为稳定;大部分三线城市房价仍然下降。

    目前最受关注的城市是深圳,该市无论是环比还是同比的涨幅均为最高,分别达到6.7%和7.7%。

    深圳市规划和国土资源委员会数据显示,2015年5月,深圳一手商品住宅共成交6106套,环比上涨50%,同比上涨139.7%;成交面积60.8万平方米,环比上涨50.1%,同比上涨151.1%。成交量的大幅攀升,带动了价格的大幅上涨:5月深圳一手商品住宅成交均价为28487元/平方米,环比上涨8%,同比上涨18.8%。

    其他几个一线城市也明显感受到了“红五月”的热度。根据链家地产市场研究部统计,北京5月全月新建商品住宅(含保障房、自住房)网签量为8482套,比4月下降8%。但扣除保障房、自住房后,纯商品住宅成交5176套,比4月上涨39.1%,比去年5月上涨24%。

    链家分析师李巧玲告诉《每日经济新闻》记者,在5月上旬再次降息的刺激下,市场的回升速度与3、4月份相比出现加快。这一方面与市场本来就存在大量的潜在需求有关;另一方面,年内多次利好政策推出,对需求的刺激效果越来越明显。

    城市间分化更为严重

    除一线城市外,很多城市的房价也开始跳出下跌区间,5月房价环比上涨城市数量再增两个,目前已达20个。严跃进估计,受5月份市场成交量较好的影响,房价上涨的城市数量在增加,预计二季度将会有更多城市加入涨价的大军中。

    根据链家地产市场研究部统计,5月全月共有18个期房项目入市,供应总量5239套,是4月供应的近3倍。

    此外,还有其他复合因素助阵“红五月”。除了已出台的货币政策和信贷政策外,各地购房政策放松的步伐也未停止,如北京、天津公积金贷款首付比例的下调,湘鄂赣公积金互认扩展至三省所有城市等。

    二手房领先一手房涨价,与政策调整有直接关系。严跃进表示,对于二手房的房东而言,在目前营业税免征期从过去的五年调整为两年后,住房出售的税负成本降低,所以涨价也符合常理。尤其一线城市二手住房成交量比较可观,此类市场成交较好,确实会加快二手房的价格上涨速度。“居民置业热情高涨,加强了对量价上行的正向刺激;加之股市的财富效应显现,推升了小康家庭的投资意愿。”夏丹称。

    前两年,困扰楼市的一个大问题就是库存过多,而库存量和楼市火爆程度则成反比关系。根据易居研究院的库存报告,一线城市已连续5个月出现去库存周期低于12个月水平的现象,反映了一线城市去库存压力得到有效释放,进而缺乏降价动机。二线城市开始出现止跌反弹的迹象,而三线城市的跌幅在收窄。

    最典型的城市仍是深圳。深圳现在正面临供应乏力的局面:5月份新建商品住宅库存去化周期仅为6.9个月。

    但全国楼市真的迎来房价拐点了么?易居报告显示,2015年5月份,一、二、三线城市新建商品住宅价格指数环比增幅分别为3.0%、0.0%和-0.2%,而4月份分别为0.9%、-0.1%和-0.3%。这反映了三类城市房价下跌的动力都在削弱,而且一线城市领涨全国市场。

    中原地产报告提醒说,未来政策刺激效果集中体现在一、二线城市,而三、四线则越来越差。市场资源过分的集中,导致大部分企业转向一、二线城市拿地;而三、四线城市崩盘可能性反而增加,这种楼市回暖背后的现象值得警惕。

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